晒晒房企要缴多少项费用:土地出让金占房价30%

中国建设报  2011-05-13 10:57

[摘要] 国家发改委决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费,包括取消住房抵押手续费,以及保障性住房租赁行为免收租赁手续费；降低施工图设计审查费、招标代理服务费等行政收费。

开发商购地热情降温 底价成交地块大增

今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份，上海共成交25幅经营性用地，其中近8

成地块零溢价率成交。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交。

素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。

4月20日，北京有3幅住宅用地入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率22%，仅为8%。

根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：总体来看，除住宅类商业用地减少外，整体土地供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。比如上海3月份成交的25幅经营性用地，其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地，没有一幅商品住宅用地。仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41%。

不过，即便是商品住宅用地，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。

不久前，上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块，溢价率高达146%。不过，和2009年同样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块相比，其成交楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多业内人士感慨，近似疯狂的地王时代已经远离土地市场。

也有业内人士担忧，土地市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。尽管开发商目前有大量存货在手，但相对上海每年大量的新增需求，一旦限购取消，供不应求的局面可能随之到来。

房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。根据沪深两市136家地产上市公司季报数据，今年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面，Wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。

经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。据了解，113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%，其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长，但增速已经出现放缓迹象。大量中小房企增长更显乏力。

“银根紧缩，销售乏力，开发商的拿地热情自然会受到影响。这种局面持续下去，短期内房价会有所松动，但长期来看，只要开发商资金链不断，挺到需求松绑，可能会寻得涨价时机再出货。”一位房企高层表示。

土地财政失灵 地方融资困境渐显

土地收入锐减对地方财政和城市发展的更深影响将在未来显现。“目前，地方政府收入的主要来源有三块，一是税收，二是土地出让金，三是以土地等资产为抵押的银行贷款。而这三块都和房地产业密不可分。房地产绑架地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。”复旦大学产业研究中心一位专家告诉记者。

中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地财政，土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。专家判断，如果今年土地成交趋势持续，今年典型城市的地方土地收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。受此影响，因基础设施建设资金不足导致的城市化进程可能放缓。