过去的两年里，如果你问老西安人最想买哪儿？10个人里8个都会说：宁要城南一张床，不要别处一间房。
不错，在老西安人的传统观念里，城南简直就是，坐拥南山脚下，开阔的地势特别适合人居住。
在业界眼里：西安人之所以追求住在城南，与其自身具备的厚重历史文脉、优美的自然环境、成熟商业环境和生活配套、产业航天基地等地位，软硬件均有“钱途”的多元符号密切相关。
—— 壹 ——
作为全市房地产开发区域，大城南一直处于西安最为坚挺的房价制高点。
可惜的是，以长安路、朱雀路为主线的三环内，几乎没有地了，城区内拆迁成本太高，新房开发几乎处于空白状态。如今，离三环最近的也仅剩曲江二期和航天一期了。目前，这两个板块的项目均有产品多样性、户型跨度大等特点，基本能满足西安人从刚需到改善不同阶段的置业需求。
从价格上来看，整个“曲二”高层均价已达13400元/㎡以上、小高层均价14000元/㎡左右、洋房均价15000元/㎡ 以上，明显已经远高于刚需的接受度，整个区域产品也更倾向于一步到位的改善人群。
与曲二不同，“航一”的价格与周边板块形成价格洼地，目前高层价格10500元/㎡、小高层11000元/㎡、洋房均价12000元/㎡左右。往后更明显的价值在于，航天几乎是将高新的三千繁华和曲江的山明水秀都纳入怀中，航天、军工、科技型企业，京东无人机总部和研发中心等相继入驻，未来将会有40万高端人群入住航天。
业内预见，该区域没有工业污染，自然生态环境宜居，又紧邻大学城板块，未来1-3年，这些必将成为大城南“补涨”的核心片区。
—— 贰 ——
再从品牌房企集聚度看，万科、龙湖、中海、阳光城、金辉、金地、大华等齐聚于“曲二”，与区域“共成长”，对区域城市氛围和居住气氛的凝聚以及配套完善起到了重要作用。
可以看到，这类项目的规划形态基本有：商业+住宅、教育+住宅、公园+住宅等，靠自身规划完善度来以满足业主日常需求。
往南几公里，“航一”板块的则是另外一番态势，区域发展具备较好基础，富力、龙湖、康桥、红星、融创、陕旅等齐聚，产品上不仅能满足置业者的各类需求，同时必将对区域人居将带来蝶变。
已清盘的龙湖·花千树的“情境洋房”刷新人们对于洋房的认知，再到融创·揽月府的“江南院落”、陕建·翠园锦绣的“新中式风格”高层建筑、红星紫御半山的“半山美居”以及金地、中海、大华高端产品的落地，不仅仅能满足西安人对城南钟情的一步到位，人居品质更不输任何一个片区。
不过真正刺激西安人抢占航天的因果定理是：人文住区的先天优势+千亿投资发展态势+凝聚高精尖人才的核心基地+大城南地上地下交通枢纽及4条轨交线路（2号线，正在建设4号线，及规划建设的11和15号线），这里的居住区必将被打造为西安高素质、高品质Top住区。
而正是由于整个城南的精华都集中于此，在土地稀缺、配套成熟的现状下，得益于航天基地近年来的“韬光养晦”，诸多名企布局的项目如雨后春笋般拔地而起，让这里成为大城南楼市发展的重要动力源。
—— 叁 ——
回到买房，基于产品和价格聚焦到购房者身上，我们有两大建议：
1、航天在售的这些盘，在区域中属于中上品质，户型面积相对适中，价格也相对实惠，刚需、改善家庭选择余地大，热门区域品牌房企的项目不愁销量，想要入手还需把握时机；
2、100㎡以下小户型房源逐渐式微，100-140㎡户型趋于主流，万元盘买的人多，主力价格在10000-12000元/㎡之间，同地段价格适中的盘，低密可以重点考虑。
以2017—2018年的片区红盘红星·紫御半山为例分析，一期是由4栋高层（32-33层）和11栋花园洋房组成，本次价格公示的2号楼高层户型99-129㎡，均价10200元/㎡；5号楼洋房户型129-138㎡，均价11489/㎡。自面市以来，在区域房价起伏较大的态势下，价格控制得相对较稳定。
这个价格从区域房价来看，航天基地在售楼盘高层房源主力价格，目前在10000-12000元/㎡，项目周边二手房价格，根据房龄、产品品质和开发商的不同，基本为8000-14000元/㎡，龙湖等房企开发的项目，如花千树等高层二手房标至15000元/㎡左右。
红星·紫御半山当前的均价，在区域市场中，属于适中，价格上的普适性，是吸引人的一大显著特点。
—— 肆 ——
对于购房者选择上来说，价格有优势只是一方面。卖的好还取决于产品力是否真的能脱颖而出，甚至价值大于价格。
从这个角度看红星·紫御半山，在产品力方面，有几点核心特性：
1、三大公园环绕生态。紫御半山周边有“航天城中湖公园”、“星河运动公园”、“揽月阁公园”，外加绿地长廊“黑河管网绿化带”，完全满足了买城南的西安人，更看好的资源稀缺地的健康宜居环境。
2、地铁交通加持，出行便捷性高。项目临近地铁2号线航天城站，从长安路地铁站出来，到40米的社区观光电梯，步行约10。自驾开车向西下坡大学城，向东直通航天城，上神舟四路就到曲江，顺着2号线快速达到会展中心、小寨等区域，还是很方便的。
3、软硬件皆完备的低密舒居社区。以原生山为依托，建筑与山地自然景观相互映衬打造山居社区，容积率2.79；拥有40米高观光电梯，电梯到达后进入空中栈道归家公园；人车分流，不仅仅做到人车平面分流，还实现了人车的立体分流；多重花园，社区拥有3个功能主题花园，5个私密花园；设置1000米的健康跑道，设有户外充电插座，及内部拥有智能物业服务平台。
4、因地制宜的景观系统。以原生山坡为依托，设计理念以保护+利用山体资源出发，规划景观占地超过10000㎡，其中拥有约270米景观健身步行系统，约140㎡空中景观平台，约150㎡专属儿童区活动区域，约1400㎡多功能草坪。这一景观体系在航天基地目前是不多见的。
5、“紫御系”产品首落西安。红星地产的“紫御系”是在已有的“天铂系”基础上再升级产品，加入山地造型、空间水景等元素，使得整体项目更加贵气、闲适。其在苏州的苏州湾·天铂是红星产品系里的高端代表，整体以新亚洲风格为主，给人典雅、庄重的感受，在居家方面加入科技元素，包含智能门禁系统、室内新风系统、智能管家等，以及品牌物业服务细致、省心，并获评2017中国房地产品牌项目。
这也能解释的通，为什么业内称，这里将来会打造成“西安市首座地标性山地社区，首创西安市空中栈道公园，并且享有西安市真正的城市半山景观”！
—— 伍 ——
当然，每一个“热盘”都有其独特的个性，在此仅拿红星·紫御半山举例，坦白讲，城南是一个无法复制的居住环境大片区，国际化规划、建筑水平、国际化配套及物业服务标准，这些出色的“硬件”已嵌入了城南人居的生活点滴中。
而人们感知到的除了better and better外，更重要的是这里是很多老西安人生活轨迹的深深印记。
不难理解的是，伴随着西安版图的不断扩张，“南限”下长远来看，城南房价高地的地位，其抗跌性、保值增值性均难以撼动！
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-18 02:47:46
