实锤！取消“二手房指导价”！

“西安二手房指导价取消”前两天先被全国的媒体爆出，现在总算是等来了官方工作人员的证实，实锤了！

中介平台不再要求强制显示“指导价”，而是可以展示卖方意愿的挂牌价。

如果你是房东，你肯定也乐意展现更贴近售价的挂牌价，而且挂牌价确实也更高。这也宣告着近一年之久的二手房指导价，暂时退出西安市场！

指导价 杀伤力十足

二手房指导价，是上一轮收紧调控期间出现的新招，杀伤力十足，调控成效远比限购、限售来得直接、彻底！

二手房指导价，核心意义在于，它压缩了贷款额度，变相抬高首付。本来500万的房子，首房首贷贷款7成是贷350万，现在指导价400万，贷款最多只能贷280万。如果最终的成交价高于400万，就等于变相增加了买家的首付比例。

最早一批二手房指导价源于深圳。深圳之后，效仿城市不断，无锡、宁波、成都、西安、上海、绍兴、金华、东莞、合肥、衢州、温州等十余座城市地陆续跟进。

西安前后两批，一共对205个小区批出“二手房指导价”。

在官方70城数据中，西安二手房市场下行，完美与二手房指导价的出台契合。2021年7月，西安二手房同比涨幅7.9%，排名全国前五，但随后的10个月里，涨幅逐月下跌，至2022年5月，涨幅只有0.4%。

二手房涨幅连续十月的下滑，给西安市场敲响警钟！此次官宣取消指导价，更多是释放宽松讯号，给大家传达“二手房定价自由，贷款自由”，加速买卖双方进场。

指导价宽松 影响几何？

西安二手房指导价涉及的小区，均是热点区域中的热点楼盘。

两批次指导价中，高新、曲江指导小区数量最多，价格方面高新区天地源枫林意树最高，指导价为25838元/㎡，灞桥普华浅水湾最低，指导价格12008元/㎡，指导价力度相较当时的成交价，打了6-8折。

政策初期，各银行执行的极为严格，严格按照指导价来发放贷款，人为政策减少二手房的流通，西安二手房快速降温。

成交量的低谷在2022年3-4月（1、2月有疫情和春节，不具参考性），二手房成交在3000-4000套左右反复横跳，相比去年月均7000套的成交量，接近腰斩。

量跌势必价变，各区域汇总而来的数据，二手房价也在逐月下跌，成交均价一度跌至14500元/㎡左右，跌回两年前的水平。

在官宣取消指导价之前，西安二手房其实已经开始回暖了，回暖原因有四：

①指导价后，一些“被指导”的热门小区，价格跌回一年前，10-15%的降幅很常见；

②期房遭遇信任危机，大家更乐于接受所见所得的二手房；

③新房越卖越远，远离地缘性购房者的接受范围；

④528限购及指导价贷款放松，需求面和买入成本都发了变化。

明确指导价退场后，中介平台都能展示贴近成交价的挂牌价，如上图的枫林意树，参考价格已经来到了3.6万/㎡左右，比指导价高出约1.1万元/㎡。

最后补充一点，西安二手房整体回暖或者房价上涨，不会太快，没事多跟楼下的中介聊聊，成交量稳定上涨，才是新一轮周期的起点，但核心地段、房龄、户型又占优势的次新房，不应该在等了！