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有一个网络梗叫“不怕TA不来,就怕TA乱来”,回到西安,前阵子市场上所有人的期待却可能恰恰相反,不怕西安新政“乱来”,就怕西安新政不来。
好在,昨天(5月9日)下午,期待已久的西安新政,终于来了。
先来一个问题:
你认为这一次新政力度如何?
新政后,你会买新房吗?
同时,海哥也会在今天中午12点30分
为大家进行
超级详细、更全面的新政解读,
感兴趣的朋友不妨扫码提前关注!
照例,先来看下咱们购房者最为关注的几个重点内容:
这其实就是一个全国趋势,降低市场行为中过多的干预,在现阶段“自住”为主的市场环境下,让市场发展更合理。
简单来说,对于购房者,就是不看任何资格,所有人都可以在西安随便买买买~
但再往深,新政这一“利好、活跃、正向”的预期意义信号更强,对购房者置业预期和信心是一个正向反馈。后续,房企如果配合趁势释放一些优惠信息,也会形成一波置业热。
其次,全面取消限购,一定程度上激活二环区域内需求改善置换的购房者,增加了区域置换、交易活跃程度。
再加上临近学区划分,二环内优质学校学区房置换,应该也会迎来一定程度上的提升。
另一点,则是外地置业群体,再次解除(全面解除)下,也能够再次形成吸引力,吸引外地置业者进入,激活市场。
市场回归先到先得,减少置业繁琐程度,一定程度上也能够加速成交。
另一点,对于楼盘,也减少繁琐流程,加速留住意向客户,提升销售概率。
这里需要提醒一点,有心仪楼盘一定要多看多跑,避免错过。
当然,相较于其他城市的“直接不摇、鼓励摇号”措施,西安还留了一手,限定人房比<1.5的不用摇号,也就是100套房,如果有150人以上参与,就需要摇号,避免了热点楼盘、“倒挂差”楼盘再现“半夜开盘、全款优先...”等等一系列暗箱操作可能性,尽可能保障购房者权益以及让市场更健康。
对比新政前公积金政策“首套144㎡以下的,首付款比例不低于20%,144㎡以上,首付比例不低于25%;二套144㎡以下的,首付比例不低于25%,144㎡以上的首付比例不低于30%”,这一次新政下调了对于144㎡以上的首付比例,下调力度足足有5%!
乍一看,力度好像确实不够。但关注西安公积金最新数据,今年1月-3月,个贷率均保持在95%以上,这样一想,这个首付降低比例的诚意,已经很不错了。
另一方面,针对多子女家庭,公积金也从单缴存65万、双缴存85万提升到了78万、102万,这个提升量,可以说诚意满满了。
期待一下,如果后续公积金贷款利率再降低,那么公积金买房可以说更香!
一方面,以旧换新,也是目前市场趋势,不少城市已经开始试点。对于以旧换新,我们之前也已经有过解读,详情可以关注“二手房有救?楼市以旧换新成趋势!在西安你愿意以旧换新吗?”
另一方面,对于二手房,再次提到降低中介费&中介费AA。这一点其实在去年10月西安已经在《规范房地产经纪服务的意见》中有所提及,而这一次再提,对于二手房置业成本压力来讲,也有望进一步下降。详情可关注“重磅!西安二手房再出新政,中介费要降了!”
再来看两个大家关注的问题:
确实,从对比近期3个释放新政的城市(成都、武汉、杭州),其中武汉、杭州就明确,买房即可落户。
哎~这里注意武汉,除了买房即可落户,武汉更进一步的是买房可以提前落户,这一点吸引力确实不错。
但回到西安,为啥西安没有趁这一次直接放开落户?
一方面,回顾2023年10月,西安收紧落户政策。掰指头算算,才半年时间,突然更改政策,并不是一个明智举措。不过,后续也不排除西安逐步放松落户的可能性,例如逐步减少政策限制的年限、条件,再到全面放松;
另一方面,“合理控制人口密度、有序疏解中心城区人口”是几乎所有城市主城核心区的统一动作(而在主城更新下,这也让主城核心重要片区价值持续提升,值得注意),所以户籍政策的稳定收紧,一定程度上也是避免了人口过度集中主城区,导致非核心区导入人口缓慢,城市拓展动力不足。从西安国土空间规划来看,住房重点新增片区也基本集中在三环范围外,更需要吸引人口进驻;
再一方面,西安市场的稳定性下,也不需要这类强刺激性人口虹吸政策刺激。西安并非其他城市,需要依靠“强刺激政策”来吸引人口流入回暖市场。这一点,其实是持续弥补前期宽松落户政策下,中心城区人口密度激增所带来的资源不均衡问题。同时通过多途径落户渠道,也在提升新增人口质量的同时,不会过度收紧落户西安门槛。
确实,相较于其他城市巴不得“全面放开”以期“市场回暖”,西安的新政表现确实有些太过于稳扎稳打,过于保守。
但别忘了,对比全国城市,能够做到“新房月月稳定涨幅前列、二手房跌幅保持小幅且稳定”,这换哪一个城市,都能笑醒。
而能够稳定取得这样成绩的城市并不多。
这就意味着,西安市场整体处于一个相对平稳健康的水平,反而对于新政的强刺激需要保持谨慎态度,所以才看起来保守。除了大部分“趋势利好政策”外,像其他城市提前落户、买房落户、每个区无房都可算首套...这类强刺激政策,西安都没有涉及。
反而,仔细关注西安落地的新政策,在卖旧买新、二手房市场、存量资源盘活、房企利好、优化增量住房等等一系列操作上,下了更多功夫,带来多元化供给和增量满足,去更好的完善和稳定市场环境。
这一点其实更需要点赞。
换个角度思考,这一轮新政或许也有可能只是开始,在“充分赋予城市房地产调控自主权”的大背景下,地方可以自由根据市场情况进行政策放松和收紧。那么,这一轮新政释放,其实也有可能是在保护“西安购房者”,尤其是因为目前市场环境、预期下滑而搁置的购房者,避免强刺激政策下导致市场非理性回暖,影响本身有需求的置业者置业。后续,再根据市场情况,随时调整利好刺激释放。
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