这两年西安的土地越来越“金贵”。显著的现象是，楼面价在1万/㎡（含）以上“地王级”的土地成交宗数越来越多。
从2019年3月到今年7月初，已有8宗地的楼面价超过1.2万/㎡，已赶超主城区局部区域普通住宅的价格！
局部区域的“面粉价格高于面包”，对整体房价必定会有影响，未来房价走势已进一步明朗，还怎么买房？
在西安，目前能称之为“地王”的，楼面价在1万/㎡（含）其起码的够格条件。
之前，虽然也有价格较高的楼面价在7000-9000元/㎡的地块，但影响相对孤立，因而只能叫“高价地”，而不能称之为“王”！
细数2019年3月到今年7月成交的土地中，已有12宗楼面地价超过1万/㎡，其中有8宗楼面地价超过1.2万/㎡。
简单回顾一下：
2016年11月，东二环陕建机厂地块，楼面价在7700元/㎡左右，入市售价1.8万/㎡起，收获了业界、买房人士、房媒们的惊呼！
当时，周边房源3-10公里范围内的楼盘，一片欢腾，低价盘迅速提价，高价盘滞销态势短期转变，成交量价齐升。
此后的两年里，虽然也有高价地出现，而且数量也不少，但在房价基数也逐步抬升到高位，且地块分布零散，没有形成集中的规模效应，市场已见惯不怪。
态势的转换，发生在2019年春天。
当年3月21日，软件新城土拍楼面价超过1.3万/㎡，再度吸睛。此后至今，已有连续7宗高价地成交，其中5宗楼面价超过1万/㎡！
软件新城之后，高新三期中央创新区（CID）土拍再度令人聚焦。从2019年12月3日，西部机场集团地块开始，至今已有4宗地楼面价过1万/㎡，其中3宗楼面价过1.2万/㎡！
较之软件新城，高新三期中央创新区（CID）的地价有过之而无不及。
而从建设时序看，软件新城一期核心区已建成，尚有基础；高新三期CID尚处在建设的前期，尚缺乏必要的基础支撑。
土地成本是房价的重要构成，它的价格高低，自然会影响这块地上的最终产品定位、溢价能力和起步价格。
其实，客观地来看上述“地王们”的成交总价构成，基本有两种情况：
一是大多数承担了公办学校、公租房异地配建费等，如剔除这一部分的费用，实际单纯的土地价格，楼面价在6000-7000元/㎡。这些以软件新城、高新三期CID的地块为主。
二是城改项目的商品房土地，有较大的比例是承担了拆迁费、安置费等，如果刨除这一部分，单纯土地价格也不冒尖。
如果说，单个的“地王级”土地成交，对房价影响还不显山露水，但“地王”下饺子出现，量变导致质变，影响面就大了！
1、局地土地价格坚挺。从软件新城和高新三期CID土拍态势看，未来的土地价格没有只有更高。背后支撑是高起点规划的城市功能和学校、地铁、公园等优质配置，以及建设的品质和速度及强度。
2、产品价格刷新未来房价。高投入就要有高回报，“地王级”土地基本是较有资本实力和产品创新能力的房企所斩获，这就意味着未来的产品定位将是高中之高，否则价格卖不上，溢价空间小，不划算。
3、纵横结合，影响面广。首先，纵向的是“地王”集中区域，无论未来是“有价有市”还是“有价无市”，房价将持续坚挺；横向的是影响周边及总体房价上升，至少是注入了行业信心和导致买房入市更为紧迫。
现实的是，对于“地王”集中区域的人士而言，置业必须考量：
1、原地等待，接受未来更高的产品品质和价格；
2、趁早“职住分离”，沿着轨道线和价值高低选择合适的区域和产品置业；
3、进入成熟区域的二手房市场淘房。
面对已经到来的未来，何去何从，因人而异，依据需要抉择。
编辑=六言 编审=周鑫
西安楼市2020-07-13 12:53:09
