3月27日，万科集团在深圳举行业绩发布会，董事会主席郁亮的一个观点引发广泛关注：住房全面短缺时代已经结束，房地产的主要矛盾不再是短缺而是不平衡不充分的问题，分化现象明显。不充分体现在相关服务商，相关服务上，跟不动产配套的服务非常短缺。
就在中国房企慷慨激昂提示行业的转折点到来时，在西安，房子的“短缺”问题，却比以往任何时候都来得猛烈，难道即使成长为国家中心城市，也依然后知后觉?
壹
西安买不到房子，求人都没用。
进入3月份以来，西安的房价没有涨得很猛烈，很多人松了一口气，但很快发现不妙，因为买不到房子了。年初，购房者的口风已经发生了变化，从以往找关系要优惠，变成了不求优惠，只求能买到房。
本月上旬开始，关于开发商卖房只收全款的消息就不绝于耳，也马上在一些具体的项目开盘时得到了印证，无论你想买房的需求有多么迫切，对不起，不是全款，靠边站。
事情在本月下旬开始变本加厉，想买房，交全款也不见得会卖给你，因为交全款的人太多了，房源有限，还是有人会抢不到房子。
举几个例子，西咸有个品牌开发商的项目开盘，百余套房子排了1000多个号，有个购房者情急之下，找到了某主管部门的领导，一番沟通后回复：说的太晚了，排的人太多了，下次再说吧。
某职能部门的一位干部想在南郊买套房，为了防止买不到，特意多挑了两个项目备选，结果四处托人找关系，结果几个楼盘都说不行，因为想买的人多，都不敢应承给办事了。
有位西安本土房企的老总因此发火了，在内部大会上批评销售团队没有根据市场变化调整销售策略，自己的朋友想买房买不到，交全款的人想买房买不到，会伤了企业声誉。
有关系有门路的人太多，都挤不上购房这条船，那些普通老百姓真正想买房又凑不齐全款的人，受的难处又有谁知道？
贰
西安楼市，是虚火还是真火?
仅仅选取3月1日-3月16日的数据，期间西安市普通住宅获批预售许可证15张，共2316套房源，但卖掉了2062套，去化率超9成。从实际交易的情况看，确实很火爆。
为什么会造成如此火爆的局面呢?四海为家此前曾专门进行过解读（3月20日 《别慌丨3月为什么买不到房 害怕涨价的购房者才是“元凶”》，从开发商角度、购房者角、市场角度全方位的分析认为，房源供应不足和购房者担心房价上涨从而恐慌性出手是主因。
恐慌性出手的原因，一方面是大西安发展的各种利好消息，让更多人看好西安，愿意在西安安家置业；另一方面是西安的落户政策增加了人口流入，多了一些购买力。在这样的情况下，购房需求在增多，而供应量严重不足，就形成了“抢房”潮，更多的不明真相者，误以为西安的房子真的要被抢了，又逼出了一波“没有需求的需求”。
2018年，按照开发商报给房管局的新建商品住宅上市供应计划，全年供应总面积达到了2697.39万㎡，而据易居克而瑞西安机构公布的数字，2017年，西安市主城区的新建商品住宅供应面积为1331.84万㎡（其中也包括部分长安区的数据），2018年西安主城区加上长安区的新房供应量，比去年翻番，按理说不缺房子。
四海为家特意制作了这张表，从中可以看出，3月份的房源供应量为9574套，除过2月份（有新年长假）外，为全年。供应量的月份为9月，其次是6月。从5月份开始到10月份，每个月的供应套数都超过2万套，比3月份多了2倍不止。
需要提醒的是，当房源供应量很充足，或者购房者趋势于冷静的时候，开发商每次的推盘就可能不会被一抢而光，还能这样得瑟吗?
叁
西安的房子都被什么人买了?
陕西省统计局曾公布了2017年10月西安市购房人群的信息：全市10月份备案购房者0.53万人，较9月减少0.47万人，其中，市内购房者减少0.26万人，市外购房者减少0.21万人，市外购房者占比由3月份的62.5%降到10月的40.9%，回落21.6个百分点。
按照当时的说法，外地购房者的比例被明显压缩。即使这样，外地购房者的比例仍然达到了40%以上。由于西安在2017年相继实施了限购、限售、限贷、限价的“四限“政策，再进一步乐观估计，大概再会有10%左右的外地客被挤掉，这样依然有30%的房子是被外地客买走了。
3月的楼市火爆，有另外一个群体成为了“背锅侠”，他们就是受益于西安最近落户政策的“新西安人”。据官方公布的数据，3月22日到24日，3天时间西安共迁入落户人口15552人，其中研究生以上学历332人，本科学历6107人，大专学历2443人。再说远一点，从今年1月截至目前，仅仅3个月西安迁入人口已达到21万，逼近去年全年迁入人口的总量。
的确，在这些新落户的西安人中，有一些就是冲着在西安买房来的，基本是刚拿到户口证明，就直奔自己心仪的楼盘去了，这部分人中，有一些来自周边房价较高地区的，觉得西安房价便宜，认可西安的发展趋势。另外一些人，则是因为孩子在西安上学，或者有居住需求，以前因为限购政策不能买，成为西安人后满足购房条件了所以买房。
客观讲，新西安人的进入，有助推楼市火爆的因素，也一定程度上推高了房价，但并非西安市场高烧不退的核心原因。从落户办理机构获取的信息，也有相当一部分人获取西安户口后，既不在西安居住，也不在西安上班，只为能在“大城市”获取一个身份。
同样列举省统计局2017年10月公布的西安购房数据， 从3月到10月，7个月的时间外地购房者占比减少了近22%。但1-11月住宅销售面积1858.32万平方米，同比增长了15.4%。外地客减少的情况下，销售却增长了，真正的购买力，竟然是本地人。
再想想那些人数远远超过房源数量的全款购房者，他们的加入，不仅让开发商的购房门槛提高了，也让那些无法凑足全部购房款的人，距离买到房更远了一些。
别再让新西安人“背锅”了，还就不相信，刚拿到西安户口的人，立刻马上都要买房?
