一套曲江的房子4000元/㎡起，你想不想买?
估计现在没有谁不动心，这个价格即使放在几年前，也会令人怦然心动。但请注意了，房价后面有个“起”字，是从这个价格起，并不全是这个价，其它都比这个价格高。
今天我们关注的核心，不是多年前房产广告普遍玩的价格战的猫腻，而是在物价部门介入审核，西安楼盘呈限价状态下，还经常用价“低价”影响购房者的判断的作法，有没有意义?
前几天，西安市物价局《商品住房价格公示项目名单（第十批）》公布。回头看之前批次的价格，西安的房价明显从“高冷”到“亲民”：“8000-10000/㎡”的房源占比巨大。【偷偷吐槽一句：我们好像已经慢慢接受如今的万元房价了】
甚至很多业内老手对于每次价格公示都感叹：“哇！XX的XXX项目才买9000？我还以为开盘要在12000左右。”
业内人士都感到惊讶，何况不知情的购房者？
究竟是不是房价降了?低价的房子真的能买到吗?四海为家连夜对物价部门总共公示的10批价格，44241套房源进行了系统分析，结果惊人：
我们假设10000元/㎡为均价，蓝色背景为每批公示楼盘价格低于10000元/㎡的房源
丨批
↑批价格公示总套数6724套，价格为7537元/平米【华远·辰悦】。
其中10000元/㎡房源占总套数29%，仅1955套。
丨第二批
↑第二批价格公示总套数2916套，价格为9600元/平米【海亮·唐宁府】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数0.58%，仅17套。
丨第三批
↑第三批价格公示总套数5181套，价格为4600元/平米【万象春天DK-9（一期）】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数56.8%，仅2947套。
丨第四批
↑第四批价格公示总套数3621套，价格为7698.19元/平米【智慧新城DK9】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数52%，共1887套。
丨第五批
↑第五批价格公示总套数1696套，价格为7520元/平米【红色村三组城中村改造项目】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数35.9%，仅610套。
丨第六批
↑第六批价格公示总套数4515套，价格为6000元/平米【巨威大秦郡】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数25.3%，仅1146套。
丨第七批
↑第七批价格公示总套数3286套，价格为7980元/平米【远景城】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数17%，仅570套。
丨第八批
↑第八批价格公示总套数6239套，价格为8670元/平米【天丰东环广场】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数45%，共2837套。
丨第九批
↑第九批价格公示总套数2359套，价格为6870元/平米【天丰东环广场】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数64%，共1513套。
丨第十批
↑第十批价格公示总套数7704套，价格为2500元/平米【金仕国际花园二期5号楼】。
其中10000元/㎡以下房源占总套数22%，仅1695套。
1.随着限价政策实施，市场上越来越多有关于房价下跌的声音出现。但根据四海为家统计：十批价格公示总套数44241套房源，10000元/㎡（含10000元）以下房源仅占34%。说明房价整体并没有降低，西安楼市目前均价仍然处于10000元/㎡以上。
2.表中标黄部分为公示价格相同项目之间价与价之差。其中多数项目价差保持2000元/㎡-5000元/㎡之间，少数项目价差跨度略大达10000元/㎡以上(非相同物业类型项目价差跨度大属于正常现象，但不排除有部分项目为顺利通过物价局审核，采用高低价差，降低均价。）而价差最能说明的是，有很多房子的价格都高于价，如果只盯着价可能根本买不到房子。
3.部分项目所推的同质类产品价格略有上涨。例如，西安宸院第6批公示33F价格为12350元/平米，第10批为12424元/平米，涨幅为1%；三迪·曲江香颂枫丹在第7批公示中，33F高层均价11000元/平米，第10批同类产品上调了200元/平米，涨幅为2%；合能·铂悦府第8批推出25F高层价格为8424元/平米，第10批同类产品价格为8576元/平米，涨幅为2%。虽然价格涨幅均不大，但对购房者来说也是一种预警，房价依然在上涨，不要因觉得房价在降而错失购房机会。
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丨限价下的低价房，真的能买到吗？丨
在限购后我们能看到一个很有趣的现象：原本还有些犹豫的购房者在售楼案场，置业顾问一脸哀其不争，怒其不买：“您确定你不要考虑下吗？我们这个项目本来要卖1W8，因为限价，现在只卖1W2。你再不买，就真的没机会了！”
于是楼市一片大好，人人自嗨的西安楼市让购房者原本被房价上涨压下去的躁动的小心理再次苏醒。
原因很简单，房价降了，买到就是赚到！
