[摘要] 当前，在房地产调控更加趋于严厉的时候，西安启用“西安市商品房预售资金监管系统”，对房地产开发商来说关系重大。相关分析认为，预售资金被严加控制，部分中小房地产企业资金链可能断裂，市场或重新洗牌。而从长期来看，此次监管无疑将有利于加强行业规范，是一个相对比较理性的做法。
限度防范风险
预售资金监管这项政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，使开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。
有分析认为，预售资金监管运行后，购房者今后向房地产商支付的定金、预付款等各种款项将直接存入指定银行监管专用账户，开发企业不能再挪作他用，开发商基本没有办法避税，这会大大挤压开发商的利润空间。
“资金监管将使开发商资金专款专用，对于当下资金链紧缩的开发商更是一棒重击。开发商试图像以前拆东墙补西墙的做法可能再也行不通了。”针对此项通知，西安房地产信息网预警预报专家领导小组秘书长李宇兵认为，这将直接影响开发商的拿地或扩张步伐，深度影响到未来楼市的开发供应量。
这个政策的直接积极意义是，预售资金监管这项政策的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现。长期以来，有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。”
但由于西安市场目前在售项目，大部分是在2011年11月21日之前拿到的预售证，所以暂时对监管政策反应不是十分敏感，随着时间的推移，这种影响将会日益明显。
上述人士表示，金监管政策的实施，首先将规避捂盘行为，政策明确提及新项目需要公示预留项目原因，内部购房也将严格监管，这规范了开发商的销售行为；其次将缩短预售时间，资金监管将使得开发商为了尽快获得资金而缩短开发周期，一定程度上会增加市场供应；此外，将避免开发商盲目扩张，使得部分中小开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。
据了解，开发商的资金链包括自有资金、银行贷款、建筑承包商垫资、预售资金等，预售资金监管政策只是对其资金链的一部分进行监管，只是众多房地产调控政策的因素之一，因此不能孤立地判断它对房价走势的影响。
“毫无疑问，该政策将对开发商构成较大压力，因为如果不进行专用专管，开发商则可以灵活运用自己的资金，提高资金的使用效率。”一位不愿透露姓名的业界人士介绍，如果监管部门严格按照这样的制度来监管房地产企业，开发商的利润空间将非常之小。
一般来讲，开发商在销售楼盘的时候，往往会设立多头账户，让购房的客户将资金汇到不同的账户上面，从而进行避税。而预售资金监管后，所有的售房资金全部汇到一个账户上面，开发商基本没有办法避税，这会大大挤压开发商的利润空间。”
上述办法改变了原先房企的资金滚动式开发模式，可以说直接收紧了开发商的钱袋子。根据统计局公布的数据，购房人的定金和预售款占到开发商整体资金来源的40%左右。一旦开始对这部分资金严加管制，开发商的资金链就有可能断档，尤其是一些中小型开发商的情况会更严重。
知名财经评论专家、财经专栏作家叶檀在谈及政府对预售资金进行监管时认为，众所周知，房地产开发企业玩的是“三个锅盖十个锅”的把戏，基本上70%左右的预售款会被挪用。预售款被严格监管，剩下的“七个锅”就会裸露于市场。此举在半年后会产生两大直接后果：一是拿地的开发商会大大减少；二是“缺衣少盖”的开发商会被大企业吞并。
缩紧房企的“钱袋子”
种种迹象显示，预售资金监管或将发力，与现有政策一起巩固房地产调控成果。
实际上，就而言，对房地产预售资金的监管，已算不上新鲜事了。
去年年底，北京开始执行预售资金监管政策，目前，石家庄、天津、哈尔滨、广州、青岛等多个城市也开始实行预售资金监管措施。
早在2004年修正的《城市商品房预售管理办法》中，对开发企业预售商品房所得款项用途就有明确规定。2007年修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》中也规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”；在2010年4月颁布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中，提出“商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”。
从多部法律和规定不难看出，对于商品房预售资金的监管早已有明确规定。但是在现实中，预售资金的用途并没有局限于上述指定范围。
有专家认为，预售制度实行的初衷是为了解决房地产开发企业开发资金不足的问题，鼓励商品房市场的发展。但现在看来，中央政府这种鼓励的初衷已经不在，更多的是缩紧房企的“钱袋子”。
目前，虽然中央暂无更严厉的调控房地产行业政策出台，也并不代表房地产调控缺少操作空间。种种迹象显示，预售资金监管或将发力，与现有政策一起巩固房地产调控成果。
“实施预售资金监管意味着在开发商已被收紧贷款的环境下，必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。”李宇兵表示，在市场层面，如果政策调整持续，市场进一步冷淡，或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应。
但是，能否产生这种效果还取决于市场多方面合力博弈的结果如何。
“监管商品房预售款是有风险的。”一位从事多年的房地产律师表示，尽管有需要，也有依据，但要真正落实起来，这个政策并不简单。“管得不好，管得不细，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金，等于没效果；如果管得过死造成效率不高，可能影响投资环境或项目开发进度，对行业发展产生负面影响。”
也有人表示，这次规范对预售资金的监管，属于加强行业规范，是一个相对比较理性的做法。因为接下来房地产业的结构调整已成必然，未来市场可能会出现动荡，这是对未来的结构调整可能出现的风险所作的提前准备，以防患于未然。
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