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又开始“抢人”了!

西安楼市2024-03-20 21:30:06来自北京市

近期杭州发布了一条“大新闻”，主要核心就是全面放开主城区二手房购房资格，个人住房增值税全面取消“满2唯一”的规定！

细看调控内容，最引人瞩目的就是两个。

其一、杭州二手房限购完全放开后，全国各地的朋友都可以买杭州任何区域的二手房，而且不看社保，不限制套数。

其二、只要取得不动产权证或契税完税证明时间满2年，免征增值税，不再看是否唯一住房。

这也就意味着一套销售价格300万元的房子，因此可以减少15万元的税费！

要知道，杭州作为浙江省会，长三角核心城市，其城市量级和政治站位决定了杭州如果全面放开限购，对市场的冲击是巨大。

所以透过杭州楼市行情，我们会发现什么？对西安又有什么启示？

在说这个政策的意义之前，一定要先说说杭州的楼市情况。

第一个是新房行情。

一般来说，新房库存去化周期的警戒线在18个月。

杭州是目前30个重点城市中，唯一一个将库存去化周期控制在12个月内的城市，而且部分核心区域的库存去化周期将小于10个月，属于供需平衡的状态。

这也是杭州楼市“健康”的底色。

第二个是二手房成交量与价格。

从成交量和成交价格两个维度看，区别于西安“以价换量”的态势，杭州二手房最近几个月一直是”量价双跌”的趋势。

根据公开数据显示2022年杭州成交的二手房住宅仅3.7万套，但到了2023年成交量已经达到5.4万套！

▲杭州二手住宅成交走势（图源中指数据）

增量上来了，但是价格却“垮”掉了，这点从国家统计局的最新数据中也可以窥探到一二，2月杭州的二手房同比2023年2月下跌4.2%，达到了近两年的最大跌幅！

4.2%是什么概念？相当于一套房在去年2月还能卖500万，今年2月直接缩水21万左右！

第三个就是二手房的库存挂牌量。

截至2024年2月，杭州二手房挂盘量达到了15万套-20万套。

在同比2022年上涨35%的背景下测算，杭州二手房成交量接近8万套，再按照8万套的销售速度推算，在不新增的情况下，杭州的存量二手房可能要销售2年-3年才能卖完。

这也意味着，杭州二手房库存不仅超过警戒线已经到了非常严重的地步！

整体来看，杭州全面取消二手房的根本原因是什么？是单纯为了刺激二手房传导到新房从而带动整体楼市热情吗？

是，这样理解没有问题。但是！这不是终极目的。

那终极目的是什么呢？其实说到底就是去化之后的“新房”。所以这个政策的传导应该是：解除二手房限购→吸引外来人口购买杭州二手房→将解套的二手房东流入到新房中去，为新房注入流动性。

估计有朋友会有疑问，如果是想为新房注入流动性，在目前的全国局势下，完全可以一次性打开所有，何必只解除二手房呢？

那是因为杭州的新房供应库存只有10个多月，而二手房的挂牌量足足有15万-20万套！一边是新房不够卖，而另一边是二手房卖不动。

所以就有了现在的操作，先将二手房放开，等市场的交易量活跃之后，最终将量导入到新房市场里面去。

现在我们知道杭州二手房不限购政策对杭州楼市的影响，那么映射到西安，我们需要警惕什么？

目前西安二手房挂牌量已达14万套+，其实在经过去年后，新房和二手房二环外都已经不限购了，但是2023年西安二手房的成交量增幅明显高于新房！

而且根据中指数据显示截至2023年12月底，西安库存量已升至约3925万㎡，去化周期达到28个月！

这意味着，如果新房维度没有“更刺激”的政策，2024年的二手房成交量或会进一步挤压新房。

对此你怎么看，欢迎评论区留言讨论。

编辑=六言编审=周鑫

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