[摘要] 需求不振，库存高企，房地产信托兑付高峰即将来袭，中小房企资金链断裂案例逐渐增多……当前的房地产业，无疑已经危机四伏。
楼市长期低迷 将影响宏观经济
需求不振，库存高企，房地产信托兑付高峰即将来袭，中小房企资金链断裂案例逐渐增多……当前的房地产业，无疑已经危机四伏。
5月23日，绿城董事长宋卫平在绿城融创联合发布会上释疑融创收购绿城股份时，曾“跑题”指出，现在是房地产最困难最危急的时候，如果再这样往下走，房地产行业有崩掉的可能。
作为关联着建筑、金融，以及政府财力的庞大产业，房地产业的兴衰会直接影响宏观经济走势。在宏观经济疲弱的背景下，房地产救市呼声越来越大。综合业内人士观点，有三大原因或最终促使政府救市。
原因1
楼市疲软加大地方财政收支压力
地方政府的救市冲动，首先将来自财政压力。房地产相关税收属于地方财政，在地方财政收入中占有不小的比例。楼市不景气，商品房销售下滑，必然会影响到房地产交易税、契税等相关税费收入，加大地方财政收支压力。
而在今年4月份，与房地产交易直接相关部分税收增速已经下降，尤其房地产营业税和房地产企业所得税更双双出现负增长。
据财政部发布的4月财政收支数据显示，受近期商品房销售额下降影响，4月份，房地产营业税收入443亿元，比去年同月下降4.2%，较3月5.5%的增幅回落明显。
此外，4月份，房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2%、24%、3.2%和16.9%，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。
杭州方面，据杭州财政局网站5月27日发布信息显示：契税、房产税等增幅明显下滑，耕地占用税、土地使用税等深度减收。
另据财政部数据显示，今年，土地财政在地方政府财政收入中的主角地位依然稳固。一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。
而回顾今年土地市场表现不难发现，一季度土地出让金的增长基本源于1月份，此后各地土地市场降温明显。4月以来，土地市场进一步遇冷，以杭州（含主城、余杭、萧山）为例，4月份共获得土地出让金52.56亿元，环比缩减了近6成。
近日某房地产相关研究机构发布了《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，分析显示，2013年，杭州、佛山、南京、长沙等13个限购城市的土地财政依赖度(城市土地出让金/城市一般性财政收入×100%)较高(超过80%)，其中，杭州土地财政依赖度高达156.4%，位居榜首。
业内人士指出，从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。
原因2
房地产业内蓄积着金融风险
房地产是资金密集型产业，与金融机构深度捆绑。眼下房企销售回款不畅，资金链越崩越紧，行业内蓄积的金融风险也逐渐暴露。
今年3月份以来,范围内被曝光的房企资金链断裂的案例已达10余起,包括浙江宁波，江苏南京、无锡，安徽合肥，湖北襄阳，陕西神木等地,如宁波奉化的兴润置业、海宁立德地产以及南京江宁盈佳地产等等。
值得一提的是，资金链断裂企业不全是中小房企。今年5月份,连续多年登榜中国百强房企的深圳光耀地产也被曝出债台高筑、资金链告急,濒临破产，而面对破产传闻，公司也承认资金链也确实存在问题，多家银行不再为其提供贷款。
对于房企来说，主要融资方式是通过房产抵押向金融机构获得贷款。房企资金链断裂，无法偿还贷款，即会拖累金融机构。例如，据人民法院官网披露信息，上述光耀地产已经有6000万和1亿元的两笔贷款本金和利息违约事件。
央行在上月底发布的《中国金融稳定报告2014》中即表示，2013年银行业金融机构的不良贷款保持较低水平，但地方政府融资平台、房地产和产能过剩行业的风险不容忽视，房地产市场大幅波动对银行信贷资产质量的影响值得关注。
值得关注的是，除银行信贷外，房地产信托也面临着危情。相关统计数据显示，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06亿元，其中一季度为368.48亿元、二季度为439.15亿元、三季度为444.61亿元、四季度为527.82亿元。
逐季增加的兑付规模，让2014年成为房地产信托的兑付高峰期。业内人士预计，当前的楼市行情，大大制约了房企的偿债能力，房地产信托兑付高峰期有可能演变成违约爆发季。
原因3
中国经济发展仍需要房地产业
房地产产业链很长，房地产市场的长期低迷，将让整个行业的产业链条都受到影响，涉及水泥、钢材、玻璃、家电等多个行业。
近日，某财经媒体对房地产产业链受到的影响进行了梳理，据报道，和房地产行业紧密相关的水泥行业已连续几周价格下跌。1-4月，水泥产量累计达6.72亿吨，同比仅增长4.3%，创自2009年以来水泥需求累计同比增速新低。
不仅仅是水泥企业，房地产的景气变化对上中下游多个行业的需求有很大影响。中上游包括钢铁、有色、机械、煤炭、化工等需求影响，下游还对交运仓储邮政、批发零售、金融等行业也有影响。
而据国家统计局发布数据，今年前4个月，住宅新开工面积3.1亿平米,同比下降24.5%，这一数据显示房企开发节奏正在放缓。某证券机构对此分析指出，房地产开发投资下滑，将直接影响GDP增速。
瑞银近期发表的研究报告也认为，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的下行风险，而在上周，新华社曾连续发表楼市评论指出，中国经济发展需要房地产业，未来一段时间内房地产业依然会是经济基础。
基于这样的认知，不少业内人士分析认为，中央政府将会容忍一些地方政府对房地产调控政策进行适度修正，发布更多与地产相关的政策来促进当地销售的增长。
另外，新华社上周发表的楼市评论文章指出，不少海外媒体注意到，中央政府对房地产业的调控展现新思路：从“一刀切”式的行政强约束，到更强调分类调控和长效机制建设的市场化管理模式。
其中，分类调控的具体体表现为，一线城市着力“去投机”“去杠杆”，二线城市如出现库存量大、量价齐跌等情况，则给予地方政府更大自由裁量权。
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