近日西安市统计局的数据显示，1-11月，西安房地产开发投资下降4.3%，商品房销售面积2253.01万平方米，下降1.5%，其中，住宅销售面积1846.38万平方米，下降1.2%。西安商品房销售面积占据全省商品房销售面积的59%，而在全省房地产开发投资增速加快的背景下，西安的房地产开发投资未升反呈下降趋势。
华商报记者调查发现，市场现状、区域走向以及主力产品类型作为当前西安楼市最客观的三大表象，一定程度上反映了西安楼市的真相。
市场回归理性
集中度与分化明显
如果要用几个关键词来概括今年的西安房地产市场行业特点，那么集中度、分化和稳定无疑是不可缺少的。自2016年开始的房企“大鱼吃小鱼”，在今年仍表现突出。很多头部房企仍是依靠兼并小房企或是合作模式来取得城区内地块。
亿翰智库发布的《2019年1-11月西安市典型房企销售10》排行榜显示，万科、金辉、恒大、融创、中海这5家房企在前11个月的销售额已经超过了100亿元，排名前五位，而从目前的销售排名来看，万科241.8亿元的业绩超过了第二名和第三名的总和,由此可见,房地产头部企业集中度愈来愈高。
其次是分化明显。例如，在下半年市场逐渐回归冷静，性价比高的产品仍旧需要“千人摇”,而不被看好的项目甚至出现过登记个位数的情况。西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，城市化进程提速加快，行业集中度持续垒高，城市间、区域、板块、房企间、客户梯度、价格梯度分化愈发加剧。
另一方面，市场逐渐恢复理性稳定，是今年的主基调。在今年上半年，房地产市场仍旧表现出一房难求，且房价涨幅位列前列，这一情况在限价政策的严格执行下，尤其是在6.20新政之后，得到了缓解。
美城股份市场总监沈玮分析认为，从供应量来说,今年整体与去年相差不多,但是成交量预计要少近20%。成交量的下降,一定程度上导致价格的稳定，而限价对涨幅有严格的额度控制，尤其是6.20之后，有部分项目甚至出现了小幅度的价格下滑,所以从全年看，整体市场均价被拉匀,主力需求产品的价格维持在14000元/㎡左右。
市场理性在中签率和开盘去化率方面也表现明显，例如今年开盘去化率的点在5月,为87%；11月份已降至50%,相应的中签率也一直在上升。对此,朱郁认为,供销价总体表现稳定，在调控总要求、大指标面前，整体市场回归理性。相对于去年部分购房者在高涨期的盲目置业，购房者在自住和投资方面都回归理性。
主城区无地可供 外溢区域获益
西安主城区可开发用地的逐步减少，“迫使”企业将目光转向周边地市及远郊，临潼限购，其他几个新城相对距离主城区较远，沣西沣东便成为主战场。10余家品牌房企纷纷进驻，且开发的多为改善为主的高端产品，例如：中国铁建西派时代、招商雍景湾、沣水云岭、海逸长洲、电建洺悦府、紫薇生态城、紫薇铂樾府……
5月份，招商雍景湾入市开盘，成交均价15000元/平方米，吸引了大批改善客户；8月份，紫薇地产位于沣河沿岸的五个项目齐亮相，惊艳了整个沣西；11月份，中国铁建位于沣西新城的西派时代项目开盘，成交均价18000元/平方米，再次刷新了沣西的成交均价……
这一年来，主城区鲜少有新项目亮相，除非是个别高价地块，相应的销售定价也略高，但毕竟这样的地块少而贵，并不足以支撑大批开发企业的拿地需求。
从土地招拍挂情况来看，1-11月份成交的地块多位于浐灞以及西咸新区，尤其是西咸新区，成为年度土地供应的担当。
从源头来讲，土地供应决定了楼市的区域走向，朱郁分析，，土地供应源头能够看出市场发展的走向和重心，特别是供地区域在规划层面更能说明市场潜在的活力（供应量、客群、发展空间、价值增长点等）；第二，主城区无地可供，自然外溢近郊或中心城区接壤地带，是城市骨架拉升的自然属性和扩张解决内需的必然性；第三，但凡开拓的新区，基本处于再造阶段，市场想象空间较大，产品定位、区域规划、配套设施、人居环境等等，起点就高，一定会遵循自然法则和规律，即从价格、价值的双洼地，走向价值、价格高地的过程；第四，近郊、远郊、临近主城区作为供地主力，可以稀释部分中心城区的功能和价值，特别是在产业导入、新兴科技、人才导流、招商引资等方面的力度会上一个新的台阶，而这也将赋能地产，盘活和联动资源，为人居、宜居助力。
升级需求显著
大平层和公寓产品逆袭
在市场产品方面,大平层的崛起和公寓产品的扎堆,算得上是近年比较明显的表现。根据美称机构的数据统计，120-140㎡的户型开始“逆袭”，截至2019年10月，该区间房源成交21587套，占比升至26%，较2018年上涨4%，较2013年近乎翻了一倍。
这一点,从今年的多个项目的大平层产品热销可见端倪。例如位于城北的龙湖景粼天序、华润置地悦府、万科翡翠国宾等,都是逢出必清的产品。另外,也有在近期大放异彩的融创的海逸长洲项目,以及中海曲江大城等改善型产品全年热销。种种市场表现说明,西安市场在今年进入改善时代和精装时代，意味着需要好产品、好房子，进入品质人居的新周期,而购房者的个性化需求增长明显加快。
沈玮认为,大平层产品的出现一定代表了西安房地产发展的进步,大平层和高端公寓产品已经占据了半壁江山,而且分布呈现明显区域性，大平层和高端公寓主要集中在曲江和高新，别墅和洋房则集中在浐灞。
而另一方面，由于限购的影响，今年公寓产品也大规模出现,尤其在下半年更为集中。例如，融创近期推出了在融公馆、东方宸院、珑府等项目相继推出公寓，龙湖近期新推的新壹城项目销售火热,而华润置地推出的万象域和时光里的公寓，也备受青睐。朱郁认为土地供应、限购升级、房价上涨，在三者的共同作用下，开发商被迫开发公寓，购房者被迫接受公寓，公寓市场有所起势。
房基地2019-12-26 10:18:53
