[摘要] 和全国很多其他城市一样，多轮调控政策并未能够给市场带来强劲打压。11月16日，在西安市住房保障和房屋管理局举办的10月西安房地产市场发展报告会上，与会代表认为，随着新政叠加效应的逐步显现，年末的西安楼市销量持续上涨的走势将现拐点，并对明年市场产生持续影响。
经历了一波三折的房地产市场在年末继续被各种消息撼动着。
从一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，接着八、九月份市场需求的集中释放，市场再度复苏，九月末二次调控政策的出台，不知使今年房地产市场好不容易画出的“微笑曲线”尚能保持多久。
和很多其他城市一样，多轮调控政策并未能够给市场带来强劲打压。11月16日，在西安市住房保障和房屋管理局举办的10月西安房地产市场发展报告会上，与会代表认为，随着新政叠加效应的逐步显现，年末的西安楼市销量持续上涨的走势将现拐点，并对明年市场产生持续影响。
现象：西安楼市“逆市”而上
商品房销量再创新高
在9月29日中央四部委出台《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》后，10月份各地纷纷出台调控细则，“限购”、“加息”等一系列调控政策使得楼市再次陷入观望，成交量大幅缩水，一线城市除广州外，成交面积普遍下跌，北京环比跌幅31.92%，上海下降了8.45%。而二、三线城市多数大幅上涨，大连10月份成交面积环比暴增64.95%，天津上涨了18.28%。
反观西安楼市，虽在二次调控初期，西安市场遭遇了“十一黄金周”的冷淡，但二次调控政策的出台并未能阻止急剧释放的市场刚性需求，十一过后市场迅速扭转，对房价上涨的预期以及市场众多新房源的刺激下，购房热情继续升温，市场热销场面本月延续。
据相关统计数据显示，10月份西安市商品房成交154.99万平方米，环比上涨18.72%，同比上年同期增长9.09%；商品房成交均价为7133 元/平方米，环比上升5.98%，同比上升35.41%。其中普通住宅成交量为136.62 万平米，环比上涨20.60%，同比上年同期增长3.69%；普通住宅成交均价为6542 元/平米，环比上升8.76%，同比上升31.42%。 从9·29调控开始，在提高首付比例、提高贷款利率，取消7折房贷利率优惠等众多政策因素的影响，虽未能对西安楼市形成立竿见影的显著效果，但组合政策的出台表明国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇，必将对市场产生显著的影响。
有业内人士指出现行的政策将大大提高置业门槛，同时也增加了置业成本，未来两月政策的叠加效应将逐步显现，市场需求将大幅缩水，且随着积压的购买力逐步释放完毕，西安楼市销量持续上涨的走势将现拐点，预计年末西安楼市商品房销量将迅速回落至百万平米之内，而对明年市场也将产生持续影响。
态势： 年末市场供应缩水
房价上涨势头有望得以遏制
有统计数据显示，10月西安商品房新批预售面积为96.29万平方米，环比上月下滑46.25%，同比上年10月上涨40.43%。在政策指导下，连续数月西安楼市保持高昂的供应量，但从土地交易以及现行开发状态来看，随着3季度大规模的集中上市，预计后期市场供应虽同比仍将表现高位，但将进入不稳定的波动局面。
自新政调控以来，先后已有十多个城市颁布“限购令”，而且城市的数目还在不断增加，这一情形使得许多城市的购房者迅速陷入观望，部分城市退房率大增。
同样，许多开发商也被迫陷入观望，11月楼市陷入“开盘荒”。而对西安楼市而言，目前市场并未出现明显的观望气息，但对政策密集调控下市场预期的不确定性，促使众多新项目暂缓了上市时间，未来半年内西安商品房供应面积难以出现高涨势头。
“随着市场持续热销，御锦城、中建开元一号等众多新盘也纷纷加快入市步伐，全面激发需求市场购买欲望，高价房源的大规模成交，拉动本月普通住宅成交价格继续上扬。”李宇兵说，在市场销售一片大好的同时，众多楼盘售价也出现细微变化，个案小幅提高售价的情形悄然出现，普通住宅成交价格在10月连续四周持续上涨。随着“9·29新政”以及加息等调控政策轮番出台，开发商的融资渠道面临枯竭，此外，有关预售金监管的政策也即将出台，从开发商角度而言，优惠促销快速销售回款，或将是年末回笼资金的办法，预计未来两月贸然提价的现象将消失，房价上涨势头暂缓。
同时，随着首付比例以及利率的调整，对贷款依赖度高的中低档住宅市场影响较大，而改善和投资需求集中的高档商品住宅市场成交比重明显上升，受此影响，未来几月西安市普通住宅成交均价受成交结构变化的影响仍将表现出上涨态势。
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