冲刺跑了两年，西安房价在2019年出现割裂：新房价格涨幅趋缓、二手房价开始下跌！
七次限购之后，2019年调控碰硬：“满1”、“满5”才可购房，短期人气下降。
房价偏离值加大、基础价格登顶、政策力度不松、购买力低位徘徊，新拐点来临：两年的阶段性行情结束，进入新周期2019年，西安房价涨幅15.5%。
连涨三年后，已没多少人说西安房价低了！
2020年变数丛生：西安房价总体是涨还是跌？会否出现局部“高空跳水”？
没有意外，几乎所有的人都猜对了，或者是赌对了：2019年西安新房价格继续涨，又是一年环比
“连月涨”，而且是连续三年上涨
这是来自国家统计局发布的70个大中城市月度房价指数的数值，而据西安监测机构根据全年成交量价的测算，2019年西安商品住宅成交价格13571 元/m²，同比上涨15.5%。
2017年和2018年是西安新一轮行情中房价涨幅较大的两年。
2017年平均涨幅在20%以上，2018年全年西安商品住宅成交均价约12746元/㎡，同比上涨26.08%。两年来，不少板块的涨幅累计超过60%，甚至更高。
在2016年和2017年，甚至是在2018年买房的，都已经尝到了西安城市发展带来的红利、房价上涨的甜头。
比起2017年、2018年涨幅来，2019年商品住宅约15.5%的环比涨幅，力度是弱了些，但在同类城市中依然不低，在西安2008-2019年度房价涨幅榜上，也依然可以排进前5！ 历史数据显示：过去11年，西安房价涨幅较大的年份为2009年涨幅约26%、2010年涨幅约22%，2017年涨幅约20%，2018年涨幅约26%，2019年涨幅约15.5%！
但有所不同的是：
2008年西安商品住房均价在4000-4500元/㎡，经过2009-2010年连续两年的上涨后，均价到了5500-6000元/㎡。于是在2011年迎来限购，持续到2016年5月。 2016年西安商品住房均价在7000-7500元/㎡，经过2017-2019年连续三年的上涨后，目前普通住宅均价在12000-13500元/㎡；中高端大平层均价在17000-23000元/㎡。 看上去涨幅差不多，但基数不一样，房价变脸后的接受度也迥异：之前是大多人买得起而不想买；现在及未来是，想买但大多数人将开始阶段性和结构性买不起！
纵观2019年的西安主城区的房价表现，三个镜头是重点：
一是主城区新建住宅价格及成交分化严重。
2019年的西安新建住宅市场层面，价格态势可谓“高低突兀、水涨船高”。全年共有开盘532次，可售房源127638套，开盘当天成交91558套。房价及市场表现特征：
1、控价态势持续：
下半年控价更严，零涨幅楼盘占比从上半年的27%攀升至64%。
2、价格分层凸显
：主力价格11000-14000元/㎡；中高端17000-23000元/㎡；少数盘30000元/㎡+。
3、两级分化严重：
优质盘频现“千人摇”，20000元/㎡盘一枝独秀，非优质盘“0通过”或“0登记”不是个别。
4、去化高低不一：
全年住宅去化率为72%，价格在14000元/㎡以下盘去化率为81%。从7月份开始，去化率由87%下降到目前50%，个盘100%去化与0去化并存。
5、优惠促销回归：
新盘以低于公示价5-15%的价格推出开盘优惠、送车位、送装修大礼包等，各类促销之举开始增多，“首付分期”等涉嫌违规之举，也偶尔显现。 从多个途径的统计数据看，2019年的住宅成交量较2018年有所下滑，预计2020年将继续。
压力大的盘，降价促销将是常态。
二是连涨数年的住宅二手房价格开始下滑。
历史上，西安二手房价格和成交在2015年出现下滑，2016年以来一直处于量价上涨势头，局部板块，如高新、曲江、经开等，二手房价格高于新房价格的“倒挂”现象一度存在。 年初，二手房市场出现大量“急售”信息，挂牌价低于2018年10-40万/套的情况屡见不鲜。除了局部市场依然有热度外，总体呈现下行态势。 西安二手房价格自2019年8月开始出现“0涨幅”后，9月份开始环比涨幅下降，延续到现在。全年二手房价格下滑了约10-15%。 一个健康的市场，应是新房和二手房相互促进。西安2019年度出现新房涨、二手房价格跌，
市场出现罕见的割裂情形，这是2019年度楼市一个显著的特点。
三是商办产品价格扑朔迷离、一片混乱。
