千亩土地成交后，浐灞反而“悬”了：2018迎来三大变数！

2月份，浐灞生态区无疑是西安土拍的赢家！仅2月12日，浐灞拍卖25宗土地，成交达19宗，面积达971.352亩，成交总金额40.753亿元，而且还有两宗超过限价终止拍卖！可见浐灞土地之抢手！

追溯2017年12月及2018年1月份成交的土地，3个月来，浐灞累计有超过1100亩建设用地成交，主要分布在世园园区、金融园区、总部园区、北辰大道、雁鸣湖板块，预计将新增项目超过20个，且多数将在2018年面市！

这些成交土地获得者中，除华远、海亮是品牌房企外，其他多为名不见经传的房企或是背后隐藏大鳄的非房企，其未来产品的特性、品质必将呈现多样性和丰富性，房价也将充满悬念，给大热的浐灞楼市带来不可测的变数。

19宗地遭抢

参与2月12日竞拍的房企有西安世园置业有限公司、陕西旭昆房地产开发建设有限公司、西安中建恒孚置业有限公司、陕西杰诚置业有限责任公司、陕西海佳房地产开发有限公司等11家开发企业。

我们先来看看浐灞近期的土地成交情况，地块位置、成交单价、总价、楼面地价情况如下：

陕西海佳房地产开发有限公司以底价37335万元成交的土地共计两宗地88.663亩，成交单价为421万元/亩，楼面地价为1805元/㎡。

此次为海亮地产&融信中国联合拿地。据工商查询，西安海煜房地产开发有限公司占股60%，且为海亮地产控股集团有限公司全资子公司。宗地的具体信息如下：

丨CB6-4-3、5地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB6-4-3，位于西安浐灞生态区月登阁路以南、长鸣路以东，净用地面积31413.32㎡，折合47.12亩，容积率不大于3.5不小于3.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%。土地用途为商服。

地块二：地籍编号CB6-4-5，位于西安浐灞生态区雁鸣四路以南、恒通二路以西，净用地面积27695.43㎡，折合41.543亩。容积率不大于2.8不小于2.3，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗，其中出让住宅用地26088.28㎡，出让商服用地1607.15㎡。土地使用年期住宅70年、商服40年

陕西杰诚置业有限公司底价32204万元成交土地65.522亩，成交单价为491万元/亩，楼面地价为2731元/㎡。据工商查询，陕西杰诚置业有限责任公司为华远地产股份有限公司旗下子公司。宗地的具体信息如下：

丨CB4-5-114-1地块区域位置示意图丨

宗地地籍编号CB4-5-114-1，位于西安浐灞生态区灞浦七路以南、上春南路以西，净用地面积43681.51㎡，折合65.522亩，容积率2.0-2.7，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗。其中出让住宅用地38151.65㎡，出让商服用地5529.86㎡。

西安世园投资（集团）有限公司以底价51425万元成交两宗地112.796亩，成交单价为456万元/亩，楼面地价为1520元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB3-2-133、CB3-11-1地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB3-2-133，位于西安浐灞生态区欧亚大道以东、香槐五路以南，净用地面积41555.75㎡，折合62.334亩，容积率不大于4.5不小于4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于30%。土地用途为商服。

地块二：地籍编号CB3-11-1，位于西安浐灞生态区香槐三路以南、锦堤四路以西，净用地面积33641.6㎡，折合50.462亩。容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗，其中出让住宅用地31959.54㎡，出让商服用地1682.06㎡。土地使用年期住宅70年、商服40年。

西安旭昆房地产开发建设有限公司以底价75345万元成交两宗地153.896亩，成交单价为490万元/亩，楼面地价为3672元/㎡。

丨CB2-6-713、714地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB2-6-713，位于西安浐灞生态区欧亚大道以南、浐河西路以西、浐灞三路以北，净用地面积29289.13㎡，折合43.934亩，容积率不大于5.5不小于5.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%。土地用途为商服。

