进入8月以后，随着上客量下滑，楼盘推盘节奏放缓，开盘数也相应减少。从8月份获得预售证和开盘的情况看，外来品牌房企的楼盘占据主角，前期涨价跟得挺紧的部分项目动静倒不大了，似在伺机而动。
从房价情况看，总体上趋于平稳，局部出现滞涨情况。但依然有少数楼盘的价格在不断尝试探高，也有部分楼盘因前期价格相对不高，与周边楼盘价差较大，在这段时间内也在不断缩小“差距”，给人的感觉是“房价仍然在涨”。
01
7月份的总体情况是成交量下滑较大，限购政策影响逐步显现。进入8月，限购影响在进一步加大。许多项目似有意避开“风头”，选择“延期”开盘，导致目前再次出现外来品牌房企楼盘“独撑市场”的局面。
“延期”开盘的楼盘，多为本土房企楼盘，前期在房价比较活跃的时候，跟风比较厉害的，目前都忽然“低调了”。还有一些楼盘因前期消化较快，赶上了好时候，年内可售房源不多，完成任务压力较小，干脆暂时“蛰伏”，等待新的“机会点”。
从8月10日到19日取证开盘的项目中，不难发现都似乎些“老面孔”。以恒大、金地、融创、万科、中海、保利等项目为主，其中融创宸院在最近三周保持着每周一栋楼取证销售的态势，其价格也保持相对的稳定，涨幅区域较小。
年初，西安楼市房价的行情主要由品牌楼盘带动，在市场区域冷清，相对低迷的阶段，也是品牌房企楼盘保持着充足的房源供应，这一方面是品牌的力量，另一方面在其他楼盘几无动静的态势下，实际上也是把有限的客源“拱手”让给了这些坚守在市场一线的楼盘，虽然开盘去化率比之前下滑不少，有些苦撑市场的悲壮感。
如果说，这一段时间的“蛰伏”，是为了迎接9、10月份的“金九银十”旺季的到来做铺垫，那么楼市君只能呵呵了。此间也有不少业界人士和购房人士认为，市场环境严苛，如没有品牌自信、产品自信，年内恐怕很难再次等来“好时机”。推盘需要瞄准时机，购房也是一样。
02
西安楼市目前呈现出气氛紧张、环境严苛现象，紧张节奏促使绝大部分房企选择获证即开盘。8月18日以来获得预售证的楼盘，在近期尤其是本周末将陆续开盘，其中有6个楼盘恐将是8月内最后一次开盘。
8月18日获得预售证的高新万达西安ONE和曲江二期南的大华公园世家，将于本周六进行开盘。其中万达ONE推出高层产品共112套，房源为90㎡、130㎡户型；大华公园世家将推出高层产品共256套，均为66-83㎡的两室小户型房源。
此外，航天基地和曲江二期南片区交汇处的卡布奇诺国际社区将推出一栋高层，共200余套房源，户型有61-86㎡的两室和107㎡的三室。而融创御园、群贤道九号分别在23日和24日再次获得预售证，预计于周末开盘。
此外海亮·唐宁府也将在近期获证开盘。预计推出洋房、小高层和高层共160余套房源，其中高层为精装产品。值得关注的是，在开盘推出洋房，价格居高不下之后，本次将高层产品为95㎡和117㎡的三室房源，面积相对较小，价格或将有所落差。
近期不少楼盘开盘时，优惠的力度在加大，不少项目还推出了老带新和推荐成交有礼的优惠活动。这个情况与此前楼市君预计的差不多，价格没有明显下降，甚至还在“涨”，但随着优惠力度的加大，少数楼盘的实际成交价，或将出现“滞涨”或“下跌”的情况。
看一下8月23日-24日获得预售证的楼盘情况：
8月21日，碧桂园凤凰城取得证号为2017365号预售证，批售商品房741套，面积95568.27㎡，预售楼幢为31-47幢。 8月24日已开盘销售，推出板式洋房，多为三室和四室两卫户型。选择余地较大。
8月23日，群贤道九號取得证号为2017366号预售证，批售商品房853套，面积105064.27㎡，预售楼幢为12-14幢，以两室、三室户型居多。
8月24日，御园取得证号为2017367号预售证，批售商品房568套，面积67635.04㎡，预售楼幢为1-2幢。可售房源多为三室户型，及少量两室、四室户型。
03
目前范围内，随着租赁住房市场在20多个城市开展试点，房地产正在出现明显的“市场解决的归市场”、“政府解决的归政府”态势。西安楼市归“市场解决的”也正在出现原本应有的差异化态势。
什么意思呢？即：在房价乱象纷出的市场下，“李逵”、“李鬼”一个价，不看产品、不看品质、不看服务，大家都一样，而本质应该是一份价值一份价格，“李逵”是“李逵价”，“李鬼”就应该是“李鬼价”，即便是卖不动也应该是如此，除非下功夫升级为“李逵”。
这个比喻也许不是很贴切，但要表达的意思和实际道理大家都明白。目前还在涨价的是哪些楼盘呢？一类是产品有升级且区域内可售房源不多，市场处于相对的卖方市场状态，另一类是周边楼盘或稍远区域同类楼盘价格已经在9000-10000元/㎡甚至更高了，而该盘此前价格在稍低的水平上，新房源定价向这些盘逐步看齐。
像后者这样的楼盘，如产品没升级、服务没提升，配套无价值改进，在选择上依然要谨慎。透过房价迷雾看本质，在纷乱的态势中，保持一双慧眼依然很重要。
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编辑=秦木 编审=徐红
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西安楼市2017-08-26 09:58:40
