“五一”前，西安被住建部约谈，看上去不是什么大新闻。但在2018年西安楼市“大火”之际被约谈，针对性一目了然。
从约谈之后必有动作看，西安后续会采取哪些动作，对楼市可能产生什么影响，却不得不令人关注！
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约谈传递出的信息
新华社5月9日消息，住建部负责人5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。“五一”前还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。
这12个城都是目前房价相对比较活跃的城市。从报道看，约谈的主要内容有：
1、约谈强调，各地要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方政府的调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
2、各地要切实采取有力措施，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆；大力整顿规范市场秩序，遏制投机炒作，支持和满足刚性居住需求。
总结起来就是：房地产调控目标不动摇、力度不放松；稳房价、增加供应；刚需置业优先；地方政府要切实体现相关职能。这也是继两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。
西安楼市2018年开年以来，存在的情况，均在约谈所指的内容范围内，被约谈是不可避免的。问题是约谈之后，西安会作出什么样的反应，这是敏感点，也是观察后市的重点。
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西安之“火”的诱因
西安在促进房地产健康发展上，其实在近两年采取的措施不少且还较密集。从2016年12月31日到2017年9月13日，连续出台4次调控，平均约3个月一次，这是十分罕见的。
从开始的“城六区”只能新购住房一套，到后来的涵盖长安及各开发区等；“限售（满2满5）”、“限贷”（首付比例提高）、“限外”（外地购买须有西安2年社保或纳税记录）”、“本地限3”等，调控组合举措比较严厉，初期效果也不错。
房管局大力整治销售环节乱象、物价局走到前台控价、工商等部门开展联合检查执法等，调控加监督，2017年二季度到三季度，楼市处于相对平稳期，成交量稳定，房价总体也稳。
但是，令人意外的是，随着落户政策的进一步放宽，人口流入短时间内“爆发增长”，2017年全年加上2018年一季度，新增落户约有50万人左右，楼市不淡定了，2018年春节后，开始发现居然“买不到房”了：
买房人多，房源供应阶段性不足；分流措施不到位，千军万马都买商品住宅。
关注度高的盘，出现连续的“开盘即清”；公证摇号选房，出现“千人抢房”，几个楼盘都递交资料，而且全家人上，还不能保证被摇到号；部分区域二手房价格与一手房价格出现倒挂；“名额费”开始悄悄流行，等等。
新增落户群体加入购房大军，本地改善置业积极入市，购买力不降反升，预示出现了前所未有的“火爆”行情！
如此，导致的结果是：1、去化周期急剧缩短。楼盘新推房源，少则半天，多则两三天售完，不少人还没反应过来，楼盘没房了；2、心慌加恐慌。想买，买不到，心慌；一次摇不到，多次参加摇号，甚至全家人上，恐慌！3、房价上涨愿望强烈，物价部门表示“压力大”！4、西安房价持续20多个月连涨，近期月度环比涨幅居于前列，房价上不进入“热点城市”的目标面临巨大挑战！
有没有解决的办法？1、增加适销房源供应量。虽然2018年计划供应量数字不小，但供应量不是说增加就能增加的，需要时间；能不能如期供应，也是个问题；2、延长去化周期。如何延长？唯有控制购房人入市节奏，变一哄而上为有序进入。这或是未来调控的重点。
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“出招”的可能重点
从西安的情况看，在2017年调控“三连发”之后，再调控看上去也几无牌可打：限售、限购、能限购的区域都限购，没限购的区域都是未来几年人口分流导入区，增加限购区域可能性极低。
但是不是就没办法了呢？也不是。通过西安落户政策和部分区域市场情况看，在需求端进行把控，对购买力进行一定的控制，即可解决当前问题。杭州等地的做法给了西安启发：对新入户人口买房在入市时间上进行一定要求。
杭州要求刚入户不满一年的，不能买房。这乍一看不合理呀，但这样做：一能让部分为了买房而入户的人犹豫或望而却步，因为一年后房价怎么样，谁也不知道；二能新增购买力不至于集中在短期入市，导致“房荒”引发恐慌、“房价过快上涨”等不利影响。
如果，西安借鉴这个做法的，对新入户人口入市买房的时间做出一定的要求，结合在西安当地办理社保或纳税的时限要求，或既可能缓解楼市当前的尴尬状态。
这么会不会影响西安落户的吸引力？真喜欢西安，自然会来；真热爱西安，自然会留下来。
同时，可为针对引进人才安居的政策和举措的落地赢得时间。2017年针对引进的人才、大学生安居方面，从土地供应上，设定了两个“20%双限地”，“低于市场价约20%”、人才公寓等，这些好举措的落地、项目建设需要时间，半年嫌短，9个月到一年差不多，在控制入市流量的同时，加快此类产品建设，届时或可形成一定的分流。
另外，在因区施策上，对部分热点区域的限购力度可再增加一点。
看上去按照区域来调控空间虽不大，但多少还是有些余地。如根据后续开发空间、关注度高的盘分布的态势看，可对后续开发空间有限的曲江、高新等区域，进行人口进入的结构性调控。
在城市梦想被点燃，房价处于上升通道中的西安来说，再次加码调控未必能使房价原地踏步，但在短期内，可使房源去化周期适度延长、缓解阶段性供应不足、减少楼盘摇号人多房少的尴尬，让市场紧张度下降，购房人不至于因“买不到房”而心慌再加上恐慌。
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在西安，需要心安
未来，吸引人口流入，相对低的房价，或是一个重要因素。
在建设“国家中心城市”及欧亚“国际化文化交流大都市”路上的西安，近两年来城市热度已今非昔比，目前虽有“强二线”，甚至“新一线”这样的民间虚名，但目前还不够“壮实”，尚处在“发育”阶段，“城市欠账”还不少，各项“短板”补齐，需要时间。这也是西安的潜力之一。
从城市竞争看，在创业就业机会、收入和消费水平、城市环境及人文氛围等方面差距不大的情况下，未来相对较低的房价应是城市竞争力之一。2016年，房价是西安吸引人的因素之一，2017-2018已不完全是，如果未来一段时间，西安房价能控制得好一些，涨幅稳定些，房价水平与成都、武汉、郑州等人才争夺的竞争对手相比，具有相对的比较优势，则将有助于城市竞争力增强。
从市场看，经过两年左右的“狂奔”，西安楼市需要一个短期的消化、沉淀、小结、反思；西安的教育、医疗、交通、收入等也需要一个量增质变过程！当下开始，是应该让房价暂时等一等城市发展，拿出实锤控制一下紧张气氛，让买房人缓口气、让房企紧绷的弦松一下了！
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-05-15 23:49:39
