[摘要] 房地产之春，至少不在当下。芜湖“新政”3天夭折，但引起的波澜却远未平复。拿什么来发展依赖土地财政的地方经济，或者如何让地方经济走出土地财政的陷阱，成了之后不绝于耳的诘问。
一场“中国式”地产闹剧，将安徽芜湖这座国内三线城市推进了舆论漩涡。
“免税、补贴、送户口”，被称为“龙年救市枪”的芜湖楼市新政，从2月9日公布到12日暂缓，仅仅3天便草草收场。芜湖政府官方网站解释仅为“配套细则待完善，新政暂缓执行”。而据媒体报道，芜湖住建部门对暂缓至何时执行，并无明确的时间表。这也是继去年10月广东佛山楼市松绑令“半日游”之后，又一起楼市新政“夭折”事件。
房地产之春，至少不在当下。芜湖“新政”3天夭折，但引起的波澜却远未平复。拿什么来发展依赖土地财政的地方经济，或者如何让地方经济走出土地财政的陷阱，成了之后不绝于耳的诘问。
救市新政试探中央调控决心
根据芜湖当地一位房地产行业的知情人士向本报透露，芜湖救市新政刚刚出台之后，中央调查组就赶到芜湖，商讨叫停该新政。中央紧急叫停，主要是考虑到出台时机不对以及舆论和社会压力。目前房地产调控处于最关键时期，一旦允许芜湖楼市新政继续实施，引起其他城市效仿，调控成果不保，房价难下降，政府公信力将难免受损。
其实，早在去年5月，芜湖政府就开始温和托市。据上述知情人士表示，当地官员曾约谈了不少当地开发商，征询政策调整的意见，等待中央政策的松动。然而半年之后，中央调控楼市的态度从未动摇，芜湖房地产销售市场尤其是土地出让市场呈现一片低迷。据统计，2011年，芜湖市累计销售商品房面积231.87万平方米，同比下降8.46%。
由于芜湖并不在2011年的被限购城市名单内，且免征契税、补贴买房等政策针对的只是普通商品住房，既没有突破限购限贷的政策红线，又符合目前支持自住普通住房需求的政策导向。因此，在芜湖市政府看来，“以税换量”的政府让利式救市与中央调控基调并不冲突。而今年的土拍开局，延续了去年的冷静局面。于是，急于放松政策的芜湖市政府，将探测的“热气球”向中央调控放去。
可芜湖自认为与中央调控不相违背的楼市新政，在中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫看来，甚至比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这座三线城市，满足上述标准的房屋比比皆是。此外，芜湖新政中缺乏遏制投资投机性需求的具体条款。“自住房”并没有明确界定是几套房，有可能引发投机行为的抬头，“叫停也是可以想到的”。
调控尚未到放松的时间窗口期
本轮楼市调控政策明显更加从容、主动、坚定，也更为见效。业内人士认为，中国房地产市场正在告别过去“调控—上涨—再调控”的运动式被动调控，朝着科学化、持久化的方向，步入回归理性、健康稳定的制度性改革轨道。对此，不少专家预判，房地产调控尚未到放松的时间窗口期。
芜湖此次高调放松调控被叫停，正值中央表态“从未放松调控政策”的当口。
就在芜湖发布楼市新政文件的同时，国务院总理温家宝在北京主持召开5次座谈会，其间，针对楼市调控，总理表态是保障房和商品房建设两不偏废，政府调控不能松，调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。
而在刚刚过去的2011年，随着中央一系列楼市调控措施的落实到位，量价齐跌渐成楼市主基调，一批房企通过各种方式快速消失、倒闭。而随着政策的持续从紧，社会普遍认为，今年房价下跌趋势已成共识，中国房地产行业“去投资化”正在加速。
住建部副部长陈大卫日前在住房城乡建设稽查执法工作座谈会上也表示，2012年要推动中央重大决策部署，落实要见到新成效，重点做好保障性安居工程建设和管理、房地产市场调控政策落实的监督检查以及住房公积金管理的监督检查。
梳理近两年中央调控房价的政策，从2010年4月17日“新国十条”出台，到2010年9月29日针对首套购房首付比例调整到30%的“新五条”出台，2011年1月限制二套购房贷款的新国八条出台，再到2011年7月二三线城市限购令的颁布，更可以显性地看出持续从紧的调控政策，与芜湖新政被叫停的必然。
而自去年10月70个城市房价出现拐点以来，跌势已经确立，但总体跌幅尚小，预计还须持续半年至一年，才会明显见效。尽管温总理提出了“预调微调”，中国人民银行2月8日再次明确表示加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。但由此可见，中国房地产调控的主要对象仍是投机性需求，对首次置业的刚需则实行差别化对待，这是对之前“一刀切”的调控方式进行的适度调整，但却并不意味着调控政策有所放松。
