西安目前二手房挂牌量有多少？
综合了几个平台的数据，虽然有些微的差异，但近期总量达到7万套+
，是铁定的。
那么，成交量是多少呢？
或许难以置信，有关数据显示，近90天里，成交量仅为2000套多一点，成交量仅占挂牌量的3%左右！
还有2个数据，量不大，但信息明显：降价房源有350余套，新增挂牌约600套！
一方面卖不动，一方面还在新增，但降价的房源却很少很少，怎么看西安二手房市场？
在2019年11-12月份，我们提醒：西安二手房从那时开始，在未来一段时间里，既不是卖又不是买的好时机！
因为从2019年8月，西安二手房成交价格出现环比涨幅为0后，此后数月，持续出现价格环比下跌：
以国家统计局公布的数据为例，西安二手房成交价格2019年9月环比下降0.6%、10月下降0.7%、11月下降0.8%、12月下降0.6%；2020年1月下降0.2%……
截止目前，西安二手房成交价格已经出现5个月连降，而这还不是终点。
虽然2020年1月份降幅收窄，看上去已很微小，但根据当前市场气候看，连降势头必定还将持续！
回顾一下西安二手房的价格是怎么涨起来的，就明白为何西安二手房突然遇冷：
1、目前二手房价格比新房没有优势。
经过了2017-2018年的新房价格快速普涨的带动，目前，西安各区二手房的价格已居高不下：
- 未央3月二手房均价 11892 元/m2
- 雁塔3月二手房均价 15979 元/m2
- 莲湖3月二手房均价 11379元/m2
- 长安3月二手房均价 12166元/m2
- 新城3月二手房均价 11437 元/m2
- 灞桥3月二手房均价 10870元/m2
- 临潼3月二手房均价 8265元/m2
看上去目前的价格水平，比各区当前的新房价格要低些，但是二手房的房龄长、结构老化、物业服务水平差等，与新房不可同日而语。
2、购买力受限。
自2019年6月20日，西安限购再度加码之后，新房市场购买力增量锐降，新落户人员入市不如预期那么多，买二手房的更少。
3、二手房存量多为“老、破、小”。
十年前甚至二十年前的房子，建筑形态、户型结构等，设计理念和如今不可同日而语，多数属于“老、破、小”，当时的价格也只是现在新房价格的零头，现在要卖一万多，买家可不傻啊！
实际上，从2019年年初开始，二手房的成交量就是优质二手房在支撑。房龄短、理念新、物业服务好，价格也略低于周边新盘的房源，还有买家。
上述三个因素叠加，当然还有其它因素，西安二手房遇冷，合情合理。
那么，从西安二手房市场目前的窘态，来衡量楼市状态，可行吗，客观吗？
显然不可行、不客观！
1、西安二手房成交量历来就是“鸡肋”。
2016年（含）之前，西安二手房年度成交量约在200万㎡以内，是新房成交量的约15%以下。在年度楼市中，分量可说是微不足道。
只是在2017年，新房价格开始暴涨时期，那是二手房价格还没快速拉涨，还没出现“倒挂”，成交量出现低位“井喷”，年度达到了600万㎡左右。
在2018-2019年，二手房总体价格水平上来后，加上新房的高层房源受限价控价影响，新房和二手房价格差异不大，甚至还低，二手房市场就开始回归原形。
2、西安目前还是新房为主力。
西安市场有个与众不同的现象，外地一般是越是城市中心，房价越高越坚挺。而西安越是靠近钟楼（西安城中心），比如在内城里甚至1.5环里，看上去是城市核心，但因建成期早，房子老，价值反而弱。
因为西安城市价值主要看新区，曲江、高新、浐灞、经开……这些都是公认的价值突出的新城区。这里的新房价格高，二手次新房价值高，是必然的。
那么，未来西安二手房有没有机会？
有，也许就在今年。
因为现在适合刚需刚改主流需求的新房少了，新房价格更高了，当次新二手房价格适度控制，比如略低于楼盘所在区域的新房价格；“老、破、小”之类，根据价值定价，机会就来了！
否则，就要看届时总体的供求关系！
编辑=阳阳 编审=徐红
西安楼市2020-03-10 16:11:54
