“南限”态势下,大城南谁更有未来?

十年前，大城南是西安重要的经济、文化、科技中心，聚集西安多所高校优质教育资源，以及旅游资源和高科技产业，对产业、人口等形成聚集效应。2017年开始“北跨、南限、西进、东拓、中优”。在此态势下，城南的发展逐步进入“稀贵”阶段。

大城南四大片区曲江二期、航天一期、常宁新区及高新三期，在过去数年中，形成了以中轴为两翼的东南和西南两个方向的发展和置业热点。在城市往南发展总体受限的态势下，这四个区域，谁更有未来？从当前发展现状和未来产业发展，四大区域的价值性如何看？

—— 壹 ——

大城南是个片区分两个方向：东南方向，曲江二期与航天一期，已形成连片发展态势；西南方向，常宁新区（大学城板块）与高新三期整体发展。谁更有未来？

曲江一期经过十年发展，已从当初偏僻之地变为“城市曲江”。一期饱和，外溢至二期。经过5年左右时间的发展，“曲二”的城市形态已初步成型，连片的住宅区已呈现，未来3-5年新房市场将再无“曲江楼市”。

在“曲一”和“曲二”之间，横跨南三环的芙蓉西路下穿已开通，新开门路上跨正在建设，以及年底通车的西安地铁4号线，从北客站沿太华路南下纵贯老城东、老城南，从曲江一二期，直到航天一期，在改善“曲二”CCBD板块的交通、提升出行和片区价值的同时，也拉进了“航一”与老城区之间的距离。

轨道建设与城市干道的打通，使得曲江一期、“曲二”CCBD板块、航天一期，形成城市价值共鸣与能级聚变，促进“航一”人居环境的优化与城市红利的有效兑现，改变了“航一”过去留给人们“偏远”的印象，近几年来，被称为西安“南阳台”的“航一”和“曲二”的连片发展态势已十分清晰，2016年以来，京东集团总部大厦、航天基地华为云联合创新中心等的落地，航天的城市价值得到快速兑现。

高新南拓进入三期发展，是当下高新二期土地供应不足，不能满足区域内产业的拓展升级、人口流入、居住生活所致。从规划看，高新三期是“双万亿产业带”的延伸区，将建设“未来之瞳”超高地标建筑集群、西安大学城梦想小镇、西安国际医学城等重量级城市配套。

从态势看，“高三”南进，将与城南最后一个聚居区“常宁新区”连片发展。提到常宁新区，很多人是陌生的。常宁新区是长安区的开发区，实际在2014年9月其管委会就已设立，其东接航天基地，西连高新三期的中央创新区CID，定位西安文化休闲的城市阳台。

在功能上承担着人口外溢的常宁新区，正在打造丝路艺创小镇、长安梦想小镇、常宁全生命周期康养小镇等多个特色小镇项目，围绕健康养生、科技创业、地产开发等产业，常宁新区正在积极融入高新区新的经济圈。当前“高三”尚处于雏形期，规划的项目尚未启动，公共交通不便利等是当前存在的短板。

板块人居价值的撬动，说到底还是发展现状、潜力及交通的发展。地铁带给板块的发展潜力巨大，拉近城市各区域生活距离。从城市发展现状、产业发展及布局态势、生活氛围等综合因素看，无疑航天一期的潜力和价值靠前。

—— 贰 ——

为什么这么说？

轨道改变城市，大城南因地铁而“重生”。西安地铁1号线的开通，带动了纺织城北部片区、沣东新城三桥板块随之崛起；地铁3号线，让曾经“人烟稀少”的浐灞核心区成为当下炙手可热的城市发展区和置业域。地铁2号线带动城市中轴沿线的发展和完善，让航天一期因此进一步成为更多人的置业选项。

备受期待的地铁4号线年底将开通，将串起“曲二”CDBD板块和“航一”，与2号线并行，更加推动“航一”的发展和人居价值的提升。目前城南有“双地铁”贯穿的区域，唯有“航一”。这一现实的条件，使得“航一”的置业价值相比西南的“高三”和常宁新区目前更占优。

从城市现状看，受长安老城区韦曲的发展辐射，以及经过数年的基础积淀，航天基地的产业、交通、绿化、人居等发展，已非同日而语，自2016年开始，城市价值的兑现进入快速期，中湖公园、星湖公园、揽月阁文化生态园等，航天的城市街区环境，在西安现有城区中已进入前例。航天一小、二小、西安交大航天学校等，为区内孩子上学提供了完备的基础教育体系。医疗方面已有航天医院，还临近西北妇幼三级甲等医院等。航天的城市布局已开始谋划二期的规划发展。

未来在大西安以“三轴三带多中心”的空间格局规划中，航天处于东轴线“国际文化交流轴”南端，是我国航空产业重镇，是聚集高科技元素的产业新区，国家的核心科研单位中国空间技术研究院西安分院等一批“国”字头企业、院所坐落在此。2016年以来更是吸引力京东集团总部大厦、航天基地华为云联合创新中心等企业的落户。

航天基地已经构建起以航天动力及高端装备、卫星及应用、新能源新材料、通航产业、智能制造、现代服务业为主导的六大产业集群，截止2017年，在建及筹建项目220个，总投资1100亿元，其中国家战略性新兴产业的数量和投资量均超过三分之一。预计“十三五”末，将实现营业总收入、工业总产值和财政收入增长三个，实现入区企业突破3000家、规模以上企业突破150家、十亿以上企业突破30家三个突破，形成千亿元的新兴产业规模。

