对多数家庭来说，房子是一生的一笔资产，后期难免会涉及夫妻、子女之间的互换、赠与或受遗赠。
在家庭房产问题上，婚姻关系解除，父母离世等，都会面临房产分割，于是就出现如何判定房屋归属权的问题。
房产证上写女方名字，离婚房子归谁？ 父 母要将名下房子转与孩子，赠与、继承还是买卖，到底哪种方式才划算呢？
今天，本篇文章就给大家分享干货，具体讲讲关于家庭成员之间房产划分问题。
1、夫妻婚前、婚后房产如何划分？
2、房产继承的主要方式。
3、房产继承哪种方式划算？
夫妻婚前、婚后房子属于谁？
我们先来说夫妻之间的房产问题，婚姻一旦出现破裂，那么房子到底该属于谁，面临房产分割，将是一个相当复杂的问题。
婚前、婚后何时获得房产，全款还是按揭、男方/女方出资 等等，都会对房子归属权产生影响。
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婚前买房：
现如今，在婚前个人或者父母为子女买房的情况比较普遍，那么婚前所购买的房产，婚后属于谁呢？
来看这张表：
由上表可知，房屋的最终归属不仅与谁出钱买房有关，还和房产证署谁的名字有关。
当然，为了避免婚后不必要的矛盾，夫妻双方也可以选择在婚前进行财产公证，不过，除过那些家产上百万的家族企业来说，一般家庭应该很少有人去做这样的事吧。
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婚后买房
婚后买房，根据出资、房产证署名不同，财产归属也不尽相同：
观察上面几种情况我们可以看出：
1.无论婚前婚后，只有自己个人出资或自己父母出资（婚后需全款），并登记自己的名字，房屋才算自己的个人财产；
2. 无论婚前婚后，无论哪一方出资买房，只要房产证登记了夫妻双方的姓名，就算做共同财产。
不过，夫妻财产分割原则 首先是自愿协商原则。 也就是说，如果感情破裂，面临房产分割， 可以选择签订离婚协议，约定财产归属， 这也是效、最方便的处理办法。
房产继承的主要方式
再来说一说子女与父母之间的房产转移，即房产继承。
首先，需要明确不动产的所有权。
通常情况下，不动产所有权取得的依据是登记。也就是说房产证上是谁的名字，谁才有权利进行不动产的处置（包括继承的指定），
房产继承，其中包括买卖、赠与和继承三种方式。
房产买卖，就是父母按照买卖的方式过户给子女，签订买卖协议，到房屋产权登记部门申请房屋产权转让手续即可，流程简单，办理比较方便。
赠与，与继承的差别，主要是被继承者是否身故。
如果父母想要在生前将房产过户给子女，可以选择房产买卖与房产赠与两种方式。
房产继承是按照《继承法》的规定，只有被继承人身故后继承关系才会发生。
通常情况下，我们所说的房产继承，主要分为法定继承和遗嘱继承两种形式。
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法定继承
法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行过继承。
注意：继承开始后，先由顺序的继承人继承，没有顺序继承人继承才由第二顺序继承人继承。
继承份额指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。不过对于有特殊困难的人、未成年、缺乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该给予照顾，适当多分配一些遗产。
对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。
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遗嘱继承
遗嘱继承是指继承人直接依照被继承人的合法有效的遗嘱继承被继承人遗产的继承制度。遗嘱中指定的继承人必须是法定继承人。
遗嘱继承，被继承人可以按照自己的意愿支配名下房产，比如指定继承人为法定继承人中的某一个或多个，或者份额之间的分配。
遗嘱继承权亦可公证，但不作强制。
房产继承哪种方式划算？
关于房产继承，可以通过买卖、赠与和继承三种方式来实现，哪种方式比较划算（所支付的费用少）呢？
我们 以一套100万的普通住宅为例，满二满三，面积90㎡，来分别计算所需费用：
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房产继承
首先，来看房产继承，这种方式一般操作简单，不涉及房屋交易，只是被继承人与继承人涉及房产权属转移的一个层面。
被继承人只需要交纳工本费，住宅类为80元，公证费（一般200元）、评估费等其他费用共5000元以内（仅预估，具体数额应实际计算）。
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房产赠与
再看赠与的方式，需缴纳契税3万元，印花税500元。
加上评估费、工本费以及其他费用预估共5000元，通过赠与实现房产继承，买卖双方一共会产生3.55万元的税费。
另外，需要明确的是按规定个人原房产如果是通过赠与，继承取得，再次过户要交纳成交的20%的个人所得税，如果继续继承或赠与(夫妻名下无房，产权满2年)则不用交。
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房产买卖
最后，我们来算通过买卖住房实现继承的方式，需缴纳个人所得税1万元（住房满2年且为卖方住房，免征）；契税我们以买方首套房计算，需要支付1万元。
加上评估费、工本费以及其他费用预估5000元，通过买卖实现房产继承，买卖双方共产生2.5万元左右的税费。
注意：如果房产证或者契税发票未满2年还需另缴纳成交价*5.6%的增值税。
房基地2020-01-15 11:16:33
