今年的重磅会议，对于楼市，意义不一般。
一方面，梳理政府工作报告中有关“房地产”内容，今年着墨和涉及面可以是说是近10年工作报告中最多的一次。同时，从报告中，也可以明显看到房地产内容，集中在第六部分“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”框架下，可见重要性以及迫切性。
另一方面，在今年的工作报告中，对于房地产也有了不少新提法。我们也将重点摘了出来：
更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定...优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
积极推进新型城镇化...深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务...稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造...
内容很多，但主要围绕三点展开：化解房地产风险、构建房地产发展新模式、积极推进新型城镇化。
而在这其中，化解房地产风险方面，在近两年一直在推动改进，特别是合理融资需求，随着今年融资协调机制的落地，现状已经有了很明显的改变。
根据最新数据，截止2月末，全国31个省份276个城市已经建立城市融资协调机制，共上报房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。
积极推进新型城镇化方面，也是城市发展持续作用中。例如人口转移、新型城镇化，再包括今年落地的“城中村改造”、“平急两用“公共基础设施建设...
但构建房地产发展新模式方面，在今年工作报告中，“完善商品房相关基础性制度”＆“满足多样化改善性住房需求”首次提出。
从目前官方信息来看，这两点内容还没有太明确的“政策”释放信息，但从整体市场走向和趋势来看，不外乎“持续性放宽限制性政策，保持地方自主权，完善有利于稳预期、稳增长政策，以及增加市场信心和需求“。
那么在这样一个节点下，问题就只剩一个，如何恢复市场购买信心。
自2020年爆发开始，交付和质量，一直是购买新房的置业者横亘在心里的一个坎。
一方面，房企资金普遍紧张，融资压力大＋预售资金趋严，让房企一旦出现自身现金流压力，就会牵扯影响到项目交付，这方面民企尤为严重。
另一方面，在市场大环境下，缺少了市场竞争，个别楼盘交付质量也开始“光明正大”的搞起减配缩水，也让购房者对于置业需求出现抗性。
既然要“标本兼治”，自然需要解决房企资金普遍紧张的问题。
在近期重要会议上，原央行行长易纲在做发言时，提出建议：
...
三是建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。当前，政策的重点首先是压实房企的主体责任，发挥市场配置资源的决定性作用，然后才是压实地方的责任，更好发挥地方作用。要重点支持大多数房企特别是民营头部房企持续稳定经营，着力解决他们的流动性困难，支持房企把楼盖好，按质按时交到购买者手中。
建议：设立房地产预售资金保险机制，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1％提取预售保险基金（估计约100亿元／年），先考虑以三年为限（2024-2026年），共提取预售保险基金约300亿元；
允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元的资金可由房企立即使用；
如果将来房企出现烂尾楼，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。
这一预售资金保险机制可以实现“四两拨千斤”的资金撬动作用，在一定程度上帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。同时，对房企预售资金使用开展专项审计，确保预售资金依法合规使用。
...
从发言建议来看，一共有两点内容值得大家关注：
丨设立房地产预售资金保险基金
乍一看有点眼晕，但其实就是两条线。
一方面，允许房企可以在预售资金监管机制下提前使用一定程度的预售资金。这一点，缓解了房企的资金流动压力，避免后续交付出现问题。同时，保险机制也为这部分资金起到了兜底作用，形成完整的监管机制。
换个大白话来讲，就是“房企现在可以在有监管的限制下，提前动用预售资金，但这部分需要上保险，避免后续出现问题。如果真出现问题，也可以出现赔付。”
更安全，也更灵活。
另一方面，搭配各城市“预售资金监管机制”＆“房企楼盘融资协调机制”搭配，确实可以起到一个相对完整的“监督管理机制”，进一步保障了交付的安全性与可靠度，也将提高预售资金的使用效率，盘活房企市场活力，也进一步增加了购房者的市场预期和信心。
但，需要注意的是，怎么保？谁受益？保金能满足目前市场需求吗？后续监管政策又如何协调这个保险机制，这些问题，都依然需要提前考量。
丨争取3年过渡至现房销售
这一条建议，可以说是目前市场的一个主流趋势。
2023年1月住建部就明确提出“有条件的可以进行现房销售”，但在去年市场主要以“交付”为任务的大背景下，现房试点也仅有部分城市的个别地块，效果并不乐观，出成都有明确具体的细则外，大部分城市都是以鼓励为主。
但今年开始明显不一样，“完善商品房相关基础性制度”＆“满足多样化改善性住房需求”下，市场未来发展重点将与“人房地钱”挂钩，以人定房、以房定地，科学精准的规划市场需求和发展。
这也意味着，从预期来看，如果现房销售真的能够顺利开始实行城市试点，市场很有可能会出现一个明显的变化，那就是“刚需层面大力发展保障房、普宅层面继续推进灵活预售资金监管、改善层面试点现房”的市场模式，随着试点的铺开，逐渐形成市场主要以现房为模式的销售方式。
甚至在西安，目前近远郊市场已经形成一定量的现房销售项目，而这样的基础，是否会在西安形成“试点”基础？同样值得期待。
这对于购房者来说，是一个相对偏利好的信号，毕竟现房销售，会倒逼企业加快施工进度，避免工期拖长出现资金压力，加快交付速度和兑现度；同时，现房销售，也会进一步保障购房者权益，让购房者可以不用等、不用担心交付问题，也可以第一时间发现产品质量，并可以及时调整。
但问题在于，地方依赖的土地财政、房企的资金压力、购房者的价格承压能力，如何在这样的试点过渡期中得到解决和平衡？值得提前考虑。
最后
你会期待现房销售吗？
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四海为家2024-03-09 11:13:42来自北京市