地块二：地籍编号CB2-6-714，位于西安浐灞生态区欧亚大道以南、浐河西路以西、浐灞三路以北，净用地面积73307.69㎡，折合109.962亩。容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于28%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗，其中出让住宅用地71107.7㎡，出让商服用地2199.99㎡。土地使用年期住宅70年、商服40年。

陕西驷平置业有限公司底价5345万元成交两宗地12.037亩，成交单价为444万元/亩，楼面地价为2379元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB2-7-951、952地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB2-7-951，位于西安浐灞生态区浐灞二路以北、北辰东路以西，净用地面积5474.25㎡，折合8.211亩，容积率不大于2.8不小于2.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地用途为住宅。

地块二：地籍编号CB2-7-952，位于西安浐灞生态区浐灞二路以北、北辰东路以西，净用地面积2550.83㎡，折合3.826亩。容积率不大于2.0不小于1.5，容积率不大于5.0不小于4.5，建筑密度不大于45%，绿地率不小于25%。土地用途为商服，土地使用年期住宅70年、商服40年。

西安创美房地产有限公司底价6705万元成交15.846亩，成交单价为423万元/亩，楼面地价为3173元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB2-9-34-1地块区域位置示意图丨

宗地地籍编号CB2-9-34-1，位于西安浐灞生态区十里铺北路以西、矿山路以北，净用地面积10564.33㎡，折合15.846亩，容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为住宅，使用年期70年。

西安中建恒孚置业有限公司底价10550万元成交浐灞一宗土地，共计26.611亩。成交单价为396万元/亩，楼面地价为3304元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB6-1-1234地块区域位置示意图丨

宗地地籍编号CB6-1-1234，位于西安浐灞生态区富祥路以南、白龙池路以东，净用地面积17740.73㎡，折合26.611亩，容积率不大于1.8不小于1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗。其中出让住宅用地16462.95㎡，出让商服用地1277.78㎡。

西安市浐灞生态房地产开发有限公司底价41230万元成交两宗地96.717亩，成交单价为426万元/亩，楼面地价为1421元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB3-2-136、134地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB3-2-136，位于西安浐灞生态区世博大道以北、锦堤三路以西，净用地面积34935.3㎡，折合52.403亩，容积率不大于4.5不小于4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于20%。土地用途为商服。

地块二：地籍编号CB3-2-134，位于西安浐灞生态区锦堤四路以东、世博东路以南，净用地面积29542.6㎡，折合44.314亩。容积率不大于2.0不小于1.5，容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗，其中出让住宅用地28065.45㎡，出让商服用地1477.15㎡。土地使用年期住宅70年、商服40年。

陕西腾辉实业有限公司底价32330万元成交63.573亩，成交单价为509万元/亩，楼面地价为1387元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB1-2-149地块区域位置示意图丨

宗地地籍编号CB1-2-149，位于西安浐灞生态区金桥二路以南、浐河东路以东，净用地面积42382.03㎡，折合63.573亩，容积率不大于5.5不小于5.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。土地用途为商服。土地使用年期40年。

西安世园置业有限公司底价20425万元成交两宗地52.753亩，成交单价为387万元/亩，楼面地价为5808元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB1-2-149地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB3-4-107，位于西安浐灞生态区欧亚大道以东、香槐一路以南，净用地面积12450.03㎡，折合18.675亩，容积率不大于1.0不小于0.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%。土地用途为商服。

地块二：地籍编号CB3-4-108，位于西安浐灞生态区香槐二路以南、锦堤四路以西，净用地面积22718.47㎡，折合34.078亩。容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗，其中出让住宅用地21968.48㎡，出让商服用地749.99㎡。土地使用年期住宅70年、商服40年。

