你生活在城市里，还是生活在小区里？
对于大部分人来说，后者可能更接近于我们的日常生活。
但在我们买房时，却总会无意识的忽视掉这一点。而当住进新房，想去买菜在家庆祝一番，却发现最近的超市离自己有2、3公里的时候，你会不会后悔？
国人常说“安居乐业”。而安居，除房屋空间大小及质量外，最重要的，也许就是社区商业了。但西安地产行业中，真正注重社区商业的开发商，却寥寥无几。
七年前，有一条广告词轰动西安地产圈，一时广为传播，引为业界经典：蠢货！不要提高端会所，我要的是菜市场！
无论是当时还是现在，西安大部分楼盘一直以炫耀周边“高端”配置为卖点，而这条广告词则倒出了业主心中真正所需。
谁也不会想在忙碌一天后，还要去一两条街以外的超市或者市场去买菜以及日用品。
这说明一个问题——社区商业，对于业主有多重要！
十生活圈 在西安很难成型
十多年前，正是批富裕起来的人集中置业的时期。
对于这一群体的消费心理和消费特征，想来高端会所确为西安很多楼盘带来了可观的销量。
然而，市场是变化的，消费者的需求是在不断进步的。
但大多数地产广告对此并没有敏锐的感知，直到那句“菜市场”横空出世。从此，楼盘文案中，高端会所再也成为不了宣传头牌。
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更早的时候，新世纪最初十年，温州商人先于国内游客占领了世界。在巴黎，他们收购了第11街区的面包店、药房、肉铺、乳酪店等等，改建成五六百家成衣店。
产业单一化后，当地居民往往需要走半个，到另一个街区才能购买到面包。为此，巴黎市政府只得委托私人资本，优先收购所有转让店铺，维持社区商业业态。
反观国内，中国毕竟是后富裕起来的国家，西安更是“有待进一步发展”的城市，而巴黎的社区早已成熟百年——市民已习惯在步行十范围内解决大部分日常生活需求，一旦产业变的单一，就成为了他们生活的噩梦。
城市生活，在未来将成为人类最主要的生存方式。而社区，将牢牢占据这其中最主要的部分——毕竟，与日常相关，与吃喝拉撒相关，与菜米油盐相关。
于是每到售楼处，在介绍完楼盘质量、楼盘位置及学位之后，周边商业配套就成为需要重点渲染的内容。
只是西安的楼盘，在“菜市场”之后，只进化到“广告词”层面的觉醒。很多楼盘附近纵使没有农贸市场，也多有以生鲜为主题的小店。但业主的需求又何止买菜一项——西安社区商业规划的混乱，实在是因为，没有人来“规划”。
倒霉的难道只有业主？
社区商业的核心，在于“方便”二字。
一天二十四，八上班，八睡觉，剩下的，绝大多数时间都要在以家为中心的500米范围渡过。
看美剧时突然馋了，步行一公里去买个周黑鸭？还是咽下口水，忍忍吧。
可要是小孩子文具坏了，直尺、三角板、圆规、量角器，多远也要去。
按照亚当·斯密自由主义经济学原理，一个社区的商业业态，经过市场多年选择后，一定是能够满足小区业主方方面面需求的——但这个多年并不是每一个业主都愿意等待，毕竟像巴黎那样成熟社区的行程，没有几十年，至少也需要十来年吧。
何况，马克思早已告诉我们，市场这只手，有时候是会失灵的——温州人攻陷巴黎社区时，用的也是纯正的市场手段！
该有的没有，这是西安社区商业不方便的表象之一；此外还有业态单一，大量物业闲置。
你能想象，一个离小寨不足两公里，开盘五六年的楼盘，大量底商空置的同时，能看到的店面只有零售、美发、药店和游戏厅吗？不想做饭，除了外卖，只能去对面的城中村——中端餐饮缺失的同时，药店却开了三家。
为什么会这样？这要从社区商业的运行机理说起。
所有楼盘临街住宅的底层均会被建为商铺——这就是最常见的社区商业承载体，底商。
