[摘要] 持续的房地产调控，正让房企严重依赖银行融资的格局发生改变。近期住建部政策研究中心与高和资本联合展开的民间资本调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然发生变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源，占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
在一季度，房企融资渠道顺畅，融资总量保持稳定增长。据监测的103家典型房企融资情况来看，今年一季度这些房企融资总量达到1097亿元人民币，同比增幅达到96%。另据中指研究院统计数据显示，一季度共有万科、龙湖、金地、首开、首创、佳兆业、融创等40家房企通过多种渠道融资。
海外融资趋热
多房企在一季度不仅融资金额激增，在融资渠道上也表现出多元化趋势。除银行贷款、信托等传统的融资模式，房企也在不断追随资金移动的脚步，开拓海外融资、股权融资、房地产基金等多元融资渠道。
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这些融资方式中，以外币单位的融资总额占据了半壁江山。数据显示，一季度以外币为单位的融资总额占比为67%，表明房企海外融资的动作仍较为频繁。其中，万科集团3月在香港联交所挂牌发行8亿美元的5年期定息美元债券；融创3月份发行5年期5亿美元优先票据；绿城中国3月份发行5年期3亿美元优先票据；金地3月份在境外定价发行20亿元人民币五年期同息债券；合生创展1月份发行5年期3亿美元优先票据。此外佳兆业、碧桂园、世茂等多家房企均出海融资。
有业内人士普遍认为，A股市场再融资渠道关闭，以及境内融资成本的不断提升，促使众多房企选择海外融资。加之人民币预期的增强，使得越来越多的房企对海外融资愈加看好。
房地产基金受捧
“并不是所有房企都能够进行海外融资，毕竟在港上市对于企业有着严格的要求和限制。”银河证券分析师潘玮表示。
分析认为，尽管目前房企的融资渠道基本保持通畅，但考虑到企业未来的经营和下半年货币政策紧缩的预期，房企仍在探索多元化融资渠道。尤其是对于没有在海外上市，资金并不十分充裕的中小型房企来说，房地产基金这一融资渠道变得格外重要。
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他也表示，虽然市场上银行贷款和房地产信托仍是主流融资方式，但由于房地产基金的融资成本较低，更容易获得中小型房企的青睐，今年也将会有更多的房地产基金面市。
实际上，近期已有房企开展了基金融资的尝试。例如中弘股份与房地产基金联手开发项目。双方以股权加债权方式合作设立新公司，按比例认缴款项从而成为新公司股东，双方均向新公司提供股东贷款，年利率均为10%。
“目前已有星河湾(小区网论坛)、中弘股份、阳光城、华远地产等房企的项目参与房地产基金合作。房地产基金投资企业项目的模式，也逐渐从之前的粗放放债模式转向看重管理能力的股权模式。该模式能够有效分散项目开发带来的风险，同时基金公司管理团队也能更好地监督管理项目开发。”专家分析表示。
此外，今年一季度，恒大、万科、融创、中粮地产等公司均采取股权转让、股权增发等方式实现融资。
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