肆
西安的房子，值高价吗?
关于西安房价的统计口径，一直比较混乱，各种修饰过的数据，很难真实还原房价的真实水平。但即使这样，从业内到购房者，都一致接受了西安房价过万的事实，而这距离均价7000元/平米的时候，仅仅过了一年时间，而且是在最严厉的限购政策的约束之下。
目前，在西安的高新区，房价均价已经达到18000元/平米左右，有些新房源的在售价格直接超过20000元/平米。更加可怕的是，西安区域绝大多数楼盘的在售价格，都已经超过10000元/平米，如果物价局公布个8000元、9000元的，简直是个稀罕物，备受关注。而更多的购房者，在听到某个楼盘的房价“才”10000元出头时，都会觉得便宜，感叹幸亏不是14000、15000。
房子还是原来的房子，价格却不是原来的价格。购房者已经习惯了房价的上涨，开发商却不见得习惯高房价和高品质对应。
在西安，一线品牌开发商前30强基本到齐，深耕西安时间久的也不少，开发的楼盘多，交付的房子多，口碑也成为检验房企实力的有效方法。可能都会认为，屋顶漏水、墙体裂缝、地基蹋陷等质量问题，不会出现在这些著名开发商的房子里。但过去的10年时间里，很多类似的问题都和品牌开发商有关。最近一两年，开发商大鱼吃小鱼、集约程度进一步提高，但房子的质量，时不时仍会被吐槽。
概括起来说，从房屋质量、配套资源、物业服务等多个环节，几乎没有哪个开发商没有被投诉过，而且解决问题的过程中，对待购房者的态度却千差万别：有的置之不理、束之高阁；有的强势傲慢、随意打压；有的据理力争、针锋相对；有的态度积极、妥善处理。房企的文化不同，处理方法势必难于趋同，但有没有把购房者放在心上，一目了然。
还有一个怪现状是，一些品牌开发商在外地受追捧的系产品，拿到西安就“降标”，也就是降低产品标准，材料由好变次，配置由多变少。曾经有国家部委的领导来西安，看到城里密集的高楼，直言不讳其中有不少“垃圾建筑”。
大西安大发展，千万别因为这样的建筑，影响城市的进步。
伍
开发商这样做，究竟伤的是谁?
关于楼市火爆背景下的卖房收全款行为，从市场经济的角度，似乎没有办法指责开发商，因为并不违反规定。然而，购房者很气愤，认为这样的房企一心想赚钱，没有担当，缺失社会责任。
替开发商操个心，市场是有规律的，有好也会有坏，现在房子供不应求，你可以无视购房者的感受，如果有一天市场冷清了，没有人愿意买房了，你怎么办?
郁亮在27日的业绩发布会上同样强调：房企需要极早做准备和培养才能有未来，不能够等到这个事情走到尽头之后再换路走，这是没有捷径可以走的。
有些开发商也因此惴惴不安，声誉就是品牌，品牌就脸面，这样被打脸不好受，搞不好引起政府的关注，事情就闹大了。
看来，这种行为还是有不合理的地方。因为品牌企业本身就有明星光环，享受由此带来的便利，当品牌能在市场让消费者对其产生极强的信任时，也就基本锁定了销售结果。比如凭什么你的房子就要比别人贵，因为你的品牌比别人大，并不是购房者就一定认为你的产品好。
当开发商面对有同样需求的购房者，却选择先让全款客户如愿以偿时，伤害的是更多购房者的心，甚至也包括付全款买到房的人。这些人由此可能减少对房企品牌的好感，失去了对消费者的吸引力，最终损失的是销售业绩，受伤害的，其实还是开发商自己。
把买房子放在一个消费场景里：一堆人买一样东西，有先来后到，突然让有钱人先买，尤其这个有钱人还是后来的，对其他人来说就不公平。房住不炒，从国家到地方，都尊重购房者“居者有其屋”的需求，这个时候用钱来区别对待购房者，是傲慢，也是歧视。
武汉刚刚出台一项新规定：为保障刚需购房需求，推行“刚需优先选房政策”，预售备案均价低于18000元/平米的新建商品房中，面积低于120平米的房源，将采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入优先选房范围。在武汉无自住房、符合武汉住房限购政策规定、前3年内无住房交易记录的意向购房家庭，可优先选购。
同样是“优先”，西安看钱，武汉看人，谁比谁更有情怀?
大西安的发展，从烟头革命到厕所革命，所体现的恰恰就是对城市居住者的尊重和关怀。房地产行业的浮躁和冷漠，该管一管了。
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★★四海为家之聚焦西安篇★★
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四海为家2018-03-29 21:29:36
