7月26日-27日，西安土拍迎来历史性时刻，首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业+义务教育设施代建）”模式的浐灞生态区三宗土地拍卖结果揭晓：
碧桂园以总价158768万元，竞得东三环两侧两宗地共276.604亩；荣德置业以33209万元，竞得南三环北侧一宗地62.17亩。
这三宗地的成功竞拍，对西安土拍尝试新的模式，对浐灞城市价值的推动，对未来浐灞人居价值的影响，以及对陕西本土房企的刺激，将产生不可估量的积极意义。
01
为什么是西安土拍的历史性时刻？
1、这3宗地首次网上竞拍时，按照以前规则，均因叫价竞争激烈，遭遇“熔断”情况，未能形成最终成交结果，但从本次竞拍情况看，房企依然“追捧”；
2、此番再度竞拍，采用现“网上竞拍+现场竞价+现场竞配（商业+义务教育设施代建）”新模式，实际上等于不设“价”，且取得了成功；
3、碧桂园竞得的宗地，总成交价虽未超过2016年11月融创东二环地块总价，但综合楼板价却创下了“地王新高”；
4、在有保利、正荣、宝天（万科控股80%）、金地、中海、龙湖、西安振业等参与的情况下，碧桂园力压群雄惊艳、荣德扮演黑马捍卫了本土房企尊严。
02
先来看看碧桂园拿地的具体情况：
碧桂园7月26日下午摘得的块地，即CB3-4-98号地块，位于浐灞生态区东三环以西、世博中路以南，净用地面积76899.18㎡（折合115.349亩，不含代征道路14.689亩、代征绿地4.28亩）。
其中：出让住宅用地70747.69㎡（折合106.122亩），出让商服用地6151.49㎡（折合9.227亩），设为共用宗。
土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。住宅用地使用年期70年，商服用地使用年期40年。
经过惊心动魄的114、256轮的角逐，最终，碧桂园以表面地价限价65508万元摘得，溢价率150%，还需有12303㎡商业自持面积、140635.5㎡住宅现房销售面积、义务教育设施代建费2300元/㎡。
按照“西安土地”公号分析，按照容积率2.0估算其成交价格应为100881万元，表面成交单价应为874万元/亩，楼面地价6560元/㎡。
和其他项目相比，附加商业自持和住宅现房销售这两个条件导致土地成本进一步增加，按照15万㎡的货量估算，由于未提前回款导致的资金费用损失估算约为1.5亿元（保守估计），因此：
实际成交单价应为11.5亿元，折算成交单价为997万元/亩，楼面地价为7477元/㎡。
和去年融创地王相比，实际成交亩单价没有融创高，但是楼面地价在西安历史上算是地王。融创东二环地块亩单价约1350万元，楼面单价约7212元/㎡。碧桂园该项目面世价格预估在15000元/㎡。
实际上在碧桂园拿下宗地之后，与其相隔不远的第二块地，即CB3-6-152地块在7月27日上午的竞拍已经没太大悬念，因为从开发态势和资源综合利用联动的角度看，碧桂园势在必得。
但是，即便如此，其他房企还是要奋力博一下。因此，该宗地依然经过了126轮竞价，最终碧桂园以表面地价限价93260万元从中海、万科、保利、金地等群狼的围攻中摘得。
CB3-6-152地块位于浐灞生态区新岛路以北、香湖湾五路以东，净用地面积107503.21㎡（折合161.255亩）。与碧桂园摘得的宗地CB3-4-98号地块隔了一条东三环，与世博园正对，距地铁3号线香蜜湖站更近。
该地块容积率不大于2.0不小于1.5，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中：出让住宅用地94603.21㎡（折合141.905亩），出让商服用地12900㎡（折合19.35亩），设为共用宗。住宅用地出让年期70年，商服用地出让年期40年。
碧桂园除了付出溢价率150%的代价外，还需有25800㎡商业自持面积、住宅现房销售面积185661.4㎡，承担义务教育设施代建费2570元/㎡。
虽然表面亩单价为721.7万/亩，楼板价6847元/㎡，实际上按照块地的附加的隐形成本比例推算，该地块实际亩单价应超过1000万元/亩，实际楼板价应在7900元/㎡左右，未来销售价格预计在15000-16000元/㎡。
03
为什么这两块地要附加竞拍商业及义务教育设施代建费？而为何诸多房企为争夺这两块地而不遗余力？主要原因有二：
一是这两宗地均在灞河以东区域，原属于浐灞八大功能区之一的世园娱乐板块范畴，属于新兴板块，商业、教育设施有规划而目前缺乏，开发商在开发住宅项目的同时，做好商业和教育，有助于生活配套的完善。
