[摘要] 虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团后发制人，高举高打。今年6月开始，绿地一口气与海口市政府签订了3个巨无霸项目，规划总占地面积达2.23万亩。
虽然属于海南房地产市场的“迟到者”，但绿地集团后发制人，高举高打。今年6月开始，绿地一口气与海口市政府签订了3个巨无霸项目，规划总占地面积达2.23万亩。
非唯绿地如此，海南动辄占地数千亩乃至上万亩的案例，并不鲜见。中粮集团亚龙湾、鲁能集团盈滨岛、华润集团石梅湾、中信集团博鳌二期、天津万隆新埠岛、中信泰富的神州半岛、雅居乐清水湾……星罗棋布的超大楼盘，覆盖了整个岛屿。
大规模“圈地”的后遗症已经显现。大量批而未用的土地闲置，已经建成的小区形成一个个空城，开发商们除了卖房，似乎并没有给海南的旅游服务业带来任何新模式。
绿地来者不凡
6月16日，绿地集团与海口市政府就三大战略性重点项目在上海签署合作协议，三个综合体项目共占地2.23万亩。其中“骑楼老街”历史旅游文化综合体项目位于海口中心城区，总用地面积约2640亩，绿地欲将其打造为具有南洋特色的历史文化旅游街区；五源河旅游文体中心项目位于海口秀英区西海岸核心区域，总用地面积约6180亩，规划建设体育文化中心及配套住宅等；灵山镇空港新城项目位于海口市美兰区，总用地面积约13500亩，规划建设成为综合性特色新城。
据亚洲房地产协会理事、海南资深房地产专家曹雨分析，绿地集团在海南的三个项目，骑楼老街属于历史文化遗产保护，不能进行大规模的翻建，只能做一些粉刷等保护措施；空港新城还要进行物流产业开发；只有五源河旅游文体中心位于海口秀英区西海岸核心区，地段非常好，此前的一级开发也已经成熟，“可能是真正赚钱的项目”。
他透露，在海南，政府给予企业某一个优质项目，顺带一个补偿性的项目这种模式是很常见的。
绿地集团公开信息显示，10月9日，绿地通过竞买程序，获得灵山镇（一期）约4300亩土地使用权，其中520亩为动迁安置房用地，预计建设安置用房约81万平方米。
一次性获得数千亩土地使用权，几乎占据海口市2013年土地利用规划建设用地指标的一半。业内人士指出，一方面，绿地集团等地产商之所以能够一次性取得大块土地，成为“大地主”，与海南特有的土地开发整理模式有关；另一方面，大量的土地指标可能是通过“重点项目”，走“绿色通道”获得的。
三面海岸几被瓜分完毕
在海南，如果只拿千亩土地，简直不好意思对外面说。
21世纪经济报道记者获得的一份调查资料显示，以招商引资之名和旅游地产、分期开发模式作为“圈地运动”的外衣，截至2010年中，13家地产公司共在海南圈地约18万亩，合约12600公顷，拿地时间也在3年以上。各家地产商在海南的土地储备大多以万亩计，其中富力地产20000亩、雅居乐17200亩、中信泰富36000亩。
最近3年，海南圈地潮有增无减。譬如，中铁与中弘股份合作开发的如意岛，预估人工岛面积约6.12平方公里；恒大儋州湾，围海造岛12000亩。首创和碧桂园的海南项目也是占地数千亩。
从土地储备的分布看，旅游资源丰富的海南省东、北、南沿线海岸基本被瓜分完毕，东部组团包括琼海、万宁两市，中信、华润、海航在此盘踞；南部组团包括三亚、陵水、乐东、保亭四市县，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城在此安营扎寨；北部组团包含海口、文昌、澄迈、定安四市县，新世界、海航、富力、雅居乐已入驻。对比之下，那些只有数百亩土地的地产商，仅是小儿科。
记者调查发现，地产商之所以能够在海南大块拿地，形成“圈地”之势，源于地产商帮助政府进行土地一级开发或进行“土地整理”。
曹雨说，地产商在参与、帮助地方政府制定土地利用规划、平整地块、建设道路和基建设施一过程中，形成了与地方政府的合作关系，往往可以优先获得土地开发权。这一过程已经非常接近于一级土地开发模式，不过为规避法律风险，海南地方政府将这一过程称之为“土地整理”，拒绝承认其为一级开发。
而在2010年之前，海南省曾明文支持土地一级开发。
2003年，海南省主要领导提出了海南“大企业进入、大项目带动”的发展战略，引入大型企业进驻海南。2006年7月19日，海南省政府出台了《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，提出：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例”。
长期关注海南的知名房地产专家崔元星表示，通过这项规定，一级开发商可以分得70%的土地纯，此后众多地产大鳄奔赴海南，疯狂掠地，模式均是基于这一《通知》的低成本一级开发模式。
崔元星说，以一级开发模式为核心的海南地产开发项目，因为占地成本低，不受两年不开发收回开发权等政策限制，“地主”们都乐于用这种模式与政府周旋。
这一情况持续到2010年海南国际旅游岛成立。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，1月15日，海南省政府宣布在国际旅游岛规划正式获批前，将暂停土地出让、暂停审批新的土地开发项目，随后，海南政府又正式重申不再新批土地一级开发项目。
然而，海南地产界人士指出，以“土地整理”名义进行土地一级开发在海南“就没停过，一直都有”。
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