西安高价盘，或者说前期估值较高的楼盘，目前的价格都趋于相对稳定，在推出不同产品时，价格也出现微妙的下调迹象。而前期价格上涨较快，目前价格依然在上调的盘，成交量都出现较大幅度的萎缩。这反映出局部市场的“房价遇到天花板、成交量触碰地板”的特征正进一步趋于明显。
这从8月24日-26日5个项目的开盘价成交情况，可以看出来，尤其万达西安ONE和恒大翡翠龙庭为典型：
万达西安ONE8月26日开盘价17600元/㎡，而上次开盘价是18500元/㎡，简单看下调了900元/㎡；碧桂园凤凰城8月24日开盘，顶底跃价格出现上涨，但洋房总体均价在13000-14000元/㎡，总体看涨幅不大。恒大翡翠龙庭8月26日开盘，均价维持在9700元/㎡，但去化率仅为28%，出现严重下滑。
高新唐延路南端的万达ONE，在8月26日推出的房源，分别是90㎡的两室和130㎡的三室，一共112套，开盘成交81套，去化率在69%，这一数字在当前看，不算太低。再看其价格，成交均价在17600元/㎡，这比该项目上一次推出的产品均价18500元/㎡来说，价格下调了900元/㎡。
万达项目的价格，一度是高新的“标杆”，有些“孤独”。此番价格出现微调，虽有前后产品有差因素，但从本次推出的房源面积来看，应更适合中青年群体，并且价格有所下调，按照此前市场对该项目的认知度看，目标客群应趋之若鹜才是，但并未出现去化率较高的情况，一方面说明市场开始从新审视项目的价值，变得更为谨慎起来；另一方面，或也与同板块竞品楼盘的产品和价格趋势有关。或还与万达集团近期的动态有关。
在万达项目西侧不远的丈八北路南口的保利天悦项目，在同时间推出了102㎡、109㎡、134㎡的适合中青年置业的产品，一共136套，当天成交75套，去化率为55%，成交均价在15700元/㎡，与万达产品相比，价格相差了1900元/㎡，一套房的总价差距在20万元左右，这对购房人来说，不能不说是一个重要的衡量因素。
但不可否认的是，万达项目的建设进度比较快，去年7月2日开盘，一年左右的时间，目前住宅部分外立面已经出来，感觉还不错，高新万达广场也进入开业倒计时，而保利天悦项目尚处在整盘建设的前期，很多元素购房人还看不到，比如将引入小学和中学等，按照保利的调性，基本是名校无疑。从两家对比的角度看，各有特点，也各有价值。最终买谁更有价值，还得看交房入住后是啥样。
位于大兴新区大兴东路上的融创御园开盘推出面积99㎡、130㎡的户型568套，去化率为62%，但却成交了354套，从数看，数量还不小，开盘均价在13000元/㎡，创下了板块新高，但鉴于是洋房品质、装修房，且是融创在大兴新区的第二个盘，有前期的市场基础和当前产品的升级，获得购房人的青睐顺理成章。但这样的价格，也给曲江、浐灞等区域有洋房产品的楼盘，如碧桂园凤凰城等，也提供了参考。
与融创御园相距不远，位于西二环西侧的恒大翡翠龙庭，是今年年初风头较劲的楼盘之一。8月26日已均价9700元/㎡开盘，推出77㎡两房和99㎡、120㎡的三房总计260套，开盘成交仅74套，去化率仅为28%，也算是创下了近期开盘去化率的新低。为什么会这么低，恐怕还是产品价值和价格之间的综合性比问题，同时也说明，在当前市场形势下，该盘的价格已经逐步触碰到了“天花板”。
与近期项目开盘成交量总体在较低比例相呼应，上一周西安商品房总体成交成交量再度出现全面下滑。上周成交面积下滑73.87%，成交套数下滑73.83%，为近期周成交的。
从区域成交情况看，各区域均出现大幅下滑趋势，这一方面与区域可售房源供应结构有关，经开、浐灞区域等可售房源供应较少；另一方面与房价有关，曲江、高新等区域上两周获证的盘不少，可售房源也相对较多，但因房价居高企稳，成交量出现下滑。
在一片下滑之中，也有来亮点，在多数区域成交量下滑多在70%以上中，城西下滑幅度较小，仅为32.57%，这与城西可售房源中，房价比起其他区域楼盘来，总体上依然处于相对较低的水平不无关系。
从近期楼盘的推出产品和价格看，基本还是和原来的品质差不多，没出现“迭代”的新品或新盘，而价格要持续涨的话，面临的成交量“地板”或已来临。虽然今年不少楼盘已完成或基本完成年度销售任务，多数楼盘“以价换量”或“大幅优惠”促销的动力不足。
但各家有自己的“经”，面对量价“双板”态势，还得根据实际情况考量。在一轮市场行情过后，戴着“限购”紧箍咒的楼市，要持续走稳，让不少望价兴叹的人士能买上好房子，还得在产品和价格上考量，居安还得思危。
编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-09-01 20:33:39