可房价真的降了吗？有统计表明，西安市11月住宅成交均价11348元/㎡，环比上涨2.6%，同比上涨52.1%。更加有说服力的是，按照国家统计局公布的信息，西安新建商品住宅价格自2016年3月以来，连续上涨了21个月。
可购房者不知道啊！每次看着价格公示里的劲爆跳楼价，连海弟都按耐不住激动的心情，把每一个好项目记在本子上，杀到售楼部指明要那个的。而答案永远是：“哎？实在不好意思，您看的这个房源刚刚被卖出去了，您要不看看这个户型？”
冷静下来的海弟，逐渐明白：“开发商是商人，商人逐利自然没问题，他们又不做慈善。整个市场限价情况下，房源里的跳楼价，其实就是每一个开发商对于‘官方指导价’的一种对应政策！”
回顾上面四海为家为大家统计的十批价格公示图。可以明显看出：应对限价房，很多房企为了减少损失往往会采取：
丨减少新开房源
丨推迟开盘
丨拿出的低价房源卖给关系户或作为员工福利房
丨利用高低差价拉低平均线方式（比如一个楼盘，牺牲几个本身就卖不上价的户型开低价，和要卖的高价房综合，拉低平均价。可以看上面十个公示统计图中的差价差，除部分项目是由于物业类型不同，其他差价大的项目，很有可能使用这个方式，来正常获取预售证。）等。
噢，对了，有一个超低的价格需要专门说一说：第十批价格公示总套数7704套，价格为2500元/平米。这个价格可以说是遇佛杀佛，见神杀神了。别高兴的太早，2500元/平米的价格来自【金仕国际花园二期5号楼】，房源面积48.96平，且不说开发商为什么定这么低的价，仅仅在购房名额珍贵的西安，这类房子不是绝大多数住宅客户的菜，不具备代表性。
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丨房价“下降” 房企怎么赚钱？丨有一
限价施压，开发商又需求利益。怎么办？
为了缩减成本实现利润化，有一些刚需楼盘，还悄悄地改了规划方案，由精装修变成了毛坯房，有楼盘前期所卖房源是高配置精装修，后续房源备案价每平方米便宜1、2千元，直接改成毛坯出售。
四海为家预测：若限价政策继续加压，接下来只会有更多的毛坯楼盘出现。
有开发商也向四海为家坦言：“同样高端系产品，如今在西安限价施压的情况下，产品品质只能缩水缩水再缩水，这么做也是没办法，迎合限价，但也不能亏本卖是不是？”
开发商受“官方指导价”的标杆影响，选择降价。
嚯！数据特别好看：全民买房！房价数据开始有所下滑。但房价真的跌了吗？
据四海为家统计：十批公示价格4w余套房源中，万元以下的房源，仅占34%，15161套，大部分还都是老盘推新。随着新项目逐渐开始申领预售证，在西安，万元以下的房源，估计会成“珍稀物种”。
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相信很多朋友看完这，心里有一个疑惑：你说的这么邪乎，我们最近还要不要买房？
海弟觉得，刚需买房一定要买！在如今限价政策下，楼盘大部分水分被挤出，是最适合购房的时机。
马光远曾经发表文章说：“限价，不过是为了让温度计的数字好看，而不是为了让温度真的降下来。限价政策为什么不被看好？因为限价与“房子是用来住的”政策并没有必然联系。”
但一定要在买房时货比三家，千万不要只贪图价格低，浪费自己宝贵的购房资格！如今房价稳中上涨已经成为事实，就不要再想着可以坐等房价下跌。有性价比高的好项目，就直接出手吧！
★★四海为家之聚焦西安篇★★
◆聚焦 西安限购细则7月7日公布 审核执行5大原则
◆热点 2380亿！段先念的两个责任一个情怀
◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商
◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了
◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活
◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区
◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环
◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱
★★四海为家之青年住房篇★★
◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方
◆新屋种不让你当房奴
◆2 9 平竟然还有衣帽间？
◆新模式“租+”模式站上风口
★★四海为家之买房年代秀★★
◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望
◆70年代 买房这件事 我有五千万
◆80年代 50万买房就因获赠一部手机
◆90年代 我的刚需就是装逼啊
★★四海为家之VR黑科技篇★★
◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家
◆西安人有福了 全球的VR在这里
◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了
◆TA要来抢你的饭碗了
四海为家2017-12-20 04:11:31
