[摘要] 12月8日，保利地产公布了一份漂亮的成绩单。报告显示：今年11月，公司实现签约面积75.04万平方米，同比增长3.07%；实现签约金额103.68亿元，同比增长19.14%。
“三位一体”养老模式 覆盖中国式养老需求
随着家庭结构日趋小型化，独生子女家庭负担日益加重，现实中数量有限的养老院很难满足日益庞大的老年人群体，依托社区建立的养老服务体系，就显得尤其必要。
在发布会上，保利地产对外发布了“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”养老模式，满足老年人的全方位需求。
居家养老，统一服务标准，健康再出发
依托物业公司，建立服务标准，是居家养老的核心。2010年，保利地产在社区发起“善居养老”计划，依托物业服务中的增值服务内容，提供“助餐、助浴、助洁、助急、助医”的“五助”定制服务，摸索建立了一整套居家养老服务内容、服务标准、服务价格和服务流程。在未来3~5年的时间内，对原有社区进行适老化改造，新建社区统一适老化设施标准，向所有保利社区提供居家养老服务。
据保利地产相关人士介绍，服务内容主要包括生活照料，即饮食起居、打扫卫生、代为购物；健康照料，即治病陪护、术后及疾病护理、养身健康咨询、老年大学网络课堂等；管理照料，即物业免费为独居老人提供的修理家居设备、家用电器等物业管理上的照顾。由物业公司牵头同当地星级家政服务公司、医疗护理服务机构合作，提供不同档次的居家生活和健康照料，除物业提供的免费服务外，所有服务内容均按服务次数、人工收费明码标价，让老年人在自己家里就能得到优质服务。
随着信息化的发展，保利地产拟推出居家网络信息服务，建立“老年智能化服务平台”，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、缴费代办等适合老年人的服务项目。
社区养老，统一配套标准，无忧享生活
将适老产品植入成熟的城市住区，从规划、开发、运营、服务整个环节，提供适合老年人的产品和生活配套，满足老年人与子女相对独立，又共同居住需求，建立互助互爱、和谐共生的养老方式是保利地产社区养老的目标。
社区养老主要在社区规划建设适老住宅和老龄公寓；以社区硬件配套为平台，结合会所和社区配套，增设“老人大学、活动中心、康体中心、日间照料中心”四大基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等的功能衔接，发挥综合效益；在所有社区成立互助养老志愿团队，届时，养老志愿者将达到1万人规模，弘扬中华民族敬老、养老、助老的优良传统。
适老产品是社区养老的基础，大到项目规划分区，小到室内适老设备设施配套都需要建立标准。保利地产要求养老设施同步规划、建设、验收、交付使用，居民入住已能享用养老配套服务。为此，2012年，保利地产在集团技术研发中心成立“适老产品设计小组”，研究社区内适老商业、老年大学、社区公园、户外健身等设施配备标准，并针对不同社区体量进行适老型产品研发。十三五期间，保利地产将完成所有已建社区的适老配套改造，在新建社区全面推行适老建设标准。
机构养老，统一专业标准，介护医养关怀
保利地产认为，没有专业的护理服务是没办法谈养老。
保利成立了保利安平专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构；保利地产还将在各省会城市建立专业养老连锁机构，辐射保利业主；该机构引入当地三甲医院优质资源，组建全科室私诊团队，建立“生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援”四大专业标准，提供老年生活照顾、金融、旅游等一系列定制服务。
据介绍，目前已运营的北京保利西山林语和熹会老龄公寓，建面约2.2万㎡，共200多套，配备综合门诊、24999急救中心、多条转诊绿色通道保障、康复健体中心等，以及专业的健康状况评估、全方位健康档案服务。现时已有114位老人入住，现有专业护理人员70%为护士，一支专业化、年轻化的照护团队、个性化、人性化照护流程及标准、规范化、整体化照护服务模式让老人受到家人般的贴心照顾。公司试图通过该养老产品的运营，培育专业护理队伍，摸索建立一套国际化的标准的护理管理流程。
公司还规划在条件成熟的时候建成 “保利养老专业护理学院”，培育专业介护人才，建立护理流程和操作标准，推动国家养老介护专业资格认证。
微利盈利模型 住宅销售反哺社会责任
在构建养老模式的过程中，保利地产发现，养老产业不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。
国泰君安的研究报告发现，美国和英国做的比较好的开发商（DelWebb、McCarthy&Stone）都是以出售为主，从而保证现金流。美国所有者和管理者分离，所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续服务，从而保证了项目品质，REITS（房地产信托基金）的发展也为养老地产提供更多的退出机制。
胡在新表示,目前，我国养老产业尚处于起步探索阶段，行业整体盈利能力较弱。公司在养老产业战略规划之下，努力寻找适合中国国情，符合行业现状的盈利模式。通过不同产品的实验，积淀经验，建立了自己的微利盈利模型：居家养老收取一定的服务费用补贴成本，社区养老采取使用权限租赁费和四大社区配套服务收费，机构养老以专业介护服务费平衡运营成本。
“短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3~5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。”胡在新表示。
此外，为了让更多家庭受惠，让社会各界更加关注老年人的健康生活，保利地产还构建了“一地入会，多地养老”的异地候鸟式分时度假养老模式，整合系统内旅游度假资源，建立会员制度统一经营，实现品牌连锁，在旅游目的地项目中建设有专业护理机构的养老度假公寓，提供专业养老、医疗服务。
凭藉旗下丰富的酒店资源和社区互助养老志愿团队，保利地产还创建了一套 “互助式养老会员积分系统”。未来，保利地产将通过老龄会籍管理，让各地的老人到三亚等旅游地、健康休闲地度假；同时，吸纳、甄选社会上有爱心的养老志愿者进入社区和机构进行义工服务，将义工时间累计积分，积分可兑换酒店入住时间或直系亲属在老年公寓的体验时间。
实际上，养老产业看上去很美，但通往美丽前景的道路并不顺畅。巨大的投入和缓慢的，使得养老产业发展必须依靠国家配套政策的大力支持。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠，而我国目前无论是市场环境还是政策标准的配套都难以支撑养老产业的全面发展。
宋广菊表示,尽管养老地产的开发与持有对企业发展是一项挑战,但随着中国老年人消费能力的增强,在可见的未来养老产业还是存在微利的可能。保利地产坚定看好包括养老地产在内的养老产业蓝海，将不断培养人才、积累经验，推动产业政策，做中国式养老引领者。在这条路上，保利地产任重而道远,也希望国家能为养老产业提供更多在土地以及税收方面的优惠。
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