西安实景图·图源网络

人口和人才是区域经济兴衰的基础。深圳不断吸引外来年轻人，成为中国创新之都；东北人口不断外流，人口老龄化加重，经济衰败。美国硅谷不断吸引外来移民，成为世界创新中心；中部地区人口外流，成为铁锈州。

2017年初以来，一二三四线的约60城先后掀起 “抢人大战”，城市的人才竞争刚刚开始。

聚焦西安，2016年以前，西安处于相对封闭的状态，外来人口落户较难。如2008年-2015年，7年间常住人口仅增加33万，户籍人口增加43万。经济发展以纺织、汽车制造、军工等传统制造为主，重工业占比高，产业有待转型升级。

2017年西安以最开放的姿态迎接人口、产业。2017年3月西安出台史上最宽松的落户政策，经历多次升级到接近零门槛落户，同时出台大力度人才扶持政策。

在此期间，西安常住人口同比增长9%，一改往年1%甚至零增长的状态；GDP同比增长16%，增速是2016年的2倍。

西安实景图·图源网络

2018年人口总量突破千万大关。政府大力招商引资，在电子、通讯、物流、医药、汽车制造、文化旅游等产业方面陆续引进多家国内外知名企业，如华为、中兴、京东、华侨城、吉利集团等等。

2021年，根据第七次人口普查数据，西安常住人口已达1295万人，较10年前增长约449万人，涨幅52.97%，晋升为人才强市；同时，人口结构呈现年轻化，人口受教育年限明显高于平均水平……

这些数据对西安来说意味着什么？

人口增长的数据不仅反映着城市活力，城市发展速度，同时代表着购买力。因此，大量人口的冲击，西安房价开始快速上涨。

在2021年多轮调控的背景下，西安楼市在2022年2月，新房涨幅1%，回归70多座一二线大中城市，领跑。

根据权威机构发布的数据，过去6年间，西安房价涨幅累计近3倍（非官方数据，仅作参考，请勿解读）。主城平均房价累计增幅高达135%，其中城南的房价为涨幅，同时也是新落户人口数量以及高学历人群的板块。

典型如曲江新区，2015年一期仍可见售价0.7万—0.8万/㎡项目，单价突破1万元/㎡的项目已是市场罕见，二期均价在0.7万/㎡左右；而到2021年，一期新房几乎断供，二手房价格普遍超过2.5万元/㎡，考虑到严格限价下的一二手房价格倒挂，新房价格实际涨幅理应更高，而二期新房价格达到2万元/㎡，涨幅也达到200%。

经历完这波人口跟房价的快速提升后，随着今年市场主基调，西安楼市也开始逐渐进入稳定期，房价涨幅趋缓。

西安实景图·图源网络

值得注意的是，西安的落户政策几乎无变化，门槛比较低，但人口增长率已经大幅度放缓，现在的低门槛落户，已经不太具有吸引力。

现在，大家更关注这座城市的服务水平、就业机会，以及落户之后配套的政策，比如购房、医疗、教育等制度的完善。

“21世纪什么最贵？人才！”。

这是葛优在《天下无贼》里的台词，已经成为现实。人口增长与经济发展互为表里、互为因果，人口流入就意味着发展、就业、消费。

根据“七普”数据与“六普”数据比较显示，西安全市常住人口中，每10万人中拥有大学文化程度的人口由22005人上升为30999人，位居主要城市前五，增速位列主要城市前十。西安15岁以上人口受教育年限高于平均约2年。

以每10万人口拥有大学学历人口这一数据，可以看出，高学历人才逐渐成为西安发展的新生动力和核心竞争力，高学历人才对城市发展和地方经济的作用已毋庸置疑。

西安实景图·图源网络

近几年，各大城市陆续出台人才新政，向高学历人才抛出“橄榄枝”，制定了购房租房补贴、低门槛落户以及惠民政策等等。

以下将选取西安、杭州、南京、武汉以及郑州五座城市，予以对比分析。（注：因各城市的人才引进政策细则很多，因篇幅有限，主要摘取硕博士人才相关的政策。）

西安

西安对取得租赁补贴资格的A-E类人才，每月发放标准不同的租房补贴。对取得购房补贴资格的人才，人才安居购房补贴标准为实际购房金额的50%，A类人才补贴100万元，B类人才补贴70万元，C类人才补贴40万元。此外，已认定的A-D类人才均可申请西安市政府人才公寓。

