“地段、配套、产品”，这三个是买房时最重要的参考要素。任何一座城市，发展氛围、重点、功能区划分都是错落分布，因此各个地段也会聚集起不同阶层的人。
目前，西安二环内的城市中心区域土地几近饱和，碑林、雁塔、未央、莲湖等主城区的置业趋势基本转为二手房交易，二手房价格方面，金科天籁城14709元/㎡、龙湖枫香庭18839元/㎡、御锦城14469元/㎡、金泰假日花城18990元/㎡、都市春天18696元/㎡等。
而三环周边的高新、曲江等区域发展正盛，随着前期开发积累完毕，社会公共配套不断健全，区域价值不断增长；同时也被贴上高价格标签。那二环与三环之间面积约为210平方公里的2.5环，又是怎样的一种态势呢？
二环的配套设施、相似的地理位置+三环的房价、环境、交通=一个完美的2.5环。
据统计，2.5环区域在两三年前房源还比较充裕，不过随着大西安建设的几度提速，目前新房住宅项目也已经比较稀缺，而且价格也大幅上涨，从两三年前的6000多，已涨至目前的均价逼近12392元/㎡！
—— 壹 ——
就目前置业基本范围来看，高新、曲江、城北的2.5环均已经进入成熟置业区域，价值优势明显。为什么说成熟？就是地段好、配套较完善。
说起西安的格局，几乎所有人都会认为南郊是西安的核心区，商业繁荣人口密集，这样的说法一直延续到现在，曲江在南边，小寨在南边，高新腹地也在南边，于是能住在南边，就感觉住在了西安的核心地段。
其实并不然，早已悄然的进入了“核心地段”的还有城北，尤其是近几年，随着北郊建设的加速，北郊的格局已经和当年不大相同。无论是商业还是市政，今天的北郊已经不再是20年前遍地农田的样子，“发展向北、生活向北”，已成为西安的一个显著特征，究其原委，市委市府的北迁无疑是的功臣。
从2011年西安市发改委、旅游局、统计局等部门陆续迁往北郊行政中心后，整个西安的经济重心都发生了北移。而城北的房价也受这一因素的影响，目前已达到一个相对较高的水准，数据显示，城北的均价为12294元/㎡。
而在城北众多楼盘中，位于未央路与凤城十路十字的保利拉菲公馆和万科金域华府的价值极为凸显。
两个楼盘相继在2012年及2013年开盘，开盘价格都普遍高于同一区域其他楼盘约1500-2500元，从首开至2018年9月，两个项目的二手房均价也在逐年递增，涨幅相比周边其他社区高30%-50%，但仍旧是一房难求。
同样位于城北区域，为什么这两个楼盘价格会明显高于同区域其他楼盘，且还这么受客户青睐？除了品牌开发商的缘故，其实本质的原因就是地段，在2.5环的位置且门前的未央路主干道承接了非常重要的因素！
作为城北的主干道，城北优质的公共资源率先沿未央路铺排。西安首条地铁2号线率先沿未央路开通、市委市府距离这两个社区仅一站之遥，城北人气最旺的几个商业综合体，包括熙地港、印象城、凤五赛高国际购物中心等都在未央路沿线，还包括绿肺城市运动公园，一条未央路可以说是激活了城北所有业态！
那城北第二条“未央路”在哪里？毫无疑问就是贯穿东西醇熟的“凤城八路”，一条横轴串联朱宏路、文景路、未央路、太华路四大城市纵轴；一条府前大道串联汉神、民生、市府、熙地港、运动公园、市委、中医医院城北最优质“政商医教娱”资源。它与未央路旗鼓相当，属绝佳地段，同样云集各类优质资源，最关键的是！依然处于北三环内。
这条“府前大道”价值的能级，毋庸置疑，而在售的住宅项目却寥寥无几，更别提品牌地产商的楼盘了，保利中央公园的进入，恰恰填补了这个空白。
—— 贰 ——
对于保利地产，相信大部分的购房者已经不再陌生。进入西安市场这几年，保利地产先后在西安的经开区、曲江新区、高新区、浐灞生态区以及西咸新区沣东新城等板块开发了多个住宅项目，产品涵盖高层、洋房、写字楼、公寓、商业等，保利中央公园是继保利拉菲公馆之后，保利地产在西安北城板块开发的第2个住宅项目。
同时，这也是继北京、南京、无锡、长春、佛山、青岛等城市之后，保利地产在打造的又一座中央公园系列产品。其中，北京的保利中央公园均价为13.5万元/㎡，南京的为2.8万元/㎡。
