因工作关系，笔者对西安楼市一直颇多关注。然而，作为一名业界人士，看到今年1-4月份西安楼市火爆的成交数据却颇多隐忧。
据近期陕西省住建厅发布的统计数据显示：截止2017年4月底，西安楼市商品房（含车库）可售面积4211.97万㎡，其中商业办公累计可售面积2716.85万㎡，占比64.5%，比2016年增长49.66%，增加近一半，商品住房可售面积1495.12万㎡，占商品房库存35.5%，比2016年下降9.05%，去化周期8个月。市场存量整体特征呈现出：住小商大，住减商增。
与之对应的是今年1季度，西安全市商品房成交总量613.46万㎡，住宅560.23万㎡，占成交总量的比例为91.3%以上，而商业办公类物业成交仅占比8.67%。这说明在成交量上住宅占据了份额。在国家挤泡沫、去库存的宏观大背景下，西安楼市反倒呈现出了“逆势生长”的态势。
一方面是住宅成交量价节节攀升，而另一方面是商办物业存量一直居高不下，去库存任重道远。在这组楼市冰火两重天的成交数据背后，与经济发展又有着怎样的关联呢？
如果说资金是保持经济良性运行的血液的话，从某种意义上讲，住宅从其功能界定的本质上来讲是不具备任何“造血功能”、创造经济效益和社会财富价值的“消费品”。从本质上而言，住宅仅仅是承载人们居住生活的物理空间而已，他除了给人们提供生活场所之外，并不能促进就业产生税收，拉动经济，和产生除账面上的资产数据之外的其他经济效益。
支撑整个社会经济运行的驱动力和血液——资金总量是一个定数，那么一方面输入的多了，另一方面必然减少。从上述数据可以想象，将有数以亿计的巨额资金沉淀在商品住宅上。从整个社会经济角度来说，住宅领域资金沉淀大，那么其他生产制造、办公、商业等领域投入的资金必然被积压。那么，这将引起什么社会效应呢？
在600多万㎡商品住宅的成交背后，将诞生数万的房奴，以一套100平米计，大约会有6万名购房者，除去大约10%左右的一次性付款购房者，约有5万左右购房者加入到每月节衣缩食还月供的“房奴”生活。这还仅仅只是一个季度的数据，如果是全年的，将大约总计产生20万名“新晋”房奴。
相关统计数据显示，这些新加入的购房者大多数是85后，职场新锐力量，正是高歌猛进干事业的年纪，冷不丁背上这么大的经济负担，不得不硬生生将那些曾经的“理想”碾压进“房价的车轮下”，在这种情况下他们创业、创新的意愿也将受到抑制。
不仅如此当这些普通工薪阶层，在沉重的债务负担下他们还会会像以前那样痛痛快快去商场消费购物吗？还会去酒吧、KTV、咖啡厅、星级酒店、度假山庄、高档餐厅、会所酒楼放肆消费吗？即便有，在消费频次上也会极大降低。笔者的一个朋友，某国企中层，原先大家会不定期小聚泡吧或者逛商场，但是自从买了房之后，每逢周末再去约她总是各种理由推脱，追问之下才知道是要省钱还房贷，不敢再像以前那样消费了。
衣、食、住、行是人们的基本消费需求，在中国人的消费支出结构中，房价占去了很大比例。现在因居住消费需求一家独大乃至消费透支，无形中抑制其他方面消费需求，从而间接导致其他实体行业消费需求下降，实体经济增长乏力。高昂房贷，造成过高的居住生活成本，使得中国人像背着沉重外壳的蜗牛前行着，于是店铺冷清，工厂减产，高档消费场所生意清淡……
回到前文提到的，与住宅成交火爆形成鲜明对照的是一季度成交量上商业办公类物业成交仅占比8.67%。数据的背后，一方面是住宅消费需求旺盛助涨的商品住宅价格暴涨，巨量资金沉淀在商品住宅上，而另一方面能促进就业带动经济发展的商业办公物业却明显受到“冷遇”。
在这里，有必要解释一个基础概念。如果按照用途来划分，满足居住用途的普通住宅其本质都是以满足人们居住需求为核心的“居住消费品”，而为人们提供办公就业、创业场所的办公楼、商业体、厂房则是作为人们办公、就业、创业、生产活动的场所，其本质是承担就业创业和生产的“生产资料”。
那么当作为生产资料的商办物业成交明显不足时9%，也足以说明作为经济带动引擎的实体经济增长和扩张及相关投入微乎其微，这也侧面反映出民间资本在促进就业、带动经济增长、产业发展、经济转型升级等方面的投入和动力不足。
当大部分资金都堆积、沉淀进“居住消费”领域——商品住宅上，因其消费品的本质，对经济拉动、就业促进、产业发展和制造业升级并没有带来多大促进和带动。你还能指望经济增长和产业转型吗？
而商铺、写字楼、厂房等商办物业不同。在卖掉后，只有后续经营、开业才能实现物业的经营价值。比如一栋办公楼，在卖掉后，必然要租出去，那么未来会有企业来这里办公，会带来就业人群，会产生经营以及税收，源源不断的产生其他后续关联的经营性（租金/物业费）及社会效益（税收/就业/经济增长）。从普通工薪阶层来讲，是能创造效益和具有造血功能的“肌体”，现在造血机器明显“萎缩”，而却面临高房价等消费的“失血过多”。
在这个意义上，当造血不足，供血有限，人们手头可用于支配的闲裕消费资金不多时，指望消费拉动经济只能是不切实际。
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西安楼市2017-05-30 08:10:40
