不是买不起!刚需无人问津,改善盘去化高至89%!

上周去化表现出炉，刚需、改善产品去化差距进一步拉大。

共计7个项目开盘，推售2168套，成交786套，包括高层、小高层和叠拼，总计去化率36%。

最低去化率低至2%，最高去化率89%，差距之大令人意外！需要注意的是，数据仅代表该楼盘此次房源当天的去化数据。

具体去化数据如下：

1、紫薇西棠：位于富源二路与鱼跃路十字向西300米。

推售1、2、6#楼，共432套房源，成交均价16009元/㎡，成交139套，去化率32%。

短评：位于雁塔，近邻丝路软件新城，可享其生活配套，与软件新城在售楼盘有着较大的价差，是高新刚需置业的优质选择。

2、保利天汇：位于西安高新区软件新城板块云水四路以西、云水六路以东、天谷五路以南、天谷六路以北。

推售1、2、6、7#，共298套房源，成交均价23320元/㎡，成交266套，去化率89%。

短评：去化表现为上周最高，均价2.3万/㎡的产品，有此成绩确实难得。产品后续还将上新，错过的购房者可持续关注。

3、中国铁建·西派樘樾：位于高新区天谷一路以南，天谷二路以北，云水二路以西，云水三路以东。

推售2、3、4、5#楼，共239套房源，成交均价25336元/㎡，成交153套，去化率67%。

推售6#楼，共30套房源，成交均价26617元/㎡，成交26套，去化率87%套。

短评：从项目定位及主要户型上，更适宜有着充足预算的高端改善家庭进行选择。

4、景祥君悦：位于浐灞大道与广运潭西路西南角。

推售7、9#楼，共606套房源，成交均价13317元/㎡，成交15套，去化率2%。

短评：价格算得上是颇具诚意，整体来说生活较为便利。

唯一的不足之处在于容积率稍高，居住体验一般，这也是该项目近期去化不尽人意的根本原因之一。

5、自然界：位于浐灞生态区欧亚大道以南、灞柳西路以西。

推售6#楼，共28套房源，成交均价30919元/㎡，成交18套，去化率64%。

推售15、17、19、22、28、33、34、39#楼，共26套房源，成交均价36664元/㎡，成交12套，去化率46%。

短评：产品定位极高，所针对的也是改善中的塔尖置业人群，考虑到装修、维护等成本，后期支出还有不少。

即便如此，叠拼及小高的去化表现还是十分令人意外的。

6、地建嘉信·风华臻园：位于未央区北二环肖家村萧家巷。

推售1#楼，共212套房源，成交均价17172元/㎡，成交58套，去化率27%。

短评：周边多处商业，配套优质，面积中等，性价比还是有的，值得注重生活便利性的刚改家庭关注。

7、忆江南：推售12#楼，共302套房源，成交均价13350元/㎡，成交99套，去化率33%。

从上周的去化情况上来看，我们能发现不少有意思的地方。

以去化率最高的保利天汇、中国铁建·西派樘樾为例，产品不论是从价格还是定位上，都较为高端。

以往来说，更便宜的产品才会有更高的接受度和销量。

但是随着市场下行，购房者的思路正在转变！他们普遍将注意力放在所能承受的价格中的最优产品。

于是我们看到，自今年以来，改善产品通常有着更高的去化表现。

本周单价1.3万/㎡的去化率低至2%，单价2.3万/㎡的高达89%，依旧延续这一趋势。

综合分析一下，现阶段随着整体环境的转冷，目前来说刚需低价盘去化不佳的原因有三：

第一：刚需产品所针对的购房人群，在当今时间的消费能力正在减弱，而多数楼市宽松政策，也倾向于改善购房人群。

第二：刚需产品通常仅有价格优势，妥协太多，多方面体验不佳，在普遍贷款购房的当下，加钱换体验已是购房常态。

同时，多数改善产品，随着时间推移，在10-20年后，这些改善产品，即便比不上未来更为优质的改善产品，大概率和新项目中的部分刚需项目掰掰手腕还是可以的。

第三：二手房市场持续低迷，老破小议价能力极差，市面上90%的刚需产品，在未来10-20年后也将大概率成为老破小，在保值性上表现不佳。

现在再回过头来在看本周去化情况，也不难理解，为什么多数刚需项目的去化表现不尽如人意。

因此，购房者的思路变了，市场跟着变了。对购房者来说，只要确实是合适的自住产品，就最好不要优柔寡断。