二是地段现有条件不错，外来前景更好。从现有条件看，地铁3号线已经通车，在该两宗地分别有务庄站和香蜜湖站，同时地块均距世博园不远；从未来条件看，灞河以东片区三环里片区是陕西自贸区浐灞板块所在，未来发展前景可期。
因此，无论是从次网上竞价遭遇“熔断”，还是本次吸引众多房企“拼死力争”都不奇怪，从本次参与竞拍的房企看，都有取得地块之后做出高端优质产品的能力。
事实上，除了金地、正荣、金辉之外，本次参与竞拍浐灞三块地的保利、万科、龙湖、中海、振业等房企都已有项目在浐灞呈现。
碧桂园的地12座凤凰城就位于浐灞北翼北三环北辰大道，目前销售正酣；保利地产进军浐灞的项目保利心语花园，位于东二环北辰大道东侧，目前销售已接近尾声。
龙湖地产在浐灞中部长乐路板块浐河西岸的神盘香堤国际、位于东二环北辰大道东侧与保利心语花园为邻的龙湖原著也已分别接近尾声；中海进军浐灞的个项目中海悦墅，与龙湖原著、保利心语花园为邻，目前已进入交房期。
而万科进军浐灞的个项目东二环辛家庙立交东南口的金域东郡，一期住宅部分已接近开发完毕，第二个项目与保利心语花园为邻的金域蓝湾，首期已经开盘。
而第三块地，即CB6-2-2222地块的得主陕西荣德置业，在浐灞也有三个项目，个是早期的位于浐河长乐路的棕榈湾，第二个项目是与保利心语花园、龙湖源著为邻的棕榈阳光，这两个盘均已交房入住。第三个项目是位于浐灞大道浐河东岸的河与墅，目前已拿到批房源的预售证，正在销售中。
04
此番，荣德置业置业能够从众多外来品牌实力房企的包围中，在碧桂园、金地、中海、金辉等虎视眈眈中，成功“虎口夺食”，多少出人意料。
因为在最近的两次经典的竞拍案例中，已很难见到本土房企身影。本土房企也习惯了协议拿地、底价竞地，真刀真枪地上阵拼持刀，而且能笑到最后，荣德是个，也算黑马，多少捍卫了本土房企的尊严。
荣德竞得的CB6-2-2222地块，位于浐灞生态区南三环以北、田马路以西，地块净用地面积41446.55㎡（折合62.170亩，不含代征道路15.223亩，代征绿地20.557亩）。
土地用途为居住、商服（共用宗），容积率不大于1.5不小于1.2，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。其中出让住宅用地38131.22㎡（折合57.197亩），出让商服用地3315.33㎡（折合4.973亩），设为共用宗。
荣德以表面地价33209万元，土地溢价率依然为150%，商业自持面积位4973㎡，住宅现房销售面积为56609.9㎡，义务教育设施代建费1270元/㎡摘得这块地，魄力不小。
因为表面亩单价虽为655万/亩、楼板价为6552元/㎡，而实际亩单价可能达到7300元/㎡。未来产品的销售价格有可能在13000-14000元/㎡。
从地块周边的情况看，未来要想达到这个价格似乎也不是太难。目前地块周边已有合能十里锦绣、绿地与湖、融创·融公馆、恒大御龙湾、海亮·唐宁府、高科麓湾等项目，高层价格在7000-11000元/㎡，海亮·唐宁府项目不久前首批开盘洋房价格已在13000元/㎡左右。
稍有悬念的是：一来，荣德置业在浐灞的第三个项目，即在浐灞大道浐河东岸的河与墅以低密洋房产品出现，区位更好，临领事馆区，属于金融商务区范畴，其市场表现尚未得到印证；二来，此番完全是靠自身的实力参与竞拍，还是背后有隐形的大鳄支持？未来产品会怎么样？有待进一步关注。
不管怎么说，荣德置业能够勇于和外来房企比拼，并且成功“虎口夺食”，勇气可嘉，而且也为陕西本土房企如何摒弃旧的拿地观念，积极尝试参与新的土地竞拍方式，树立了一个积极的示范。
05
此番三宗地的再次竞拍成功，且在附加竞拍商业、义务教务设施代建、现房销售等条件下，依然能吸引众多房企尤其是外来房企的竞争，说明浐灞的城市现有的价值以及未来的发展前景，已经成为人们眼中的价值高低。
这三宗地均已溢价率150%的表面成交地价成交，及及未来配套设施尤其是义务教育配套的完善，进一步拉升了浐灞的土地价值和居住价值，在一定程度上，也为地块周边的在售项目的价格支撑和现有房产的保值增值，提供了新的标杆支撑。
未来五年看浐灞。厚积薄发的浐灞城市价值，正在从生态性转换到生活便利性、产业支撑层面，随着各项配套设施的逐步完善，人居产品的进一步升级，未来五年，浐灞有望在西安新价值高地、居住高地、生活高地的道路上更进一步。
编辑=秦木 编审=徐红
亲，你有一份投票权还没行驶！来看看西安哪些外来品牌房企最值得你信赖？你对哪些品牌房企有何看法，不妨以投票的形式，给其他人一个参考？欢迎点击下文标题，进入投票！
【点击投票】你所信赖的品牌房企，在西安的表现怎么样？
西安楼市2017-07-28 14:09:13