陕西正道投资有限公司底价51395万元成交三宗地140.962亩，成交单价为365万元/亩，楼面地价为2734元/㎡。宗地的具体信息如下：

丨CB6-6-3、CB6-2-2228、2229地块区域位置示意图丨

地块一：地籍编号CB6-6-3，位于西安浐灞生态区南三环以南、雁鸣南路两侧，净用地面积59709.75㎡，折合89.565亩，容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地用途为共用宗。其中出让住宅用地56724.26㎡，出让商服用地2985.49㎡。

地块二：地籍编号CB6-2-2228，位于西安浐灞生态区南三环以南、雁鸣南路两侧，净用地面积17208.97㎡，折合25.813亩。容积率不大于3.0不小于2.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%。土地用途为商服。

地块三：地籍编号CB6-2-2229，位于西安浐灞生态区南三环以南、雁鸣南路两侧，净用地面积17055.78㎡，折合25.584亩，容积率不大于1.5不小于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。土地用途为文化设施用地。土地使用年期住宅70年、商服40年、文化设施50年。

浐灞热引发中小房企借势分羹

从上述成交情况看，频率的是“底价”二字。何为底价成交？即没有竞争对手竞价，一家报名出价就拿到了！这个情况自2017年7月浐灞三宗曾因熔断流派而再拍产生隐性地王的情形之后，十分罕见：既然浐灞土地价值趋高，为何最近几次房企拿地没有遭遇竞争，一经报价即稳操胜券？

这11家房企中，海亮、华远是浐灞的“老主顾”，已分别有华远海蓝城、海亮唐宁府等项目面市，华远的新地块疑似为北辰大道辰悦项目的后续用地补手续，海亮新地块也疑似为唐宁府项目的后续地块，而其他房企的地块则为全新项目用地，从中不难看出，在新一轮的土地争夺中，本土背景的中小房企的地缘优势也开始显现，借势浐灞楼市趋热分羹的心态也显露无疑。

随着2017年随着自贸区、全运会、会展中心、一带一路论坛主会场、三宗新的隐性地王的产生等题材的影响，未来几年，浐灞将是西安主城区不可多得的热点。浐灞的地产价值已经被越来越多的置业人士和房企垂青。

从市场成交数据看，2016年以来，浐灞已连续2年成为区域销冠。房价也随之高涨，从2016年底的均价7000元/㎡左右，一路走高，到了2018年2月，房价已经稳妥妥的站到了10000-11000元/㎡的高位，而且未来的涨势或将还不止于此。

浐灞楼市面临新变数

随着浐灞生态区整体的向好趋势，大量品牌房企也大量入驻，从最初的绿地、恒大、龙湖、华远海蓝城等品牌楼盘开启浐灞楼盘品牌阵营以来，更多大牌房企万科、保利、中海、紫薇、高科、合能、碧桂园、海亮等著名品牌也加入浐灞阵营，极大的拉动了区域房地产品牌化和楼盘整体质量提升。

按照2017年的势头，2018年将迎来产品、服务和房价的三个同步升级，总体上进入改善时代，对于改善型置业需求来说，浐灞是一个不错的选择。但目前看，却迎来新的变数：

1、目前，浐灞的整体房价已不低，万元左右及以上，新拿地的中小企业未来会否在产品上有所突破，是贡献物有所值的产品？还是价格与品牌房企同等而产品稍有逊色？这是一个极大的悬念！

2、整个浐灞区域从南到北，将重新出现大盘小盘间杂、本土与外来品牌竞争的局面，历史是惊人的巧合？会不会迎来新的价格分层局面，出现更多的刚需产品？价格会否保持刚需价？这是第二个悬念。

3、当这些产品陆续面市后，购房人如何选择？产品有差异、价格有高低，依据品质和接受度来选择，问题倒不大；如果，产品有差异，价格无差距——这个概率较大，该如何选？这是考验购房人的第三个悬念！

此刻，我们唯有期待各类房企用心打造产品，适合更多人置业，不负浐灞，不负购房人的垂青！

编辑=周鑫 编审=徐红

与860余人互动

西安楼市小密圈欢迎你！