防地王严限购控房租 两会传出楼市调控新动向

房天下综合整理  2011-03-15 14:42

[摘要] 2011年的两会已经落下帷幕，“房地产”作为今年两会最热门的话题的之一，得到广泛的关注及讨论。持续了一年多的房地产调控也传出新动态，除已经明确的加大保障房建设力度和试点房产税之外，“防地王”、“控房租”也将纳入调控目标。此外，“没有设定截止日期”的限购将本已严密的房地产调控阀门进一步拧紧。

资金链告急至三季度进一步恶化

“由于行业可用的资金肯定会下降，加上融资非常紧，行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。”万科董秘谭华杰在3月8日的业绩发布会上做出上述预判。

开发商们的担忧并不是没有理由，在房地产企业营业收入、净利润大幅增长的同时，行业负债更是节节攀升。

这21家已披露年报的房企2010年末的总负债已经高达3441亿元，较2009年末的1987亿元增长了73.16%。而同期，这21家房企的总资产仅增长了55.06%，为4627亿元。其中，一年内到期流动负债几近翻番，从2009年末的148亿元增加至2010年的268亿元，增幅高达81%。

从资产负债率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地产企业中，保利地产、华远地产(600743)、中华企业(600675)、莱茵置业(000558)、万科、空港股份(600463)、中航地产(000043)、嘉凯城(000918)等9家公司资产负债率超过70%。其中保利地产以高达79%的资产负债率位居，同比上升9个百分点。华远地产、中华企业和莱茵置业的资产负债率分别为78%、77%和76%，而2009年则分别为73%、70%和74%。万科资产负债率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升8个百分点。

国泰君安房地产分析师邓京晶表示，“目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。”

据Wind资讯统计，2009年末，上述21家房企的现金流量净额为89.92亿元，而到了2010年年末，这个数字却下降到-254.44亿元，降幅超过400%。其中保利地产的现金流从2009年年末的-11.45亿元，快速下滑至-223.7亿元，较去年同期下降1854%；华侨城[消息价格户型点评]的经营性现金流净额从2009年年末的72.6亿元，下滑至2010年的-53.6亿元；目前现金流相对充裕的万科也由2009年末的92亿元下滑至22.37亿元。分析人士认为，上市房企经营现金流大幅下滑，说明公司在买地支出不断上升的情况下，回款已存在一定压力，如果未来销售情况不能转好，开发楼盘越多的企业，资金负担将越重。

业内人士表示，经营性现金流的减少，一方面是自去年国家出台一系列房地产政策以来，即使去年四季度有所回暖，但全年房地产销售也没有2009年好；另一方面是有的项目在去年年底就已经销售完毕，而新项目还没有开始销售，再加上公司拿地和项目开工的支出，这都会影响公司经营活动现金流。而且，受国家严厉的调控政策影响，房地产资金充裕度还将呈现下降趋势，按此趋势发展下去，到三季度房地产公司的现金流将相当紧张，特别是一些中小房地产公司。

国家统计局数据显示，2010年房地产开发企业资金余额超过两亿元，加上今年部分房企境外超过160亿元的融资额，估计能支撑开发商6个月左右的运营。

由此看来，下半年中小房企资金链断裂的可能性会增大，一些房企扛不住的时候，正是资金实力雄厚的地产大佬们低价收购优质项目的好机会。