[摘要] 说到“以房养老”，人们都想算一笔清楚的“养老账”：参加了后每月能领取多少养老金呢？这些钱够不够养老？然而，但凡是账都算不得，一算总会有各种说不清道不明的假设条件：每月工资几何？交房贷几何？交工资税几何？消费同时又交了消费税几何？基准利率几何？房价的未来预期是涨是跌……
说到“以房养老”，人们都想算一笔清楚的“养老账”：参加了后每月能领取多少养老金呢？这些钱够不够养老？然而，但凡是账都算不得，一算总会有各种说不清道不明的假设条件：每月工资几何？交房贷几何？交工资税几何？消费同时又交了消费税几何？基准利率几何？房价的未来预期是涨是跌……
一位中信银行的内部人士给记者算了一笔账，如果申请业务的老年人拥有一套100平方米的房子，按照目前西安市平均7200元左右的单价，那么这套房子的评估价格就是72万元，按照不超过评估值60%的规定，申请人能够获得的贷款总额为43.2万，再按照“以房养老”按揭最长的时限（注：中信银行规定）是10年计算，每年养老金为4.32万元，合每个月有3600元的养老金。
这可能比房屋出租要获得更多的钱（部分除外），但申请人实际拿到手的贷款金额要少一些，因要负担贷款利息。年利率挂钩央行公布的同期同档次基准利率，现在执行的是基准利率。以倒按揭43.2万元、期限为10年计算，当前基准利率为6.55%，个月领3600元以后，若此后基准利率不变，那么今后每个月就要为这3600元支付利息，直接从“养老金”中扣除。
对于还款方式，中信银行有明确规定，申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。如果选择一次性支付，则10年后需要支付全部利息近16万元。同样，如果西安房价下跌15%，则申请人所能申请到的贷款总额便成为（60%×612000=367200元）约36.7万元。如果申请人还按每月3600元领取的话，那么意味着8年左右房子的价值即被“吃空”。从目前的总体情况来看，“以房养老”在西安性价比不高。
“巨额”的本息还款额，导致最后的结果会是：银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这样，“以房养老”的目标并没有达成，却也同时失去了房产。反之，如果房价继续上涨，那么银行获得相应的利息，而养老人也可以获得更充裕的养老金。并且可以将剩余的房产价值遗留给子孙后代。
以房养老卖房养老
哪个更划算？
中国银行西安分行一位研究政策的相关人士认为，在以房养老的利率低于房产每年幅度的前提下，“以房养老”划算一些。
该人士算了一笔账，前几年，一位市民手头的一套100平方米的二手房子可能会卖到70万元。在今年房地产市场不温不火的背景下，这位市民也即将退休，他若想把这套房子卖掉来提升退休生活品质，此时卖价可能只有60万左右。
“这个时候就应该选择以房养老。”该人士认为，可以将房子拿到银行办倒按揭，待二手房市场价格上来以后，再将已办倒按揭的房子解押，然后卖个好价钱，“5年以后，若房子能卖到75万元，扣除银行倒按揭利息，还能净赚10万元。”但若市场价格下跌了，已办倒按揭的房产会贬值。
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