西安人才补贴分为购房补贴、租赁补贴、硕博人才奖及人才专利资助等。2020年发布的《西安市吸引集聚硕博研究生若干措施(试行)》，提出设立西安硕博人才奖，领取该奖的博士、硕士还可享受一段时期的生活补贴。

杭州

推出高层次人才租赁补贴，住房租赁补贴标准初定为每人2500元/月，补贴标准可视情形调整，B-E类人才租赁补贴期最长为5年。

经认定的A类人才在杭购买首套住房可免摇号；经认定的B-E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。提高全市A-D类高层次人才统一购房补贴标准，对不同层次的高端人才分别给予100万、80万、60万元购房补贴。

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南京

南京人才安居补贴针对A-F类人才有不同标准，发布了高层次人才安居政策、高校毕业生安居政策、高校院所和企业人才安居政策及重大项目人才安居政策。在租房补贴上，硕士每月领取800元，博士每月领取1000元。通过企业申请租赁补贴的，享受政策期限最长5年。高层次人才提取公积金购买自住住房的贷款额度可放宽到4倍，安居人才购房补贴200万元。

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武汉

武汉号称要在“5年留住100万大学生”，武汉实行大学生落户与就业创业政策全脱钩，确保大学生落户零门槛，同时对引进的博士毕业生，每月补贴2000元，持续补贴3年；到新城区工作的本科生，每年补贴1万元，持续补贴2年。

对留汉创业就业的国内外知名高校博士毕业生，给予每人6万元资助；对留汉创业就业的毕业生，给予每人2万元资助；对青年创新创业人才、用人单位举荐的技术骨干或高管，给予10万－20万元项目资助。

武汉实景图·图源网络

郑州

对A、B类高层次人才，给予300万元、150万元的首次购房补贴或提供不超过200平米、150平米的免租住房。对C、D类高层次人才，给予100万元、50万元首次购房补贴。对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生，分别给予10万元、5万元、2万元首次购房补贴。综合运用公共租赁住房、政策性租赁住房、共有产权房、人才公寓等方式，租购并举为各类人才提供安居保障。

郑州实景图·图源网络

首先，五大城市引进人才的标准比较多元化，积极吸纳不同类型的人才，如高层次人才、创新创业人才、高校应届毕业生以及专业技能人才。

其次，人才补贴标准有所提高，而落户标准相对放低，在人才的住房、医疗、养老、子女入学等方面都给予了优惠性政策。

说完西安以及几大城市的人才政策，再来说说前段时间西咸新区发布的人才新政。

这对于目前的西咸楼市会有什么影响？

目前的西咸楼市。2017年到2019年，西咸新区在西安托管的背景下，成了西安置业需求外溢的主要承载地，初期高起点高规格的规划，大家对西咸新区的发展充满信心。

短短几年，既有区域内房价赶超西安主城大部分区域，热门板块沣东、沣西房价已突破2万/㎡，泾河、秦汉以及空港新城，房价也在1.3万/㎡以上。

西咸新区实景图·图源网络

在此背景下，去年西安二手房指导价的出台，830新政沣东全域限购、沣西部分区域限购等多种因素导致西咸楼市明显转凉。

其一，成交量下滑明显。2021年西咸新区成交18492套房源，比2020年35781套房源，下降17289套。

其二，土拍市场沉寂。2021年11月，西咸新区挂牌成交6宗共464.758亩住宅用地，除了空港新城CCKG-DZ02-60-B号地块以0.61%微弱的溢价率成交外，其它全是以起始价格成交。

除了空港新城CCKG-DZ02-118号地块为商住商服性质，楼面地价在3280元/㎡、价格稍低之外，其它地块楼面地价都不低，居于地块所在板块楼面价的历时较高水平。

让人意外的是，此次西咸新区的土拍，没有外来品牌房企拿地，最终摘地的是清一色本土国企。

西咸新区实景图·图源网络

其三，早一批冲入西咸新区的购房者“突然发现”配套兑现不足、延期交付等问题，引发集中维权。

网友：朗诗未来街区小区合同约定今年6月交房，现无一条道路可以到达小区，该项目开发商朗诗地产称无路也可以交房，请问领导，有政策明确规定无路可以交房吗？请领导正面回答，谢谢！

图源：领导留言板

绿地格林公馆二期业主：于2019.11.20购买的绿地格林公馆二期9号楼，原计划2022.5.30交房，但是现在一直没有动工，工地没有工人，我们每个月还得还巨额贷款，恳求领导们为我们做主。