总体来看，本轮楼市调控政策明显更加从容、主动、坚定，也更为见效。业内人士认为，中国房地产市场正在告别过去“调控—上涨—再调控”的运动式被动调控，朝着科学化、持久化的方向，步入回归理性、健康稳定的制度性改革轨道。对此，不少专家预判，房地产调控尚未到放松的时间窗口期。
被房地产“绑架”的地方经济
地方政府离不了土地财政的事实本身，也提醒着坚持楼市调控的难度有多大。在房地产绑架地方经济的局面下，地方政府的“救市”冲动，不会轻易随着“叫停”夭折。因为在地方政府执行中央调控的同时，另一个问题又随之而生，即地方政府拿什么来补缺？
在媒体的描述和当地人眼里，芜湖这几年俨然是一个“大工地”。
放眼芜湖，除了一栋栋在建高楼和竖起的高高低低的塔吊外，就是被圈起的待开发地块或者待拆迁楼盘。据芜湖当地人士介绍，仅芜湖长江北路附近，就有近60栋在建高楼拔地而起。其实，芜湖也是不少中小城市的缩影。
公开资料显示，自2010年以来，芜湖生产总值已连续8个季度增幅居安徽全省，房地产投资也一直保持高速增长，其中2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%，此前2010年、2009年、2008年3年的同比投资增幅分别高达40.7%、37.7%和69.0%。
然而，在2011年年末统计中，影响当地经济发展的几个关键数字发生了确切的变化。土地出让金收入从2010年的105.9亿元缩减至2011年的85.8亿元，房地产投资对GDP贡献率从2010年的近1/3降至2011年的1/5。如此，芜湖才最终选择出手救市。
“芜湖近几年GDP增长速度特别快，其中房地产的增长速度更是GDP的一倍以上，是拉动当地经济增长的主要力量。”中房信地产分析师薛建雄说，眼下房地产投资放缓，将会影响芜湖的经济增长速度，甚至可能导致芜湖经济负增长。
“在楼市成交萎靡近22个月的当下，如果没有了土地出让带来的滚滚财源，地方政府财政压力可想而知。”谢逸枫说，更何况，保持稳定的土地财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年，芜湖市累计新建保障性住房303万平方米，而2012年全市计划新建保障性住房304万平方米，其所需的建设资金都将主要依靠地方政府解决。
而事实上，在地方经济被房地产“绑架”的局面下，救市的并非芜湖一个，在中央楼市调控政策不松动的背景下，10多个城市对其当地的楼市政策进行适当的微调。
媒体从公开资料获悉，在中央楼市调控政策不松动的背景下，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化等超过15个城市适当微调了当地楼市政策，通过土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等环节，刺激楼市成交。其中芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被“叫停”。
包括芜湖在内的众多城市“刺激”楼市的做法，多少反映出长时间严厉调控之下地方政府的两难选择。背后则是，在目前房地产市场宏观调控、土地市场频频流拍的“寒冬”里，作为地方经济“支柱”的土地出让收入锐减。而自2008年的扩大内需带来的固定资产投资大增，今明两年地方政府进入偿债的高峰期，很多地方政府目前不得不考虑卖一些好的资产来套现，以偿付诸多在建工程的投资。
从这个角度来看，2012年房地产调控的变数在于地方政府，而不在于中央政府执行调控的力度以及开发商的投机行为。能否稳得住地方政府，继续执行限购政策和保持地方政府资金链不出问题，才是房地产调控及市场稳定持续的最关键问题。
要知道，如果不是因为土地为地方政府财政提供了价值，就用不着出什么新政。而地方政府离不了土地财政的事实本身，也提醒着坚持楼市调控的难度有多大。在房地产绑架地方经济的局面下，地方政府的“救市”冲动，不会轻易随着“叫停”夭折。因为在地方政府执行中央调控的同时，另一个问题又随之而生，即地方政府拿什么来补缺？
最终的问题，依旧指向了财税体制改革。如果地方政府拥有稳定的、可培育的财税来源，那么就犯不着在土地财政上这么焦虑和执着。土地价值对于地方政府资源调配、政策拟定方面的过大影响力，就可以弱化。只有出现了这种弱化，楼市面貌才能出现基本改观。
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