中部三地房贷草根调研：房价跌五成 个贷不良率仅1%

搜房网综合整理  2011-10-20 09:36

[摘要] 我们近期在中部三地(长沙、武汉、合肥)对银行和房地产商的草根调研显示，银行精挑细选的房地产项目盈利能力较强，只要不出现房价较评估价(一般较现价折扣10%-30%)下跌30%且项目延期3年的极端情况，项目就能盈利。

（来源：东方早报）我们近期在中部三地(长沙、武汉、合肥)对银行和房地产商的草根调研显示，银行精挑细选的房地产项目盈利能力较强，只要不出现房价较评估价(一般较现价折扣10%-30%)下跌30%且项目延期3年的极端情况，项目就能盈利。

此外，银行其实还愿意做个人按揭贷款的，但因为贷款额度受限，所以显得有些"有心无力"。从银行和开发商的反馈来看，审批后7-30天内放款已经成为历史，现在放款期取决于每个月各行的剩余额度，一般延长至30-90天。

长沙·某城商行分行：

房价跌40%，开发贷仍盈利

按揭贷款7500笔，余额总计31亿，平均每笔41万元。按揭发放规模2010年及2011年至今都在15亿元左右，且2011年投放相对比较均匀。开发贷款余额一共18亿元，主要为河西土地储备贷款，约占80%。

平均下来，按揭贷款首付款比例略大于30%。首套房贷款利息上浮10%。如果是第二套房，首付60%，利率上浮15%~20%。二套房判断标准：征信记录(家庭为单位，联网)+无房证明(房管局出具，只能查到长沙市内住房)同时满足。还清贷款看作二套。

在房价下跌40%情况下，开发贷款依然有盈利空间，因为开发商拿地成本比较低。而对按揭贷款来说，房价下跌30%(房价按当时的房屋评估价，比当时市价还有20%的空间，比现在市价有约50%下跌空间)，不良率由目前的0%到1%左右，风险可控。

武汉·某股份制银行分行：

对按揭贷款支持仍较大

武汉房地产价格今年稳中盘整。从供应方面看：城市较大，供地充分，因此地价并不高，新盘供应较大。从需求方面看：湖北省内武汉市的领先地位明显，对全省的吸引力和辐射力较强；每年有100 万大学生毕业；拆迁量也比较大，带来刚需。

武汉目前以大中型开发商为主，小开发商已经被淘汰得差不多了。精明的开发商年初都通过信托产品储备了资金，目前基本停止拍地，手头资金仍较为充裕。

对于开发贷款，目前(武汉)各银行都比较谨慎，新增量不多，主要是收回来的部分可以再放出去。开发贷利率普遍上浮30%-50%，但目前不是利率的问题，主要是没有额度。

对于按揭贷款：个贷支持仍然较大，该行仍比较活跃。目前，首套房对优质客户仍可以给基准利率，但普通客户要上浮10%。

风险控制方面，封闭式管理，销售要回到银行监管账户。根据销售进度按比例返还，一般楼盘销售60%-70%的规模时，贷款已经完全还完了。

目前整个信贷的大势是，目前都缺钱，不愁贷不出去。目前已 了10月的额度，放贷系统已经关闭。只能收回多少放多少。但是，看未来两年，如果GDP下来，可能又会重现2009年银行主动营销贷款的情况。

武汉·某股份制银行支行：

基本不再新增开发贷款

我们对开发贷款很谨慎，基本没有新增。利率都上浮50%左右。目前开发贷款的风险权重已经调整至150%，要抵扣支行利润贡献，不划算。

按揭贷款额度很少，基本只支持本行的开发贷款发放项目，作为回款的方式。利率普遍上浮。

我们对涉房贷款采取以下几个办法管理：(1)名单制管理，武汉市的名单仅20 家左右房地产企业能进入名单；(2)优选项目，支持拿地价低的项目。主要客户的放贷规模为1亿-2亿元规模；(3.)贷款价值比一般控制在50%以下，即开发商自有资金+建设企业垫资占项目总投资的50%以上；(4)按销售进度还款，一般楼盘销售40%-50%就能全部回款。

融资平台贷款方面：参与了武汉的土储、过江大桥等项目贷款，现金流的确认实际上有水分。对抵质押物不够、现金流不够的项目，只要政府各部门承诺未来注入足额资产就视同为落实抵质押物。政府能调动的资源很丰富，不担心最终的偿付能力。如出现过案例，贷款到期时若规模不大，就要求市属的国有企业垫付，后续再由财政还给国有企业；若规模大，可采用还旧借新解决。

合肥·某城商行

只和30家优选房企合作

我们对开发贷款保持谨慎，2007 年开始就列入限额管理，占比较低；名单式管理，全行优选约30家开发商；按揭贷款仍积极发展，但2011年新增额度较去年下降，更加重视经营性贷款的投放。

风险控制手段：封闭式管理，因地制宜控制风险，如部分项目控制商品房发票，与销售回款挂钩；严控准入，不贸然进入不了解的企业，主要客户为恒大[简介 动态]、万科[简介 动态]、碧桂园[简介 动态]、万达等；LTV 控制在40%-50%，一般项目销售60%-70%可以完全回款。

规模增长及资产质量：9月末，开发贷款仅较年初增长4.9亿元，余额占比仅4.6%，不良率仅0.13%(为2006 年以前形成)；按揭贷款较年初增长38亿元，余额占比16.7%，不良双降，不良率仅0.13%。

利率情况：开发贷至少上浮30%；首套房按揭首付30%以上，还能给予基准利率，二套房首付至少上浮10%。