近日购房意向登记情况十分怪诞，有的楼盘登记人数“爆表”，有些盘则反常“爆冷”。最冷的473套房出现0人可买的局面，次冷230套房仅有2个可买；而热的400套房有2200个登记、236套房有1600余个登记！冷热度两级分化明显！
楼市气氛说变就变，不少人搞不清楚缘由就停下了买房的脚步。说白了，其实还是价值问题，退潮之时，价值性高低就看出来了。市场的变化，让不少正在购房的人感到迷茫，更让已买房的不少人惊出一身冷汗。
当前市场的态势，很难说是阶段性的还是未来的一个常态化，但有一点是肯定的，虽然房价涨势乏力，但下跌也未见迹象，当前处于多空交错的博弈期，是买房新机会期，如何买就成了关键。
—— 壹 ——
曾经一度“热销”的盘遇冷，或本来就温度不高的遭遇“降温”，原因有共性的，也有个性的。同理反推，探究一下热盘之所以热，对于当下买房则更有意义。
城西枣园板块的万科金色悦城近期推出596套房，意向登记数达2075个，再次延续了上次人气爆棚的情况，两次约千套房源，登记数超过4000个，创下了近期人气新高！
浐灞南部雁鸣湖公园东侧的高科麓湾推出房源408套，意向登记2002个，核验通过1759个；浐灞半岛的自然界A3组团推出236套房，意向登记1503个，核验通过1338个，开盘去化率100%。
港务区的绿城·全运村首开286套房，意向登记1137个，核验通过936个，开盘去化率100%；北二环大明宫北翼的瑞和·大唐府邸本次推出房源410套，意向登记数达到1640个。
再有，航天基地的红星·紫御半山推出房源392套，意向登记数1128个，核验通过1006个，人气为近期城南盘少见。与曲江二期近期楼盘的人气相比，形成了较大的反差！
以上6个盘，对置业者的吸引力为何如此之大？
总结一下：1、在各区域中都还算是比较可以的盘，在区域中属于中上品质；2、户型面积相对适中，价格也相对实惠，比较适合刚需家庭选择；3、面积略微大一些、单价和总价都高一些的户型，适合改善型置业需求选择。
由此，我们也能大致概括出一些西安楼市当下的状况：1、热门区域品牌房企的项目不愁销量；2、同地段价格适中的盘，可以买；3、100㎡以下小户型房源逐渐式微，100-140㎡户型趋于主流；4、万元盘买的人多，主力价格在10000-12000元/㎡之间。
—— 贰 ——
前面说到，冷盘各有冷的缘由。而热盘，除了共性的特征外，其实也分新热盘和持续热盘。新热盘如绿城·全运村、大唐·瑞和府邸等，持续热盘则有万科金色悦城、红星·紫御半山等。
红星·紫御半山走热，不是偶然的。
我们查了一下相关数据，项目一期规划总户数为1336户。2017年销售洋房108套，2018年至今销售了398套，其中高层房源有254套，洋房为144套，本次开售的1#、3#楼共392套房源。
红星·紫御半山的一期是由4栋高层（32-33层）和11栋花园洋房组成，高层户型99-129㎡；洋房户型130-171㎡。项目面市以来，在区域房价起伏较大的态势下，价格控制得相对较稳定。本次即将进入选房程序的房源均为99-129㎡的三室，均价约10200元/㎡。
怎么看这个价格水平呢？
从区域房价看，航天基地新建在售楼盘高层房源主力价格，目前在10000-12000元/㎡，项目周边二手房价格，根据房龄、产品品质和开发商的不同，则在8000-14000元/㎡，龙湖等房企开发的项目，如花千树等高层二手房标价已到15000元/㎡以上。
从西安层面价格看，数据显示，2018年1-8月份，住宅成交均价为11453元/㎡，对比而言，该盘目前房源的均价，尚在该水平线之下。而目前主城区都还比较热的盘，无论是装修或毛坯，高层价格都在9500-10500元/㎡之间。
