3月10日至3月21日，共有14个项目开盘，累计推售房源3536套，开盘累计成交1189套，开盘去化率仅33.6%！
总体去化率创自2019年三季度以来的新低！其中有6个批次的房源开盘成交率在20%（含）以下，的仅为3%和4%！
▲ 表格=365淘房
最近楼盘成交量持续走低，部分盘更是惨不忍睹：是优惠力度不够，刺激不到位；还是购买力下降，观望情绪更浓？
关于人气，有两个观察窗口：
一个是意向登记平台。从2月28日开放登记以来，犹如排队等了很久，终于迎来门开时，大家一拥而上时，看上去人还不少。
从登记结果看，截至目前有3个盘登记数超过1000人，登记比达到约4:1甚至6:1，约有40%的盘登记和核验通过的数达到房源数的50%左右。
这个数字其实和2019年四季度差不多，短时间内看不出受疫情影响有多大，当然，这也与楼盘的普遍优惠增加了吸引力有关。
二是售楼部现场。从不少楼盘销售人员所发的图片、视频看，无论是周内还是周末，在售楼部看盘或者游玩的人确实也不少。一时间令人心热。
而从我们自3月初以来走访的近20个售楼部、在现场平均停留约一左右所见来看，平均能有20-50人次，在当前看，这样的人气也不能算少。
当然，也有售楼人员远多于看房咨询人的情况。不过，印象中似乎只有那么1、2个。
总体来看，咨询、看房的人数在慢慢增多。这也意味着春节期间被压制的需求开始逐步释放，瞄准机会下手的人开始增加。
网上登记和现场人气不错，开盘销售成交量不高，两者之间为何存在矛盾？
至少有三个原因：
一是登记时懵懂的人多、对项目了解的人少。受价格和房源等不确定因素的影响，有些“慌”而仓促进场，本身对项目并不了解或知之不多。
当下，“限价放开”、某某区域不限购、某某地价又涨、“现在不买，下一批次我们要涨价1000元/㎡”……各种说法有，市场不好，迷惑之言就会冒头。
二是登记后到现场一看，后悔了。登记后，到现场一看，存在各种不太满意，后悔的不少。“先登记、后看房、再放弃”，目前这一类人不少。
当然，多少也许没有优惠或者优惠力度不够有关系。没有卖不出去的房子，只有价格合适不合适；没有人对优惠不动心，就看能不能打动人。
三是后续房源增多，“竞争”面扩大了。没得选，或许还可不得已而挤上这班车；有得选，那就得再看看了，反正大势之下，房价短期难涨，不跌已是难得。
这一点或许更关键。当然，也不排除登记时有为数不少的“水军”，是被雇过来的托。
固然，上述情况能反映现实，但还有更多需要思考的。
一个是优惠同质化。某套优惠模式，个使用时，确实像地震波，令人感觉到震感强烈。但当“抄作业”的多了，且缺乏新意，阅读疲劳随之而来，甚至抗性产生，效果难好。
二是产品“陈旧化”。疫情引发的对居住空间和买房的反思，使得很多人心目中对房子有了更多的愿望和条件要求。但现在的房子，能满足的不多，也就是说，“未来价值”不高。
三是确实“没钱”。虽说，100个人中有约20%的人买房，就足够支撑楼市，但问题是但大家都“没钱”或者感觉到可能面临“没钱”时，这手就抖了，入市步伐也就没那么坚定，甚至一只脚踏进了也撤回。
好房子，看上去很满意，但价格高，感觉贵；价格能接受的房子，又存在这样那样的不足，选来选取都不满意；这是一对矛盾体。
怎么办？如一时无解，不妨在等待中积极寻找！
编辑=阳阳 编审=徐红
西安楼市2020-03-27 00:09:37
