市场经济下的商品价格应该包括综合成本、合理利润、国家税费，商品房当然也同样如此，那么如此高昂的房价之下，商品房的综合成本到底是多少呢？
为了便于理解，我们简单地把商品房的综合成本分为土地费用、建安费用、政府税费三大块，其总和与实际销售价格之间的差价即为开发商的初级预期利润，实际利润则还要结合财务成本情况来计算。
首先来说说土地费用，大家都知道地段决定价值，城市核心地区可用地的稀缺性已经注定土地价格不会便宜，而目前地方政府普遍采用的招拍挂方式拍卖商品房开发用地更使得地价节节飙升，现在大型城市中的土地费用成本平均都占到了销售价格的40% ，个别一线城市甚至达到50%比例以上。以济南市东部地区为例，3年前靠近二环东路的土地出让价格还能控制在楼板价1000元/平方米左右，而上个月拍卖成交的位于奥体中心附近的一幅土地，其楼板价已达到4800元/平方米了，如果折合到该区域目前8500-9000元/平方米的市场均价，则也已 过了50%的比例。(注：楼板价是指土地出让价格分摊到该土地上可建筑房产面积的一种计算形式，尚未包括建筑工程造价)
建安费用主要包括建筑工程造价、园林景观、装修装饰、建筑设计费、房屋配套费等，这部分费用在范围内都比较平均一致，相对固定可控，例如多层建筑的工程造价约为600-800元/平方米、高层建筑则约1500-1800元/平方米，而各个城市的房屋配套费虽略有不同，也大致在200-400元/平方米，这样综合计算相加，建安费用大约在2000-3000元/平方米。济南市的房屋配套费为246元/平方米，并且人工、材料、设计费用等相对南方城市较低，所以建安费用成本大致可控制在2000元/平方米以内。(注：房屋配套费主要用于建设项目以外的市政公用配套设施)
最后说到国家税费成本，房地产开发的税费近十项，其中营业税、企业所得税以及土地增值税占了主要部分。房地产企业还要交纳市政公共设施费用，包含基础设施和公共配套设施建设费等。综合起来，税费成本将近销售价格的15%比例左右。
从以上表面的这些数据来看，房产开发的综合成本已经接近市场销售价格的80% ，如果再加上一些不可预期却又必须支出的费用，例如广告费、管销成本、公关费等等，您可能以为开发商的利润只被压缩到只有10% 左右。但事实上远远不止，因为开发商在上述成本的投入过程中可以充分利用金融杠杆，从拍卖土地的款项支付、到建设工程的带资、再到以预售方式销售，以极小的资金投入来撬动获取利润。
所以我们才会从社会新闻中看到：
开发商屯地多年迟迟不开发，他是在等市场价格的快速上涨以降低土地成本；
建筑工地农民工维权讨薪、激烈事件频发，工程队老板都是以垫资方式接活，当然没钱发工资；
楼盘违规预售、提前圈钱，实际交房则进度缓慢，开发商挪用资金滚动使用以降低财务成本。
所有这些乱七八糟的事，其实都是开发商为了压缩开发成本、追求利润化给闹出来的，当然现在政府管理部门也出台了很多政策，以求规范化开发行为，但就目前行业分类的平均水准而言，房地产开发的确是高利润行业。
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