[摘要] 三中全会强调市场化改革超预期,房地产边际改善较大。1)全会指出,核心问题是使市场在资源配臵中起“决定性作用”和更好发挥政府作用,改革力度超出预期。2)房地产板块之前受限购限贷等非市场化手段严厉调控,整个房市的规模受到压制,政策方向明确市场化对房地产板块边际影响大。
三中全会强调市场化改革超预期,房地产边际改善较大。1)全会指出,核心问题是使市场在资源配臵中起“决定性作用”和更好发挥政府的作用,改革力度超出预期。2)房地产板块之前受限购限贷等非市场化手段严厉调控,整个房市的规模受到压制,政策方向明确市场化对房地产板块边际影响大。
预判政府对房地产直接调控干预程度会降低,更多依靠长效机制发挥作用,对开发商成长是有利的。1)不同于商品房市场发展的上半场,各个区域房市一致的热火朝天,当前区域分化已经是房地产市场的明显特征,一刀切的调控政策也已不再适宜。2)各地政策预计会加速出现分化,部分地区限购、限贷等压制需求的政策可能会早日退出,经济发展较好、土地财政依赖程度低的地区亦有可能加快房产税等直接税种的征收。3)增加供应、做好市场秩序的监督预计是未来房地产政策主要方向。
开发商更为理性也为政策趋向市场化奠定基础。1)经历了行业几轮周期变革之后,尤其是龙头开发商,变得更为理性。2)市场化还可能加速行业洗牌。以再融资为例,市场化调节手段下,源头的管制虽然放开,但只有真正有实力的开发商才能赢得投资者信赖,才能募得资金,加速发展。市场化不会带来泥沙俱下,相反的开发商会加速发展,行业洗牌也会提速。
土地改革进程预计可能加速。1)全会提出,要建立城乡统一建设用地市场,这意味着,农村和城市建设用地将逐步统一,农村建设用地价值将获得提升。2)若实施,对行业中短期有利,因为增加土地供应有助于平抑地价。对开发商而言,能够以更低价格拿到更多土地意味着销售规模和利润增速亦会提升。购房者在这一过程中亦将受益。3)长期来看,有可能形成土地过度供应,加速行业周期顶点到来,但视政策具体实施而定。
土地改革对开发商是何影响?中短期开发商的规模、利润将加速成长。农村建设用地趋向流转,首先将增加开发商开发规模,尤其在供不应求的一二线城市,有助于开发商销售、投资的回升;其次,若地价下降,开发商将短期盈利回升,中期趋向稳定。
板块估值预计会伴随政策预期修复而逐步修复。房地产行业作为一个增长明确、业绩锁定性强、且严重低估板块,在破除悲观政策预期的压制性因素之后,修复性行情值得期待。建议增持地产,重点推荐招商地产、华侨城、荣盛发展、阳光城等。改革红利相关受益公司:中华企业、电子城、金隅股份等。
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