新规划暴露曲江新趋势,三足鼎立谁会是老大?

最近，曲江的热度又起来了。

一是鲜少有楼盘供应的曲江，短期内迎来曲江星河湾、金茂璞逸曲江两大豪宅的接连摇号。二是有关曲江新区和长安区共建区迎来了首批建设用地的规划公示。

2022年9月底，曲江新区和长安区联手共建杜邑文化科技产业园的消息就已经官宣。作为曲江空间外扩发展的代表区域，如今区域内的土地迎来规划公示，也说明了区域开始了进一步的发展。

根据土地规划公示信息来看，这次首批的土地规划公示共计13宗，769亩，整体位于杜陵西路以南、西康高速以东、雁引路以西。

从内容来看，首批公示规划的地块主要以住宅、教育、商业配套为主，未来通过这个片区的更多功能规划，也将进一步优化整个曲江新区的发展界面。

能看到，首批次规划用地信息中，依旧是住宅相对较多，共计有9宗，土地面积共计589.54亩，在整个住宅地块的东北处，也分别有3宗商业用地和1宗中小学用地规划。

丨地块规划图

黄色为住宅、红色为商业、粉色为教育

就规划图来看，片区西北角和东南角均有大块空地在本次规划公示中未涉及，而根据地图信息来看，规划西北角是西安市胸科医院和西安市精神卫生中心，东南角则是明秦王墓遗址，属于文物保护区。

丨13宗地块区位示意图

不难发现，未来这一规划片区将结合住宅、中小学、商业、医疗配套以及遗址保护等，整体生活氛围相对较优。

值得注意的是，由于杜邑文化科技产业园的文物保护原因，我们推测后续大概率区域会被定位为低密改善生活区，但目前这一次的土地规划公示信息中，住宅容积率为2.8或2.9，这意味着至少首次公示的9宗住宅用地还是以高层为主。

但从曲江目前的住宅供应情况来看，即使是高层也或将会是改善的大平层产品，进一步优化区域人居氛围，当然后续或将有低容积率的低密改善地块出现，感兴趣的朋友可以保持关注！

事实上，在曲江一期、二期发展趋于饱和的当下，新的发展空间开拓自然成为当务之急。如今杜邑文化科技产业园迎来的实质性进展，实际上也向我们透露出未来整个曲江的发展趋势：以长安南路中轴西安中央文化商务区（曲江CCBD）、雁塔曲江共建的文化科教园片区、曲江长安共建的杜邑文化科技产业园将形成“三足鼎立”局面。

这“一区两园”也将成为曲江新区接下来的发展重点。

首先，作为长安中轴线上发展的价值高地，曲江CCBD前几年因为北区华润主导开发的电视塔片区而形成价值。

丨曲江CCBD规划图

如今在北区发展逐渐成熟后，真正更优以三爻为核心的南区也开始了发展，前不久刚刚首开的金茂璞逸曲江就正处于该板块的核心，后续随着曲江CCBD南区的规划发展，全新的价值局面将被打开。

其次，在雁塔和曲江的合作共建下，西安文化科教园如今已经可以看做曲江二期核心之一。

丨西安文化科教园规划效果图

区域内无论是轨道交通、教育资源亦或者公园、豪宅都已经落地，除了曲江星河湾之外，后续也会有房企对暂未开发的住宅地块进行开发，随着未来新住宅和新配套的落地，这里的价值也值得保持更多关注。

最后，作为曲江外扩发展的新片区，杜邑文化科技产业园无论从地理位置还是未来的发展定位来看，都进一步承担起曲江未来发展的新方向所在。

这里拥有杜陵考古遗址公园，是西汉“中兴”历史的缩影，也是西汉中晚期文化的“活化石”，杜陵遗址作为全国重点文物保护单位，具有重要的保护开发价值。

丨杜邑文化科技产业园规划图

就对区域的官宣定位来看，将围绕科技融合、产业升级、企业发展，加快集聚科技和文化资源，全力构建文化科技创新体系，引领带动曲江新区从“文旅融合”迈入“文化科技融合”、“文化金融融合”的高质量发展新阶段。

不过，虽然都同是曲江发展的重点板块，但价值和热度仍有不同，对于想在曲江置业的朋友来讲，还是要在了解清楚各区域的现状和价值后，根据自身需求进行置业选择。

目前来看，曲江CCBD价值呈现度更大，曲江文化科教园成熟度更好，杜邑文化科技产业园虽是新片区，才开始实质性进展，但已经有国央企将目光看向这里，再加上区域本身的优质生态资源，后续潜力十足。

整体来看，“两园一区”作为曲江未来发展的重点，有更多价值空间值得关注。但对于置业者来讲，在“三足鼎立”的格局成型后，置业还是需要尽量集中在热点板块的核心区域，一定程度来讲核心的价值会更大，未来的生活价值和住宅价值也会得到更进一步的保障。

如今曲江“一区两园”形成的三足鼎立趋势，将成为未来发展重点。（需要提醒的是，但由于区域规划发展的节点不同，未来置业仍需注意。）

在接下来的发展过程中，你更看好谁？文末留言咱们一起聊聊~

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