[摘要] 今日中国之房地产行业，“唱空”者盛行，“楼市崩盘论”和“楼市拐点论”骇人听闻，唱空楼市似乎已成为一种时髦论调。但令人遗憾的是，前几年“唱空”楼市者，甚至喧叫出全国房价会跌30%—50%，可至今没有出现。
一、天时——上海楼市的政策导向趋势基本明确
上海房地产市场第二季度的政策导向趋势基本上是明确的，依然是严格调控而绝不会有任何政策放松。
以宏观经济形势而论，一季度GDP同比增长7.4%，尽管增速回落，但国家释放明确信号：不会为经济一时波动而采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。
结论很简单，目前国家不会出台经济强刺激政策。尽管季度房地产数据“失色”，甚至有些城市房价已经下跌，但政府不会出手援助。这种对于房地产行业而言的“利空”氛围，在二季度是不会改变的。
最近的“新华时评”如此说：“这些信号对于那些习惯以保增长为名炒房价的举动，无疑是釜底抽薪。”这段“”的时评有点尖锐，但也不可轻视。因此，上海楼市的“僵局”无法依靠“政策救市”来打破。
如果仅凭房地产政策而论，政府“双向调控”的政策对上海楼市的影响作用，是从严而不是从宽。
4月16日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生明确表示：“上海将继续严格执行有关房地产调控政策，目前来说丝毫不会放松，对投资、投机性的需求还是从严控制。一季度楼市成交量回归正常状态，目前还没有研究出调控新政策。”
但笔者必须提示或预警市场的是，去年底上海出台的调控新政策的威力是否正在发挥出作用？至少，上海季度的交易量已经明确受到此轮调控政策的影响。而刘海生局长的表态，明确上海交易量下降是正常状态，并表示买房不要受到均价的误导：“如果这个月单价高达十几万元的楼盘抛得多了，均价就上去了。下个月可能郊区的低价盘卖得多，均价就又下去了，但这并不能反映市场本身的涨势。”
笔者比较担心的是，不少开发商对此轮调控政策或轻视或无视，且心存侥幸，希望此轮调控政策能失效。尤其是上海“地热”的现状，依然支撑着他们乐观的心态。但此轮调控政策是否会继续起到发酵作用，或者发威作用呢？上海楼市“三月小阳春”已凋谢，“红五月”是否会风光再现呢？可以肯定地说，如果能出现上海楼市的“红五月”行情，那也不会是调控政策失效的作用。
去年上海房价涨幅领先时，笔者听说上海有关部门的领导“鸭梨山大”，今年上海房价疯涨肯定“风光不会重现”，调控政策是会控制房价疯涨的。上海房价不涨就不会出调控政策，疯涨肯定会出调控新政策。
二、地利——上海开发商的资金需求和应变心态
如果剔除政策调控因素，房地产市场的量价走势，应该是单纯买卖双方的市场博弈。结论显而易见，开发商销售的房子供大于求，那就是买房市场，卖方必须屈其尊而适合市场需求，采取平价或减价方式，让买方动心动情购买。开发商销售的房子求大于供，那就是卖方市场，卖方可以居奇货而任意主宰房价，采取涨价或暴涨方式，让买方惜买或少买，达到市场供求的平衡。
因此，上海楼市的量价走势，其根本因素是取决于市场的供求关系。截至今年3月份，上海新建商品房的住宅库存量已达1036万平方米左右。住宅库存量的持续增加和销售去化周期的不断拉长，表明上海楼市的购买力呈现萎缩下降的趋势。
今年3月份，上海新建商品房成交量不足90万平方米，与去年同期相比缩水近40%。而且，开发商期待的“三月小阳春”行情的成交量，低于去年月均100万平方米左右的成交量水平。楼市成交量决定成交价格，成交量的下降，会不会诱导房价呈现下降的趋势？
不少开发商寄希望于压抑的市场购买需求能在今年二季度释放，但4月份的楼市成交量依然出现连续下滑，其中一周新建商品住宅成交量不足15万平方米。如果按今年预计1000万平方米成交量计算，每月平均要成交83万平方米以上，上海季度成交量并没有站上均量台阶，仅为206万平方米左右，成交量明显呈现走弱趋势。而且，上海季度的成交量还受到去年末旺季增量的剩余数量影响。那么，上海第二季度能否保持250万平方米的交易量，将成为决定今年上海房价走势的关键。
据有关数据显示，上海今年4月份预计新上市销售的楼盘达44个，此数额为三年来同期的上市量。这种状况表明，开发商对于市场销售拥有较大的收获预期，同时，也表明开发商或许更希望缩短销售周期，尽快去化库存量房源和新增房源，加速资金回笼。
