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解读新风口之上的“千人摇”

西安楼市2023-04-09 16:05:40来自北京市

楼市回春，乍暖还寒。

这组数字，在当下的楼市，很惊艳：

238套房，户型面积约170-198㎡，均价约1.73万/㎡，1902个登记数，核验通过1717个，千人摇号选房。

4月7日，中粮奥体壹号新批次房源开盘，现场人气热度爆表，摇号竞争激烈，238套房开盘即售罄！

▲中粮奥体壹号开盘现场实拍图（4月7日）

细品之下，不难发现，此次千人摇与之前区域内刚需产品刚需价的千人摇，有了较大的不同：大平层，面向高净值人群。

这释放什么信号？

五年蜕变，区域迎新。

2017年，西安把灞河“最美的一块地”给了奥体中心，“西安奥体中心”成为高频热词，“奥体板块”进入开挂模式。

五年来，几乎是在一张白板上，相继“生长”出西安奥体中心“三场馆”、“长安云”系列三场馆、全运湖及奥体中轴公园，国央企领衔的10大总部集群，地铁14号线通车……

一座具有国际化水准的现代化新城崭露头角，矗立在西安中心城区的东北方，成为西安建设国家中心城市的新样板区、新中心。

▲西安国际港务区-奥体板块实景

进入2023年，西安国际港务区再度迎来高光时刻。

2月，在西安年度“两会”上明确，“城市北跨、拥河发展”。

这是成为继全运会后，西安又一个新的城市发展重大主题。“北跨”及渭河沿线区域发展，成为未来三年甚至更长时间的聚焦点。

无可置疑的是，从区域位置和发展需要看，西安国际港务区拥有“渭河南岸”、“北跨”引领区等地位，处在新重大发展战略的“风口”。

而今年以来，西安国际港务区“一带一路临港产业园”入驻项目蓬勃启动、与高陵合作共建区浮出水面；引入西安交大附小附中和西工大附属学校，集齐“五大名校”落地……

新的契机、新的价值加持，区域进入新的发展赛道。

与此同时，西安港务区的置业人群结构，也随着城市界面、价值呈现等方面的积极变化，悄然发生着改变。

奥体核芯，重磅大盘。

西安国际港务区的楼盘，分为两类：一类是完全依靠周边配套，奠定项目价值；另一类是为区域增添价值的同时与周边配套共振，形成更大项目价值。

无疑，中粮奥体壹号属于后者。

从项目占地和规划建设内容来看，中粮奥体壹号有多个地块，分别建设住宅、商办、商业，体量均不小。

其商业商办部分，不仅给业主带来生活便利，为项目自身增加了价值亮点；同时也为区域增加了优质的配套服务项目，提升区域品质生活能级。

在地段价值上，中粮奥体壹号位于奥体板块核芯位置，这是目前西安国际港务区价值性排在首位的板块，聚集着西安港务区截止目前最为引人的价值配套。

▲ 南临地铁14号线、东临地铁3号线，拥有“双地铁”盘价值和出行便利；

▲ 北侧西安铁一中陆港小学和陆港中学（初中+高中）、南侧西安高新一中陆港学校（小学+中学），这两所公办学校都是西安“名校+”之一，也都是非常优质的教育资源；

▲ 西安铁一中陆港小学

▲ 西邻西安奥体中心“三场馆”，南临奥体中轴公园，生态和运动健康，近在咫尺。

▲奥体中轴公园-图源港务官微

在自身配套上，中粮奥体壹号在临近奥体中轴公园的部分，规划建设约21万㎡的中粮大悦广场，设有星级总裁办公空间、双面视界LOFT，24H文娱潮荟街区、一站式商业MALL等，填补区域商业空白未来也是打造一个网红轻奢的商业地标。

