[摘要] 土地流拍开始了，但还未形成一边倒的趋势。过往左摇右摆的调控政策正在改变开发商的行为模式，带来截然不同的判断与抉择。
（来源：《新世纪》-财新网 付涛 李慎）6月29日，北海市。原定举行的该市高楼建设用地拍卖，因竞买人数不足三家，被迫取消。
6月23日，济南市。六块土地挂牌出让，最终有两块因无人竞拍而流拍，其余四块以底价成交。
6月18日，福州市。原计划出让的八宗土地，成功出让五宗，其中四宗底价出让；另三宗未实现出让的土地中，两宗土地在规定时间内没有企业登记，一宗土地在拍卖会中流拍。
6月13日，昆明市。6月昆明市挂牌交易公开出让的惟一一块住宅用地，“因参与竞拍者不足规定人数(大于
……
今年的炎夏，土地市场可谓“冷气十足”。经历过2008年房地产行业低谷的人们，或许不会对上述土地市场的流拍现象和成交量萎缩数据感到惊奇。这也许只是开始。
中指研究院报告指出，2010年上半年，103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米，同比增加85%。然而，成交量有逐月下降的趋势。尤其6月，103个城市的住宅用地成交量，环比下降达28%，同比下降为37%。
上述报告称，自4月国土资源部公布今年各省(区、市)住房供地计划之后，住宅用地供应量持续增长，但在目前的政策背景下，成交量处于低位。住宅用地成交面积和推出面积的比值由3月的0.9下降至6月的0.4。
但是，与上一轮低谷有所不同的是，土地流拍的趋势尚未大规模蔓延，地产商对于前景预期分歧拉大，相当一部分开发商认为调控政策有望转向，地产市场一年内回升有望，因而选择逆市拿地。“土地市场上，买方和卖方目前都在观望。”民生银行[5.26-0.38%]地产金融部研究中心首席分析师董续勇称，“总体来看，相比供方(政府)的推地意愿，需方(市场)的承接力显得更弱。”
预期分歧 暗流涌动
如同住宅市场的买房者一样，作为买地者的开发商，目前观望情绪同样浓郁。新政后各地土地流拍现象增加，并不在监管部门的意料之外。“降价不一定就有人买，如果买家认为价格还有下降空间，那么他们往往不是选择出手，而是谨慎等待。”一位国土部官员称。
“开发商拿地的预期改变了，过去认为面粉贵过面包，大家拼命抢地，但现在地价回落的速度很快。”阳光100副总裁范小冲称。但6月18日，阳光100仍以约5亿元底价拿下成都市成华区的一幅土地。在狂热的2007年，阳光100曾欲入蓉而不得。
在这一过程中，开发商对未来土地市场的预期，尤其对本轮调控持续性的判断，出现了前所难见的分歧。一些地产商开始采取保守策略。龙湖地产[8.35 0.12%]董事长吴亚军就曾表示，在未来一段时间里龙湖以观望为主，不急于买地。
对此前高价拿地的开发商来说，市场预期的骤变使得手头“高价地”一夜间变成“烫手的山芋”。据业内人士称，一些年初高价拿地的房企内部，正检讨决策机制，甚至追究领导责任。
尽管此轮调控以来，地方政府对于拍地的种种干预有操纵地价之嫌，但整体来看，土地市场的走低已是不争的事实。如果说4月26日北京市房山区窦店镇的住宅用地因拍卖价格“超上限”而流拍，还是新政后地方政府力避“出头鸟”的结果，5月的多宗土地流拍，已显示北京土地市场确已降温。
5月7日，北京市顺义马坡镇新城地块，五家企业竞标，因竞标企业报价均低于底价而导致该地块流标。中指研究院指出，这次流标显示，政府一方面通过招标的方式，弱化土地价格因素，避免价格过快上涨，但另一方面又期望获得可观的土地出让金收入。这导致，政府设定的招标底价可能会高于开发企业对市场的判断。
5月25日，北京市丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村1-7号商业金融用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村2-4号多功能用地、房山区房山线长阳站9号地多功能项目用地等四幅挂牌出让地块，因无人报价流拍。
新政出台后，由于开发商拿地减少了盲目性，土地市场热度明显下降，一个具有代表性的指标是，住宅用地平均溢价水平逐渐走低。北京市住宅用地溢价率从今年1月至3月的超过120%，降至6月的35%。
“现在拍地，大家不会像此前那样数十回合、上百回合地争，把地价给‘轰’上去，”范小冲称，“溢价率明显下来了，因此地价总体上比市场火热时要便宜。”他认为，长远看，目前不再疯狂的土地市场，正是拿地良机。尤其在二三线城市，目前土地市场的价格波动幅度远远高于商品房市场，房价增长10%-20%，地价就可能翻一番；房价跌了10%-20%，地价可能跌了一半。
竞买热情低落的土地市场，对部分开发商来说意味着机会。尤其2008年调控政策迅速掉头的经历，更使部分资金较充裕的开发商将赌注压在了新一轮调控政策的反面。值得注意的是，国内土地市场6月底出现小幅反弹的回暖信号，这被认为与央企大举拿地和部分房企逆周期操作有关。
中原地产的报告显示，6月25日至7月1日的一周内成交地块共273公顷，为七周以来首次高于新政前周平均水平(194公顷)，环比增幅高达41%。
中铁建、恒大、华侨城等房企显现出强劲的拿地意愿。央企中铁建6月30日在天津以约40亿元竞得三宗土地；此前一天的6月29日，该公司以13亿元在广州拿下两幅地块。
刚刚在南京解除一块“高价地”合同的荣盛发展[10.56 1.25%](002146.SZ)，7月周就分别在徐州与唐山购入多宗土地，耗资约23亿元。同一周，荣安地产[6.61 0.15%]、福星股份[9.48 1.94%]、首开股份[15.30 1.39%]等11家上市房企，公布了涉资超过80亿元的拿地公告。
表面上波澜不惊、趋于冷淡的土地市场，实际上暗流涌动。一线城市的热点地块仍受到开发企业青睐。多数一线城市住宅用地溢价率并未如人们料想那样明显下降。上海6月住宅用地溢价率高达135.74%，而上半年溢价率则达到110%，与去年同期的32%相比，涨幅高达244%。广州虽然成交量较小，但溢价率居高不下。6月，广州市住宅用地溢价率达129.22%，上半年溢价率同样高达110%，较上年同期增长39%。
远洋地产[5.68 0.89%]一位人士向本刊记者表示，每家企业都有自己的节奏和情况，都会做很多前期研究，这些研究可能半年前就开始了，这跟市场拐点的出现关系不大。他说，“我们一直在做土地前期的研究和拿地的准备，一旦有合适的土地入市，我们肯定是会拿的。”
土地市场“一半是海水一半是火焰”，正显示出市场尚未形成新的趋于一致的预期。过往左摇右摆的调控政策正在改变开发商的行为模式，带来截然不同的判断与抉择。
》》更多精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