2019年主城区+西咸有超过40个新建在售商办类项目，总量超过10万套！产品有平层、LOFT，毛坯或装修都有，单位建筑面积在20-220㎡不等，价格在6500-35000元/㎡，跨度之大，令人吃惊，不少项目的价格已超过同地段住宅价格。 这类产品，目前定价缺乏依据，价格现场公示流于形式，看不到“一房一价”表，更缺乏有效监管！2019年底，多盘出现“一盘多价”：朋友圈价和现场价差异大、房企价和中介价不一致、宣传价和成交价两回事……一个字：乱！ 自外地某商办类改公寓项目“出事”后，“公寓”成为敏感词；西安高新区出台禁止商办类产品类住宅设计和“公寓”标签后，商办类产品自2020年开始，进入不确定周期。 作为西安房价的重要组成，在控价从严，严格执行商品价格申报态势下，2020年，商办类产品的价格和监管，应该要“立规矩”了！
西咸新区自2017大部分被西安“托管”后，房地产经历了两年多的“高光时刻”，房企进入势头猛、拿地踊跃，住宅市场活跃，房价涨幅大。 2019年西咸新区主力板块的新建住宅价格直逼西安主城区，这是年度区域房价的一大显著特征。
1、多个板块破万：
沣东整体过11000元/㎡，高的20000-30000元/㎡；沣西大部过万，高的21000元/㎡；秦汉整体过万；西咸文教园、泾河和空港主力板块破万；西咸能源金贸区破万，探高23000元/㎡。从市场面和公示价看，2019年西咸新区新房价格总体上涨约25-40%。
2、多盘首开即打折：
2019年，西咸新区沣东、秦汉、沣西等多盘出现“吸睛价”，突破区域价值认知，刺破传统“天花板”。但有至少5个盘，出现首开即打折，首开价低于公示价（备案价）的10-15%。 西咸新区临近主城区的多个板块，因地缘关系、房价级差、交通便捷度等，曾是主城外溢置业的选择地。但随着近两年因
开发时序被打破、房价级差的急剧缩小，购买吸附力在2019年呈现明显的减弱势头。 2020年，西安新区是否在房价管控上有进一步实质性的举措，从种种迹象看，出台相关政策的可能性在进一步增大。
两年前乃至一年前，我们曾预判：
在2021年之前，别谈西安房价涨跌，依据是阶段性的趋势摆在那——城市经济发展呈上升势头、新增人口聚合力度依然在、2021全运会要举行！ 但人事有更替、时势有起伏、预期有变化，这成为在大趋势不变中的变数，而且对市场阶段性的影响不可忽视。 2020年的大势是“稳”
宏观层面要“六稳”
，精准实施“因城施策”、房企资金面相对宽松、限购政策放松预期抬头，部分房企低落的士气抬头、悲观的情绪淡化，这将导致西安部分盘价格“挺”势不变。
中观层面更要“稳”
：2021年全运会在西安举行，产业、城建、配套、教育等正全方位提升中，稳定并提升社会对西安的预期，无疑摆在众多“稳”中的“更加突出位置”。
房地产行业要“三稳”：
2019年西安地价总体又涨了15%，如何“稳地价”？房价连续近3年上涨，购买压力持续上升，如何维持涨势和预期稳定？
未来城市间的人才、产业竞争，相对低的房价必定是致胜要素之一。
截止到2019年，西安与武汉、郑州、成都、重庆等周边城市相比，价差在快速收窄，优势微弱。
总体看，可以预期的是：西安经济发展将“稳中求进”，城市预期将“稳中有升”，房价总体也将是“稳字当头”。
但从微观层面看，房价“稳中有”跌“？
在不同产品上，填空词或是“涨”、或是“跌”、或是“原地踏步”。
最后，小结一下：
1、房价层面：
始于2017年，以普涨、快涨为显著特征的阶段性行情，至2019年结束。2020年将进入有总体滞涨、有涨有跌的阶段。
2、市场层面：
2019年进入“横盘期”，在政策稳定不出现大变化的前提下，2020年这一主体特征将延续。优质住宅和商办小户型是看点。
3、购买层面：
“买不起”的态势显现。当前收入水平提高跑不赢房价，阶段性买房难度增加；小换大、普通换改善，选择困难，结构性买房也存在问题。
4、城市层面：
自身经济发展和凸显与其他城市的竞争性需要，2019房价连涨、基数不低，各方压力不小，2020年要维“稳”，严控房价涨幅，考验能力和智慧。
5、政策层面：
历经8次调控，西安主城区住宅政策加码的余地已很小。调控变数的重点看主城区的商办市场、西咸新区。 总而言之，
新拐点、新周期已来。2020年，“稳”之后再加一个“难”，利好和利空纠结。
房基地2020-01-09 09:20:59