图源：领导留言板

去年恒大集团出现性商业承兑汇票无法兑现事件,已波及三原的恒大项目(三原恒大文化旅游康养城)。为切实维护购房人权益及保障工程持续建设,确保恒大三原项目在三原能独立正常建设运营,不受恒大集团债务问题影响。

去年苏宁爆出资金问题，包括软件新城苏宁云著上热搜，位于空港新城的苏宁广场存在停工风险。

占地34万平的宝能汽车小镇或将烂尾？网友：借助造车之名，宝能圈了许多地，“宝能牌”汽车还没能行驶在公路上，宝能的房子早已在秦汉新城拔地而起。从宝能西安工厂往东走1.6公里左右，就是宝能汽车小镇的售楼处和小区施工地。

网友说：如果不是宝能在西安建造了工厂，带动了就业，政府肯定不会把这块地批给他们。虽然西安基地正式建成投产，不过有媒体探访发现，西安基地里并没有繁忙生产的迹象。另有网友评论，宝能借“造车”只是为了能低价拿地，然后大力开发住宅项目，地球人都知道！

西咸新区实景图·图源网络

其四，区域内烂尾楼盘多。

南海家缘二期7号楼业主：目前我在政府主导下房子尾款已全交；目前南海家缘受原开发商紫云地产多次阻扰，工程无法全面复工；网签手续紫云迟迟不给办理，以各种借口不予办理；目前受紫云阻扰我们看不到房子顺利施工;希望领导为我们做主，早日办理网签手续、早日交房！

图源：领导留言板

网友：金域咸阳楼盘1号楼，原定于2019年10月交房，现在已经延期快3年了，迟迟未见施工，260多户业主无家可归，请求政府为民做主，督促开发商尽快交房。

图源：领导留言板

网友：2017年在宏晔仁和天地买的房至今仍未交房，租房有房租，买房有房贷，请您帮忙解决交房问题，尽快让开发商复工，早日交房。

图源：领导留言板

此外，位于北上召的秦楚国际汽博城至今也没有复工迹象，网友爆料自2013年购买秦楚商铺,当初约定2013年七月份交房,可是直到今年，9年过去房子依然没交,给1000多名业主造成了极大的损失；位于世纪大道中段的义合三千湖小区烂尾多年，目前开发商已经申请破产。

西咸新区实景图·图源网络

基于此，我们再来看这则含金量满满的“抢人才”措施，主要为：

一、对经认定的人才，参照上年度个人财政贡献度予以100%资金奖励，奖励时限自人才认定当月起，连续奖励3年。

二、在新区购买首套商品住房并签订正式购房合同的可享受15万元的购房补贴，分3年核发；在新区租房居住并签订正式租赁合同的可享受2000元/月的租赁补贴，补贴3年。享受货币化补贴的人才不再享受新区其他住房保障。

三、人才及其直系亲属可在新区办理落户手续。

四、直系子女、（外）孙子女由新区教育主管部门优先推荐到新区义务教育阶段公办学校或公办幼儿园就读。

这次的人才政策主要是落在购房补贴上，西咸新区的热门板块沣东、沣西新城以及能源金贸区，目前的房价区间是1.7-2.1万/㎡，如果在区域内购入一套适合两代人居住的120㎡的房子，总价约204—252万元；购入一套适合三代人居住的140㎡的房子，总价约238—294万元。

泾河、空港新城目前的价格区间在1.2-1.5万/㎡，如果在区域内购入一套适合两代人居住的120㎡的房子，总价约144-180万；购入一套适合三代人居住的140㎡的房子，总价约168-210万。

15万元的购房补贴，虽然能缓解人才的一部分压力，但是对于买房这笔巨款来说，也只不过是杯水车薪。

而且，相比杭州高层次人才的“全市A-D类高层次人才分别给予100万、80万、60万元购房补贴”；相比郑州高端人才的“A、B类给予300万元、150万元的首次购房补贴或提供不超过200㎡、150㎡的免租住房。C、D类给予100万元、50万元首次购房补贴”，西咸新区的购房补贴，优势不算大。

总而言之，人才落户会带来购房需求，而提供购房补贴可以刺激居民住房消费，这对于目前的西咸房地产市场或有一定的提振作用。但人才新政对楼市利好程度有限，仅靠新政较难出现市场反转行情，尤其是对房价的拉动力将明显减弱。

而且，从长远来看，仅仅有政策支持而当地产业发展和相关配套措施的落实情况跟不上，对人才的吸引力也是有限的。

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