说实话，已进入存量房为主的高新楼市，留给刚需的置业机会已非常有限。
目前高新片区的在售新盘不多，价格基本在16000元/㎡以上，高出全市均价约3500-4000元/㎡。二手房价格也已直逼或局部超过新房价格。在此态势下，如何考量泛高新区域的置业价值？
—— 壹 ——
高新历经三次蝶变，已经从科技路、唐延路、锦业路一路发展至现在的西太路。目前新盘供应主力在高新管委会-永阳公园-陕西宾馆所在的丈八东路与丈八北路衔接地段和丈八北路大寨路板块。
这两个板块的在售盘也屈指可数，目前有保利天悦（16939元/㎡）、万科翡翠国宾（20380元/㎡）、香榭御澄（23000元/㎡）、金辉高新云璟（15700元/㎡）、碧桂园·高新时代、天地源·万熙天地等，多为改善型住宅。
高新区新盘不多，价格高企且显现“无房”态势，这与高新的发展有关。
经过20多年的发展，高新现拥有18000多家企业，截止2017年人口已达55.3万，作为西安人口密度的开发区，企业聚集，然“缺地”一直制约着高新区的发展。2017年以来，在西安各区土地供应集中爆发期，高新却鲜少有土地出让。
土地断供，置业需求缺口大，可售新盘屈指可数。高新目前的发展态势是“南扩西进”，往南往西过三环与沣东新城接壤，开始了高新三期。但从规划看，未来土地的供应多以产业用地为主，居住、商住用地偏少，这就意味着高新后续住宅新盘的供应量是持续收窄的。
在这样的态势下，泛高新圈层的地段，在售盘自2017年开始，享受到了高新新一轮外溢置业的红利，如西部大道上的西安宸院、创汇路上的天琴湾等，受到刚需、刚改置业的“追捧”。
在可选盘越来越少的态势下，承接高新置业外溢的长安常宁新区板块、城西土门板块、沣东新城鱼化寨-和平村等板块的置业价值如何，在城市更新力度加大、西进态势明显的情况下，当下如何选择？
—— 贰 ——
实际上，从2017年甚至之前，高新置业外溢趋势已十分明显。在2017年之前，曲江、长安是泛高新置业的热门板块；2017年开始，新城南（南三环外）、城西土门板块、沣东新城鱼化寨-和平村板块，成为泛高新新的置业热门选择地。
土门板块和鱼化寨-和平村板块在地缘关系上，可谓是“一体化”连片发展态势。南受高新向北辐射、西向承接沣东新城，以昆明路、红光路、阿房路等东西向交通轴的影响，与西二环-唐延路、西三环等形成了快捷交通路网。
这当中，昆明路无疑是重点。相较红光路，昆明路更接近高新区。以西三环为界，三环里到丈八北路是高新“西进”的波，目前发展如火如荼，处于拾遗补缺阶段；三环外到和平村是高新鱼化寨和沣东新城和平村两大板块的衔接地带，发展正在兴起中。
处于高新区和沣东新城接合板块的鱼化寨-和平村板块，在交通上，南有富鱼路的地铁3号线、北有昆明路在建的地铁5号线，以及连通西二环和西三环的昆明路快速立交（在建）路等，预计在2020年可通车。
交通利好的加持，与区域的功能密切相关。和平村板块是沣东新城东南部的重要板块，鱼化寨南面是规划建设的中西部的高新软件新城，已签约20家世界500强的IT产业（华为，IBM的西北总部，三星的研发中心，爱立信，施耐德，艾默生等等）。
从整体上看，区域的发展态势和前景，比较清晰和更可预期。
昆明路西三环以东沿线，近几年新建的融创臻园、金辉悦府、天朗莱茵小城、恒大阳光馨苑等，在刷新区域面貌的同时，已形成了居住氛围。目前仅有新盘远洋·落子栖（12560元/㎡）在售，区域基本进入二手房市场阶段。西三环以西，吾悦广场、中海昆明路九号已售完，目前仅有新盘君合天玺在售，价格为9389-11738元/㎡。
在昆明路南边的富鱼路沿线，目前绿地国际花都（暂无房源）、紫薇西棠（公示3栋洋房13000-17000元/㎡）、卓越集团商业综合体等楼盘，适合刚需的依然不多。
—— 叁 ——
对于高新置业外溢，如何选择合适的外溢地，沿着地铁线去选择是一个重要的途径。
