恒大、中南、当代、合创四家实力型房企聚集，恒大雅苑、中南·春溪集、合创·桂悦府、当代惠尔MOMA、当代上品湾，价格在7000-8000元/㎡，装修房和毛坯房均有，当下在这里置业，这5个盘，选哪个比较合适？
—— 壹 ——
前几天，走进区域进行了实地探访。
有一个发现，就是区域标志更清晰，原泾河工业园更名为泾渭新城，虽然刚过浐灞湿地公园在渭河边依然可看到原名称的牌子，但在园区内的围挡上，清晰可见“经开区泾渭新城”这样的字眼。
在经开区的官网上，也同步更新了的表述，“全区由中心区、出口加工区、草滩创新科技示范园、泾渭新城四大功能园区组成。”
由产业园向“新城”迈进，实际就是“产城一体”发展的思路和模式。在这样的态势下，看泾渭新城的价值就有了新的考量：
1、产业发展主战场，人居生活也将加强。
目前累计入区项目101个，总投资368.5亿元，已形成商用汽车、重型机械、新材料等为主导的产业格局。核心企业有陕汽集团、中国兵器集团、中钢西重、中交西筑、金风科技、陕煤化工、西部材料等。
在经开区全面实施“三新”战略中，这里将是引领建成万亿级工业大走廊、力争进入经开区“方阵”、建设具有国际竞争力的一流开发区的主战场之一，也是推进产城融合、宜居宜业新北城的重点方向之一。
这就意味着，在这样的发展定位下，泾渭新城的生活配套服务功能将进一步加强，尤其是泾河以北、泾渭路以东区域，作为泾渭新城的新区域，也是重点建设区，人居配套将会进一步完善。
渭河北、泾河南的马家湾片区，是泾渭新城的“老区”，以长庆路为东西中轴，发展已经成型，也是当前主要的居住区和生活区。
2、承接主城人口分流的能力将更强。
泾渭新城从地理关系上看，虽然曾是高陵的一部分，但距离西安北城经开区确实比较近，过三环、渭河即到，在心理上和事实上，说是“距主城最近的一个板块”也比较客观。
随着辛王路-泾渭路正在拓宽改造为6-8车道的景观快速干道，泾渭新城与西安北城三环、二环的距离将进一步缩短，交通时间也将大大压缩。西安地铁10号线，规划从火车站东侧三府湾到高陵城区，途径泾渭新城，并设有多个站点，虽然该条线目前未明确具体的启动时间，但可见从规划上对该区域的重视。
从实现分流功能看，泾渭新城有产业、交通条件比较好，过去是北城刚需置业的分流地，现在和将来也依然是，虽说现在有了秦汉新城和泾河新城可分流。
—— 贰 ——
谈这里的5个新盘之前，我们不妨先简单地了解一下当地二手房价格情况。
在几个中介门店，我们抽样了解了13个盘的当下二手房的价格情况，发现一个奇怪的现象：二手房价格线拉得比较长，从3800元/㎡到9139元/㎡都有！
同样是二手房，同样是三室两厅，同样是毛坯，逸景茗居的面积是93㎡，总价85万元，水榭花都的面积是110㎡，总价42万元，价格差了一半多！
甚至一些装修二手房价格，还比不上一些毛坯二手房。如泾渭三路的天正花园，中装的103㎡三室，总价59万元；同一个路上的天正银河湾，毛坯91㎡的两室，总价72万元，两者之间报价相差了13万元！
在上表24套房中，水半湾、天正银河湾、群贤北府、逸景茗居等有8套价格在7100-9100元/㎡之间，约占样本总数的三分之一，这一价格水平等同或高于区域内在售新盘的价格。这些盘集中在渭河北岸长庆东路沿线。
上述参考价格，虽可以佐证该地段的房价坚挺和价值性，但同时上述情况绝非个别或偶然的存在，也反映该区域内目前二手房价格较乱，要么存在房东胡乱标价，要么中介涉嫌从中设“梗”。
—— 叁 ——
在这样的二手房价格水平下，再看5个新盘的价格：恒大雅苑装修房，待售房源均价8200元/㎡左右，中南春溪集装修房，上批次成交价7500-8000元/㎡，合创桂悦府毛坯价预计7000-7500元/㎡，当代惠尔MOMA毛坯价预计7500-7800元/㎡、当代上品湾毛坯预计7800-8500元/㎡。