开发商的意愿总是美好的，但市场购买力是否愿意配合呢？如果假设新增上市量不能迅速销售去化，那么，上海的住宅库存量又将将会不断增加，供大于求的局面会不断加剧，开发商面临的资金压力将会更大。这种状况一旦出现，情何以堪啊！
上海住宅的库存量也许会成为“压垮骆驼的最后一根稻草”，巨大的库存量不能加速去化，可能会成为房价下跌的诱因。
笔者这几天在网上读到一则“房价最有可能下降城市10排行榜”（网上流传，仅供参考）。
对于这种非主流的排行榜不足以全信，但其中有一点评判标准还是颇具专业水准的，那就是城市商品住宅库存量标准，其中有一半以上城市会降价的理由是库存量数据，这就是一种市场的警示。
简而言之，上海商品住宅库存量的增多，势必会造成开发商的资金压力。而国家政策依然是银贷收紧，至少第二季度没有任何放松的迹象。
那么，开发商要实现市场销售，缩短去化周期，一是靠经济政策刺激，或者是调控松绑，目前上海是暂无可能的。
二是期待积累的购买需求能在第二季度集中释放，涌现“红五月”成交行情。这种市场行情能否出现？有待考证。
三是如果市场购买需求暂时不能集中释放，开发商或许会选择“坚挺”房价，求价不求量，但必须有“资金流”作保障；开发商或许会选择“以价换量”，降价促销，原因是需要资金回笼。
上海第二季度会不会出现“降价促销”，这是一次开发商的资金实力和应变心态的考验。据悉，万科已加入杭州（楼盘）降价促销行列，不少知名开发商也明确表示会考虑“降价促销”。在这种“传染病”式的促销氛围之中，降价的战火会不会蔓延到上海，已经没有人能为上海“独善其身”而打保票了。
最近，网上盛传绿城宋卫平内部说话：绿城不降价。
理由是：“到目前为止，我还没有看到全中国有哪一个开发商产品的人文和服务含量能和绿城相比……因此，绿城是没法降价的，因为降价后绿城没办法提供这样好的服务。”
有人如此评说：对品质偏执到不计后果的宋卫平，却永远摆脱不了焦虑，这是当代中国楼市的悲哀。
而笔者认为，宋卫平先生如果把房产的产品视为作品而珍藏，那无可非议。但如果他开发销售的房产是产品，那不降价之豪言，是带有欺骗色彩和鼓噪“高房价”之嫌。因为产品要实现销售，必须随行就市，售价能高能低。作为商人，售价能高则高也可以理解，但非高不可也绝不是市场真理。开句不是“触霉头”的玩笑：如果人民都不买绿城的高价房，那么，悲哀的宋卫平先生岂不是把所有房产产品，都要当成作品收藏和珍藏啦。天佑绿城，坚挺房价，呜呼哀哉！
因此，目前开发商的资金需求和应变心态，将对上海房价的涨跌起到至关重要的作用。
三、人和——购买者的需求数量决定房价走势
可以肯定地说，市场购买需求决定上海房价的走势。
有一则信息可供业内外人士参考。“根据交通银行(601328)发布的实时调研报告，目前预期房价下跌的小康家庭比例比上期大幅提高。”
真的，房地产市场要稳健发展，必须兼顾买卖双方的合理要求。如果市场购买需求萎缩，或者大量消失，肯定会使房价下降甚至暴跌。
笔者始终坚持这样的观点，上海楼市依然保持着比较旺盛的市场购买需求，但目前市场购买的观望情绪，是否能在短期内停止而释放出购买需求，将会影响房价的走势。
目前，上海限购从紧政策确实使不少人丧失了购买房产的资格，而限贷从紧政策确实又不断提高购买房产的门槛。而银行贷款利率提高增加了购买房产的资金成本，而不合理的试点实行“房产税”或多或少地伤害了上海人的感情，损失了上海人的财富。
因此，上海二季度的市场购买需求同比去年还会减少，这种减少的比率，肯定会影响房价走势。市场购买需求折损率越高，房价下降的风险就越大。
笔者认为，新上海人是上海楼市购买需要的新生力军，但去年调控政策将新上海人交社保的年限从一年增加到两年，限制了这股市场购买力。今年新上海人的限购两年期满后，这股购买需求数量将集中释放，对稳定上海楼市的交易量和交易价格会起到一定的作用。
“天有不测风云”，没有哪位神仙能判断出哪团云雾会下雨。
上海楼市房价何去何从？目前尚无定论，有待密切关注各种诱因的发酵作用，以及市场的供求格局变化对房价走势的影响作用。
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