比较而言，红星·紫御半山当前10200元/㎡的均价，在区域市场中，属于中上等；在西安主城区范围内，也不冒尖。价格上的普适性，是吸引人的一大显著特点。
对红星·紫御半山来说，价格固然有优势，然而，让我们选择它并确定购买的因素仅仅是价格？
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其实，不只是在市场回归理性的时候，买房才去看地段、产品和价格，任何市场形态下，都应如此坚持。
红星·紫御半山在产品力方面，有如下几点个性：
1、因地制宜的景观系统。以原生山坡为依托，设计理念以保护+利用山体资源出发，规划景观占地超过10000㎡，其中拥有约270米景观健身步行系统，约140㎡空中景观平台，约150㎡专属儿童区活动区域，约1400㎡多功能草坪。这一景观体系在航天基地目前是不多见的。
2、地铁交通加持，出行便捷性高。项目临近地铁2号线航天城站，从长安路地铁站出来，到40米的社区观光电梯，步行约10。自驾开车向西下坡大学城，向东直通航天城，上神舟四路就到曲江，顺着2号线快速达到会展中心、小寨等区域，还是很方便的。
3、“紫御系”产品首落西安。红星地产的“紫御系”是在已有的“天铂系”基础上再升级产品，加入山地造型、空间水景等元素，使得整体项目更加贵气、闲适。其在苏州的苏州湾·天铂是红星产品系里的高端代表，整体以新亚洲风格为主，给人典雅、庄重的感受，并获评2017中国房地产品牌项目。
这也就解释了为什么项目一期西北角将来会打造城西安市首座地标性山地社区公园，首创西安市空中栈道公园，并且是西安市真正的城市半山景观公园！
而说到航天基地的发展，则早已是今非昔比。目前，航天已经成为西安建设国际化大都市的城市功能承载区，不但产业发展迅猛，城市建设也在价值快速兑现中!
在产业发展上，已形成航天装备制造、航天技术应用、卫星及应用、新能源新材料、通用航空、现代服务业为主导的六大产业集群。公开信息显示，西安航天基地2018年在建及前期筹建项目140个，总投资1421亿元。京东等入驻，进一步助推产业向千亿集群发展。
在市政配套上，中湖公园、星湖公园、揽月阁生态园等，加上大面积道路景观化，航天基地的街区环境，有着西安“南阳台”之誉；基础教育资源有航天一小、二小、航天城中学、陕西交大航天城学校等，而医疗上则有航天总医等多所甲级医院就近满足健康服务。
因产业特性，航天基地是“三高”（高学历、高科技、高收入）人群聚集地，随着地铁2号线和4号线的进一步开通，片区三大商业休闲中心的建成，未来城南住航天，将是一个不可多得的选项。
在这样的产品特性和区域发展前景之下，红星·紫御半山在现有融创、康桥等品牌房企入驻的态势下，依然被看好，也可以说是顺理成章。
—— 肆 ——
当然，每一个“热盘”都有其独特的个性，在此仅拿红星·紫御半山举例，其它的盘之前或多或少都有分析，在此我们就不一一细说。
当前买房置业，不少人犹豫的是市场前景的不明朗，而坚定的是对西安的看好，对自己选择的盘，前提是确实不错的，如何做到选择上的坚持，这是需要深思的。
我们为何说当下是买房的一个机会期，是基于当前推出的不少产品是可以信赖的，而价格也是适中的，无论是和当前的一些盘比较，还是和即将面市的一些新盘比。
火热之后冷静下来，需要理性而不是犹豫。综合考虑项目的价格、品质、性价比等，很多只会提升价格不知道提升品质的楼盘，将面临的是逐渐被购房者淘汰。
就当前市场而言，有好的项目产品还是要把握住，不可把到手的机会默默浪费掉！
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-09-30 22:37:19