这个价格水平与7100-9100元/㎡之间的二手房相比，也不显得高多少了！
这5个盘基本分两个阵营，一类是恒大雅苑和当代上品湾，都是区域级大盘，价格处在同一个水平，虽有装修和毛坯之别。另一类是合创桂悦府和当代惠尔MOMA，虽然地段有差异，产品和服务也有不同，但价格基本属于同类。
中南春溪集其实也是一个体量不小的盘，应归属类，但其上批次房源价格比恒大和当代的低。
具体来看，这5个盘也各特性，其中恒大雅苑、中南春溪集和合创桂悦府三个项目的解读，大家可分别查阅本微历史消息了解：1、恒大；2、中南；3、合创，本文不再重点叙说。
—— 肆 ——
当代惠尔MOMA和当代上品湾之前没涉及，本文不妨稍作分析。从案名看都与当代置业有关，而且这两个盘隔了一条长庆东路，可谓门对门，但规模、品相等确有一定的差异。
上品湾是当代置业收了昌建城项目而改名的，占地规模没变，仍是500多亩；之前房企建的13栋洋房依然在；规划约90万㎡建面，分三期开发，也没变化。
变化的是：注入了当代置业的“科技住宅”概念，增加了新风除霾、净水系统等；同时规划了品牌幼儿园，代建一所小学。物业由当代置业旗下的物业公司管理服务。
项目的总容积率为2.79，这在高层普遍3的容积率中，稍微占优，楼间距能大些；单层层高达到2.9米，这在一般住宅中，层高也算可以了；公摊约28-32%，稍微有些偏大。
总体来说，项目的优势就是：1、临渭河，可享受一线河景及生态性；2、科技含量，除霾和新风等，健康性较好；3、有幼儿园和小学，虽然公办还是民办，性质未定，业主小孩未来就近上学，还是比较便利。
9月份前后，项目将推出1300多套高层房源，纯板楼，2梯2户，预计价格在7800-8500元/㎡，是否有优惠啥的，目前还未确定。
这个价格与项目东北侧的群贤北府二手房达到9100元/㎡的价格相比，显然不高。虽说这个对比缺乏权威性，也有一定的偶然性，但参照一下也可增加一些概念。
比起一路之隔，北侧的当代和惠尔合作的当代惠尔MOMA来说，价格要高些。
当代惠尔MOMA占地约78亩，规划建有4栋33层的高层、2栋17层的小高和5栋6-8层的电梯洋房，总户数约1192户。规划有品牌幼儿园。园林景观按照“一轴、一环、三园、四院”格局打造。
首次推出的楼栋是7#、8#楼和6#、9#楼，高层纯板，2梯4户，有130㎡和138㎡两个三室户型可选。该盘目前未开盘，毛坯房预计价格在7500-7800元/㎡。
虽然都当代置业的盘，都有科技住宅概念和内容，也有幼儿园，园林景观也是亮点，但两者比较，当代惠尔MOMA模型所展示出来的信息，比上品湾要弱一些，这或许也是价格存在差异的主要原因。
—— 伍 ——
这5个盘比较，选谁？
从这5盘的特性和品质看，恒大雅苑、中南春溪集和上品湾，偏改善一些；合创桂悦府和当代惠尔MOMA则偏刚需一点。
喜欢大盘，标杆盘，无疑考虑恒大雅苑、当代上品湾和中南春溪集。
雅苑有水景园林，上品湾有渭河景观，春溪集有泾渭运动公园和泾河河景。物业服务都差不多，雅苑欠缺的是小学，上品湾未来有，教育用地已预留；春溪集东侧有公办经发小学和中学。雅苑是装修房，春溪集也是，上品湾是毛坯，三者价格相当的话，优选前2个。如特别看中渭河景观，则选后者。
虽说当代惠尔MOMA则偏刚需一点，但其户型却是改善型的，比较大，折算总价也不低。这是个尴尬的地方。
合创桂悦府的园林规划、建筑施工都是知名企业，物业服务是龙湖物业，户型也比较适合刚需和刚改，价格预计在这5盘中是中等，置业适应性比较大。
但输在地段现状，因处在潜力区域，目前仅项目东侧一路之隔有2个住宅盘宝管·同馨苑和泾渭·馨桂苑，地段现状配套上看上去有些弱。从发展趋势看，未来会有所改观。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-08-29 04:00:53