作为西安“硬科技之都”的重要组成部分，航天科研集群的底蕴，以及正进入的京东集团、东长安街上发展的商务集群等，形成未来的经济能量，产业优势将带动就业、居住需求。与产业及人口增长效应成正比例增长的还有居住价值，目前航天主要以国企职工以及城南高新等周边板块价格挤压购房群体，品质住宅加上价格优势，将吸引年轻化城市人群的集聚。

与“曲二”相比，南去几公里的“航一”，在城市功能的完善度、成熟度等方面，显然目前要更完备些。“曲二”在“曲江”光环下，更多的是承接一期外溢购房群体，缺乏一期的景观和成熟配套氛围，而总体房价水平却比“航一”高1000-2000元/㎡，相比之下，人居环境比“曲二”已不逊色的“航一”，在选择上的权重正在加大。

—— 叁 ——

在城市的发展中，房企在人居贡献上“功不可没”。“曲二”因万科、中海、金地、金辉、天地源、阳光城、招商蛇口、三迪、华润置地、万众&广州珠江实业等房企的进入，住宅连片出现；“航一”因富力、大华、龙湖、融创、红星、康桥等进入，人居品质不断提升；常宁新区因万科、绿地、海亮以及金茂、中海、金地、恒大等进入，而引人关注。

外来品牌房企的进入，看中城市发展需要的同时，也在不断展现自己的价值。一类是单纯为区域提供升级版的人居，另一类是在提供升级版人居的同时，还在为城市功能完善提供商业及产业设施，为居住人群提供生活服务。

相对于“曲二”基本上是由房企推动城市发展、常宁新区大学城板块在大学数理基本稳定的同时由房企建设项目完善城市大框架，即“地产造城”的模式，而后完善相关生活和服务设施不同，“航一”则是在产业为主先行发展后，地产开发及人居项目跟进。其意义和价值有着较大的不同。

随着城市功能不断完善、产业不断发展，“航一”已成为城市南移和承接分流的重要板块。在地产开发上，过去是以航天实业、西安建工等少数本土房企为主力，富力、大华等外来房企为点缀，近几年新增龙湖、融创、红星、康桥、碧桂园等外来品牌房企和本土实力房企陕建、科为等进入，地产开发和人居态势已发生根本变化。

“航一”的人居发展，过去以满足入区企业职工居住为主。而今，随着融创、红星、康桥等新一批品牌房企的入驻，推进人居产品从刚需到改善的升级，进入高端品质住宅阶段。不但满足区域内的改善置业需要，更为增量人群的进入，提供可选择的产品。

目前，“航一”版图内，以东长安街和京东大道西北为成熟居住区。雁塔南路、东长安街等规划为商务商贸聚集区，以陕旅、陕铁、馨海、富华、航创等项目形成主要的商务集群。区域休闲场所有航天文化地标揽月阁文化生态园、航天城中湖公园、星河运动公园等，目前均已经开园。

早期进驻的富力城、大华公园世家，以及后来的龙湖·花千树（曲江畔），已交房入住。目前的陕建·翠园锦绣、融创·揽月府及南长安街壹号、康桥·悦蓉园以及红星置业旗下“紫御系”高端产品等，在产品、服务以及配套促进上，正推动航天人居和服务进入中高端品质时代。

红星置业是上海红星美凯龙集团下属房企，美凯龙集团的产业包括家居、地产、爱琴海、太平洋影业、星艺佳、电商物流等。在地产板块，目前主要有天铂系和紫御系，“紫御系”是“天铂系”基础上再升级产品，更加高端、贵气、闲适。位于“航一”地铁2号线韦曲站东侧的红星·紫御半山即是其进入西安的个项目。

紫御半山项目借助天然的台地资源打造高端社区。其一期西北角打造城西安首座地标性山地社区公园，首创西安空中栈道公园，并且是西安市真正的城市半山景观公园。居于紫御半山，于“半山”上俯瞰，体验航天城全新人居体验。

以紫御半山为代表的“航一”新一批楼盘，从产品规划上，更加注重居住舒适度，室内面积规划更合理。在居家方面加入科技元素，包含智能门禁系统、室内新风系统、智能管家等；社区楼栋规划错落有致，保证每户采光，园林设计更注重景观效果；以及品牌物业服务细致、省心。提升区域居住开发水平整体，引进其成熟的产品系，给航天人居带来前所未有的人居品质。

红星·紫御半山项目，属于在为城市提供新型人居的同时，还能享受后续增值服务的一类。据悉，未来的业主还将享受到其集团产业发展带来的更广泛的“会员式”增值服务，如购买家具、休闲消费等方面的延展服务。这无疑为选择该项目增加了新的权重。

—— 肆 ——

当前，大城南四个片区的房价态势为：“曲二”目前毛坯高层住宅在11500-1200元/㎡，装修高层和洋房在15000元/㎡左右；“航一”毛坯高层在10500-11000元/㎡，装修高层在11500-12500元/㎡，洋房在13500元/㎡；常宁新区大学城板块高层价格在10700-11500元/㎡；“高三”目前除了龙湖双珑原著别墅外，暂无高层项目。

相比较而言，“航一”在售项目的价格在四个板块中，目前稍微占优。红星·紫御半山、大华锦绣前城等高层产品，均价在10500元/㎡左右，从红星产品的定位和特性看，在大城南片区性价比较高；融创·南长街壹号和康桥·悦蓉园高层装修房价格12000-12700元/㎡，与“曲二”同类产品相比，价格不高。

在品质相当、附加值各有差异的情况下，综合片区发展现状和未来发展潜力看，大城南片区中，目前“航一”的价值性无疑占优。这不仅是城市发展的态势使然，也是本身的发展必然阶段。从当前西安城市和楼市的发展趋势看，当前无疑是介入的新契机。

编辑=周鑫 编审=徐红