▲中粮大悦广场效果图

如此体量的中粮大悦广场，不仅将为各类层次的业主和居住工作人群提供品质生活场域，更将为区域增添新的经济新天际线。

地铁、名校、商业、公园等优质资源配套汇聚，让中粮奥体壹号成为了各类置业人群眼中奥体板块的新机遇。

事实上项目自入市以来的市场反馈也验证了这一点。

无周期差别，持续热销。

中粮奥体壹号项目的销售业绩显示，自项目首开至今，“八开八罄”、“逢开必摇”，以引为傲的热销成绩，成为西安市场当之无愧极其罕见的红盘！

为什么是极其罕见？

因为这八次开盘是经历了西安楼市的“大热→平淡→回暖”轮动，这种无周期差别的热销非常少见！

这也恰恰解释的通，一方面固然有得益于区域热度、配套价值的因素；另一方面更与中粮的品牌号召力、产品力密不可分。

但，高端居住不是简单的价格割裂和资源契合。

就好比，“配置不同，带来品质差异；尺度不同，分出舒适高低；配套不同，带来溢价分化。”

所以，房企对当下这个市场、行业的态度与产品解决方案，很重要。

以此反观中粮奥体壹号此次出货的DK1组团，产品力更是在优良品质的基础上，更迭提速！

▲中粮奥体壹号DK3（已交付）-单元门厅实景

▲中粮奥体壹号DK3（已交付）-绿化实景

▲中粮奥体壹号DK3（已交付）-园区俯瞰

3月27日，中粮奥体壹号新组团（DK1）推出新一批次房源，户型面积约170-198㎡，均价约1.73万/㎡，238套房，登记数1902个，核验通过数1717个，千人摇号选房。

▲建面约170㎡户型图

▲建面约198㎡户型图

当下，市场虽然进入回暖期，优质新盘的人气回升，但是摇号盘数量还不多，千人摇更是比较少。中粮奥体壹号不仅占据人气榜前列，而且人房比达到7:1，创下近期新高。

问题来了：中粮奥体壹号本次房源面积大、总价不低，依然热销，释放什么信号？

除了前述区域配套因素、与高新及城南同类面积段价格差不小之外，还有两点值得特别关注：

一是产品力体现着对大平层产品的趋势把握。

中粮奥体壹号本次的产品，拥有当前大平层前沿产品的优质特性，如中西厨结合、大宽厅、双子房等，集合体现了西安同类产品的亮点。

颇为突出的是，其中“双子房”的设计理念，则体现了对居住人群生活方式改变的考量，未来可随人生阶段不同改变使用功能，具有前瞻性。

▲建面约170㎡样板间实景

▲建面约198㎡样板间实景

二是适应正在发生的区域置业人群结构的变化。

西安国际港务区看得见的变化，城市界面的清新靓丽、配套品质高起点布局和陆续呈现，正在成为高净值人群的置业目标地。

中粮奥体壹号等项目相继推出的大平层产品，一方面可以说是“试水”，实践证明预判符合市场；另一方面也预示着国际港务区核心板块已经开始从刚需为主转变，进入品质刚需和高端置业并存阶段。

这个正在发生的变化，是必然的，预示着港务区的楼市正悄然进入新的周期。

在本微之前的数篇推文中，我们从多个角度，重复解读一个选盘法则：选优质板块、选优质楼盘。

从目前的发展态势、配套完善度看，西安国际港务区从灞河往东到港务大道，分为三个梯次：价值性最高是奥体板块、次之中央住区板块、再次之政务板块。

综合定位、规划、建设、呈现等要素，西安国际港务区奥体板块，自2017年以来就是本微预判的大西安优质板块之一，而且综合等级排名靠前。

此后数年，奥体板块不断给人带来惊喜，持续验证这一预判。前几年“上车”奥体板块中粮、绿城、华润、高新、金地项目的人士，想必深有体会。

▲奥体板块实景

现在的西安国际港务区奥体板块，依然在大西安优质板块行列，稍有不同的是，之前是刚需置业的必选地之一，现在则正成为高净值人群的置业必选目标地。

今年开始，西安国际港务区再次站在“风口”之上，理论上对区域所有楼盘都是个利好，但聚焦到置业用途、置业目的、适合房源，则需要辩证地看。

围绕地段核心价值地铁、教育、商业，以及产品力、品牌实力，综合评判筛选，防止选偏、误选。刚需如此，高净值亦如此。

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编辑=六言编审=周鑫

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投诉开盘中粮五年

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