[摘要] 2014年，中国房地产经历了无比惨淡的一年，房价下跌，成交量滑落，打折促销频现……2015年伊始，人们对未来一年房地产的发展形势普遍感到雾里看花，不知道何去何从。
去年，中国房地产经历了无比惨淡的一年，房价下跌，成交量滑落，打折促销频现……2015年伊始，人们对未来一年房地产的发展形势普遍感到雾里看花，不知道何去何从。1月15日，独立经济学家 、经济学博士、产业经济学博士后 、民建中央经济委员会副主任、中央电视台财经频道评论员马光远先生在本报城市建设发展论坛上，做了题为《一百年未有之变局—2015中国宏观经济及房地产走势分析》的演讲，深入浅出地讲解了未来中国经济发展走向和当下的经济形势，精彩之处有哪些？一起来看看—
回望 要正确看待2014年
2014年在中国经济的发展历程中，是不平常的一年，规模以上工业增加值、房地产开发投资增速、固定资产投资增速、贷款、用电以及铁路运货量等六大指标集体下滑，让人们对2015年的经济前景非常不看好。马光远表示，过去的10年，中国经济的晴雨表只有一个，那就是房地产。2013年，房地产对经济增长贡献超过20%，而2014年房地产发展不景气，中国经济的发展自然就会出现问题。但马光远表示，对2014年经济发展的判断，不必过于悲观。2014年经济增长速度到第三季度为7.3%，绝大多数人认为7.3%这个数字很糟糕，为什么很糟糕？因为跟过去30多年比我们掉了两个多百分点，跟过去30多年接近两位数的速度比，这个速度的确很差。很多人仍然认为我们经济可以回到8%以上的增速，但这是特殊情况，按照中国经济目前的基本面，每一年都在降，已经告别8%了。2014年给大家重要的价值，就是重新认识中国经济，尊重经济发展规律。
分析 房价告别单边上涨的历史
马光远说，中国的房价已经告别了单边上涨的时代。中国经济的晴雨表就是房地产，中国经济本质上就是房地产经济，房地产表现好，大家普遍感觉中国经济不错，房地产表现差，大家都感觉很寒冷，这几乎是一个可以画等号的事情。2013年，中国经济增长7.7%，很大程度上是因为房地产拉动了各行各业，数字看起来比较漂亮，2013年如果没有房地产的表现，我们看到的2013年的数字跟2014年几乎是一样的。
马光远说，2014年固定资产投资下滑主要有两个原因：，仍然是制造业产能过剩，现在几乎是全行业产能过剩；第二，房地产。2013年房地产表现特别好，2014年房地产表现特别差。“一好、一差”让中国经济的温度截然不同。2013年，产能过剩，小微企业困难，实体经济不振，2014年，这些问题依旧，但是为什么感觉2014年非常难受？的区别就是房地产的表现这两年截然不同，2013年的房地产创下房地产市场化以来好的表现，2014年，房地产全面调整。
走势 中国房地产步入“新常态”
马光远同时表示，中国房地产发展进入了“新常态”。所谓“新常态”，就是说中国的房地产已经进入了机遇与挑战交织的时期。城镇化的机遇与高房价的挑战、结构性的短缺与三四线过剩的挑战、房地产企业的洗牌与分化带来的挑战与机遇、全球流动性转折及中国货币政策的转变带来的挑战、中国房地产政策转型带来的机遇与挑战、土地制度改革带来的机遇与挑战将成为这一时期的核心内容。
2014年前10个月，房地产开发投资增长12.4% ，创19个月以来新低；住宅新开工面积下降9.8%；住宅销售面积同比下降9.5%，销售额同比下降9.9%。可以这样说，房地产从卖方市场进入了买方市场，目前住房供应过剩和结构性不足同时存在，价格的调整会成为常态。另外，房地产市场从开发商到行业的竞争模式都会巨变，也会从住宅一业独大到多元化的业态模式发展。以前房地产业满足的是“居者有其屋”，下一步将转向“居者优其屋”，而“私人定制”将是房地产下一个重要发展空间，从预售、设计时就让购房者参与其中。
任务 冬天的任务是“穿好衣服”
2014年的房地产寒流，让很多中小房地产公司都挣扎在崩溃的边缘。面对很多中小房地产企业在困境中找不到出路的现状，马光远也给出了自己的解答。他说，未来中国经济将进入“新常态”，这里所说的新常态并不是空洞的口号，还是有着非常巨大的实际意义。
未来，中国经济将从高速增长转变到常态，从短缺经济正式进入过剩经济时代，从人口红利到人口短缺时代，从制造业大国转变为制造业强国，从服务业小国到服务业大国的时代，从温饱经济到休闲经济时代，从无风险周期到风险周期的时代。所以马光远表示，在这样的经济环境下，房地产公司应该考虑的就是穿好衣服过冬，“度过冬天，冬天过后，我相信一定有春天。”
风险 仅20%的城市有投资价值，青岛在其中
未来的房地产形势究竟会如何发展？风险几何？是大家比较关心的一个热点问题。马光远指出，从2014年开始，过去的炒房者将渐渐变为卖房者，炒房的人会越来越少。另外，根据马光远的调研，他认为，中国80%以上的城市住房供应已经严重过剩。
另外，从现在的情况来看，资金正在逃离房地产市场，“钱荒”还将持续下去，而且，宽松的货币政策也不可能重现江湖。“在我看来，未来只有20%的开发商会活下来，只有20%的城市住房具有投资价值，在这些城市中，只有20%的楼盘值得购买。”马光远说，毋庸置疑的是，青岛肯定是这20%城市中的一个。
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