这个含着金汤匙出生的项目，既处于“府前大道”的价值轴线上，也在2.5环的价值板块上，占尽了北城崛起的利好。保利面对这样价值的板块，匹配了怎样的产品？
首先整个社区规划园林总面积约1.3万平米, 绿化率达35.13%，高绿化率的空间让小区居住非常舒适。除了设计有桂花、银杏、五角枫、紫薇等多种名贵景观树种外，还规划有约920㎡的健身设施区,其中约300㎡全年龄活动场地，功能设计涵盖0-12岁年龄段，约520米健康夜光塑胶跑道，3000㎡社区花园组团。
我们可以发现，对于整个社区规划，保利不仅重视业主的需求角度，也同样在乎功能性。
除了常规高标准精装修标准外，项目配置了阿里云平台智能化家居系统，兼具智能照明系统/智能环境调节系统/智能安防系统的全屋智能系统，包括户内设门窗磁（卧室窗）、指纹密码锁、红外幕帘探测器、人体红外探测器、空气监测盒子、智能开关面板、智能家居网关、漏水监测器等。
保利中央公园为何如此打造，是因为深知，未来住宅价值评价的标准一定是从投资价值回归到居住价值，从居住价值聚焦到智能家居的。
除此之外，项目还同时配置户内设置双向流除霾新风设备/净水器系统。西门子厨电/钢木装甲入户门更是让保利中央公园整体的装修档次位于区域内标杆地位。
从保利中央公园所在的位置来看，项目位于三环内，距离地铁4号线常青路站近在咫尺，4号线主方向为南北向，该线大部分地段与西安地铁2号线平行，预计这条地铁今年将会开通，属于真正的地铁物业。
但这并不是吸引眼球的关键。
5.69公顷的规划市政公园——未央创智广场，周边开元公园、高铁寨汉墓遗址公园以及城市运动公园环绕，更好的诠释了保利中央公园住区的定义：
1、未央创智广场：创智广场位于凤城八路和凤城九路之间，紧邻保利中央公园，总面积5.69公顷，是一个以城市未来区域规划切入点，以创智为设计主题，集生态、休闲休憩、健身运动、城市集会、商业、文化科教为一体的城市中心公园。
2、开元公园：项目西侧1.8公里处，占地面积145.5亩，是一处集休闲游憩、康体健身、遗址参观于一体的综合文化公园。
3、高铁寨汉墓遗址公园：项目西侧1.2公里处，总占地面积2.7公顷，强调城市客厅元素，打造周边市民户外活动的绿色空间和街心公园精品，突出城市行政中心区域的新景点特色，提升区域景观环境品质。
4、城市运动公园：项目西侧2.5公里处，城北经开的都市绿肺，也是很多明星开演唱会及发布会等大型活动的会场。
在教育配套方面，保利中央公园紧邻西安高级中学，距离约600米，这所学校是一所省级示范高中，属于公办学校，除了西安高级中学外，项目2公里范围内分布有7个幼儿园、6所小学、4所初中、3所高中，周边的教育资源非常丰富。
数据显示，同片区二手房价格让人咂舌，像水晶卡芭拉的二手房均价已经约15000元/㎡左右，保利展现了它的诚意，在10月15日物价局进行公示中，项目推出户型面积60-129㎡的装修房源，给出了一个实在很有吸引力的价格，均价14746元/㎡，非常友好。
—— 叁 ——
反观当前市场环境下，大家都很焦虑，而这种焦虑，本质上是因为，房地产如今回调带来的纠结。
其实楼市越混沌，越没有必要纠结宏观形势。对产品而言，只有潮水退去，才知道谁在裸泳。
而真正足够的板块能级，是完全有资格，从容不迫在这样的周期中占据价值高点。这种时候，但凡重视产品的开发商，都能在竞争环境中站稳阵脚。
随着多年的开发之后，西安二环内的城市中心区域土地饱和，相较2.5环，三环的土地供应还算充分，随着城内的逐步发展饱和，更多的产业、居住和配套都集中涌向了三环，且外溢的趋势越来越明显。内环内与外环外的价差在缩小，未来价值一定也会回归到原有的位置，能入内环的时候，抓住机会。
而选择正确地段，买房便会成功一大半了。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-02 02:59:27