在2016年下半年到2017年，房价级差的存在且比较大，高新的年轻置业群体就有沿着地铁3号线，往城东和浐灞；沿着1号线往沣东新城三桥和城东纺织新城置业的轨迹。
当下，高新外溢置业，沿着地铁线去选择依然是一个有价值的途径。目前，高新腹地有已通车的3号线到鱼化寨，未来和高新云轨一期衔接；地铁6号线在建，南北贯穿高新东部的科技路和南部的锦业路，将往北在科技路与3号线换乘，再往北经劳动路与1号线和在建的5号线换乘贯通。
那么，在以地铁6、5、3、1号线形成的地铁网络中，在1、3号线沿线可选楼盘也较少且在距离上已显远的态势下，从6号线与5号线换乘，沿着5号线去选择就是一个比较适合的方向。
目前，地铁3号线贯穿的东北部的东二环和浐灞核心区，房价在11000-15000元/㎡；1号线贯穿的东部纺织新城板块，高层房价也已在11000-13000元/㎡；5号线经过的和平村板块，目前新盘房价在10000-11000元/㎡，还具有相对的价格优势。
—— 肆 ——
从区域发展态势、地铁交通以及与高新在地理关系上，沣东新城鱼化寨-和平村板块，目前无疑是高新外溢置业的重点区域，尤其适合未来在高新二期和三期工作的人士选择。
目前，在这里新盘也不多，前面提到的紫薇西棠、君合天玺是为数不多的两个新盘，紫薇西棠将推出洋房，君合天玺有高层产品且量还比较多的。紫薇西棠本微在年初曾多次解读，不再赘述。在此，我们重点说说新盘君合天玺。
前不久，第67批房价公示信息显示，君合天玺首次推出的5#、6#号楼共368套高层（32层）和小高层（14层）房源，户型面积为82-110㎡，价格段在9389-11738元/㎡。这一价格，在泛高新区域是较实惠的，在沣东新城目前的在售盘中也是相对不高的。
君合天玺位于昆明路与富裕二路交汇处西南角，总占地约68亩，规划将有8栋住宅、1栋办公楼和商业配套。是东原地产和当代君合在西安联合开发的新盘。
当代君合置业是武汉当代集团旗下子公司，而东原集团是已拥有14年的地产开发经验的化布局的综合性房企，位列中国房企50、社区运营2，在上海、杭州、南京、成都、西安等城市有众多项目。
从项目的规划定位和配置看，比较有质感。小区将规划建设约3000㎡幼儿园；在社区景观上，以“一轴一环三中心”为理念幼中老全龄段的景观活动区，将有150米樱花漫步大道的、周长650米的夜光跑道、半赛灯光球场、全年龄段儿童主题乐园等。
从项目所在的地段看，周边发展处于改造焕新阶段。环项目周边，西北侧不到1000米有在建的地铁5号线阿房宫站；距离约1.3公里有已开学的高新一中沣东分校，涵盖初中部跟高中部；距离约1.8公里，有沣东实验小学以及沣东吾悦广场等。项目南侧还有规划待建的卓越集团大型商业综合体。
价格是价值的体现，价值不仅是价格，从板块潜力、区域配套、小区园林、物业等综合衡量，9字头起的君合天玺或许会令高新刚需为之心悦。
—— 伍 ——
君合天玺占据高新、沣东、软件新城结合板块，又临近昆明路（地铁5号线阿房宫站），地铁运行，昆明路快速路的通行，交通效率提高；随着商业项目的落地，人口聚集，形成新的区域消费中心，板块价值将快速兑现。
从楼市的角度，沣东和高新因产业的高聚合度，成为两个热门置业板块，而处在两者之间的接合区域（沣东新城鱼化寨-和平村等板块），可享受双区域的利好优势。同时区域面貌的改造焕新，城市轨道交通的贯穿通行，快速干道的通车等得到快速提升。着眼长远，资源叠加，板块价值迭升，“西进”可享受高新的现在和沣东的未来。
目前来看，该板块商业处于雏形，地铁、道路尚在建设中。从长期发展看，高新沣东结合板块价值潜力不容忽视，只是需要时间来证明。或许，当前正是刚需上车的绝佳机会。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-18 02:47:46