大多数时候，商铺与住宅一起开始销售——向购房者介绍，这里有多少商铺，未来生活会多方便；向购铺者介绍，这里有多少住户，未来商铺的潜力有多大。
美好的未来啊！只是缺了一个环节，招商！
业主购买商铺后，招商是怎么进行的呢？门口贴一个电话号码，然后，就回家坐等吧。
丨这样的招租广告 是不是很熟悉？
不管是什么商家上门，只要价格合适，合同一签，铺子就算租出去了——毕竟，买铺子就是为了赚钱。所以，100米之内开三家药店也不是什么奇怪的事情——连锁需要布局，自营的相信自己的能力。
这还是在线下零售业美好的年代。如今，三个月没有电话进来，或者价格谈不拢，商铺空置一两年，也不是没有。
如果再因为种种，地产商原本描述的“美好未来”无法实现，期望用房租来还商铺贷款的业主就只剩下一条路——找开发商维权。
西安城内这样的事情还少吗？当年以14万每平从国内某著名商业地产商购到商铺时，很多人都以为捡到了金子。现在，只恨自己当初为什么那么轻信“买铺富三代”。
在这种常规运作方式里，谁都可能得不到好——即使是租到铺面的商户，往往头疼于一年一签或年年涨价的房租，毕竟，做线下，养人气需要时间。
万科的做法值得每一个人借鉴
怎么才能构建较为丰富的社区业态？
常规操作失灵，就必须依靠规划。而规划，的角色还是地产商。万科的近些年在西安的一些做法就值得借鉴。
楼盘开盘前，针对销售型商铺，万科运营团队通常会对其进行统一业态规划，然后再集中招商，如此，就能形成合理的业态配置及商业氛围。
而销售，则要在招商进行到一定阶段后才会进行。这样有如下几个好处：
其一，商家更愿意与地产商签约，因为合约稳定，一般是三到五年。而签约之后，商家还能享受到万科后期提供的运营管理服务。
其二，通过规划，社区商业业态的丰富性得以把控，从零售到低中高端餐饮，再到各类服务，甚至包括儿童、宠物的服务，都被纳入进来。
其三，招商完成的商铺更好销售。购买商铺的业主可以直接坐金。
通过这种方式，楼盘住户，购买的将不仅仅是一套房子，还有方便的生活圈——显然，这是一种更为的运作模式。
事实上，对万科而言，这一模式在西安也还处于探索阶段，目前仅在几家楼盘试行。而为了保护业态的丰富性，模式背后，社区商业的运营团队还做了大量的工作。
以万科城为例，为了让商户尽快进入稳定运营期，万科在商铺附近的空地增添了许多老人和小孩的健身娱乐设施以增加人气；此外，还以商业联盟的形式，整合多种资源，制作优惠券等形式，在小区的各类活动中分发；甚至，在面向业主的微信公众号免费为商铺发布各类介绍信息；——一切动作均围绕宣传与引流进行。毕竟，对于新铺，人气是最急需的。
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受益的不仅是商户，还有购买商铺的业主。万科在商铺销售前通过多维度进行指导性定价。这样，即能让业主更放心的参与新模式的试行，也能在未来再次招商时，更容易平衡招商业态，以符合社区商业的整体规划。
事实上，这是一个多赢的结果，整个体系中的每一个角色都获得了更多利益——包括万科自己：已然确定的招商，会助力于住宅销售，毕竟入驻的商家比此前口头的描述要更具说服力；已经完成招商的商铺，也更容易销售，至少几年内，不用承担空置风险。
随着生活水平的提升，人们对居住的需求已经不仅仅只在空间，更有对空间周围环境——社区商业的要求。业态丰富的社区商业，不仅能为住户提供更便利的生活，也将让地产商的产品更具市场竞争力。
更进一层说，社区商业需要规划运营，是消费升级在楼市的另一种体现，也是城市逐渐进入精细化管理的要求。
而这，需要更多的商业智慧。
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四海为家2017-12-21 04:30:30
