2020：楼市会怎么样？机会点何时出现？

在2019年末看2020年，未来楼市会怎么样，置业需要注意啥，这是一个迫切需要梳理的问题。

在当初谈及2019年西安楼市会怎么样时，我们在 2019西安楼市涨还是跌？看清这五大特征一文中，预判年度楼市会以下几个情况：

1、政策稳中有变。

2019年，稳定的是，总体政策面没啥变化，调控从严、控价趋严；变的是“6·20”限购加码、下半年开始“零涨幅”。

2、市场总体不缺房源。

2019年上半年房源供应有不足，但下半年尤其是7月份以来，房源激增，刚需房、中高端改善房度比较多。

3、结构性问题突出。

刚需刚改房源总体呈现不足态势，中高端改善性房源增多，出现结构性问题，而且在不同区域、不同时间点还比较突出。

4、价格上，个盘跌宕，总体难跌，或有上涨。

2019年，西安新房价格全年持续环比上涨，总体涨了约15%。但部分价格在1.7-2.3万/㎡的盘，出现打折促销、成交价低于公示价的情况。

上述预判在2019年度都出现了。

2019年上半年“高歌猛进”，下半年出现“跌宕起伏”，根本原因是政策面发生了较大变化：

“6·20限购加码”和“控价从严”持续。

站在2019年之末，看2020年的西安楼市走势，已依然看得到一些脉络：

下半来的西安楼市走势，直接会影响到2020年上半年甚至全年。

从市场层面来看，2020年的西安楼市，将呈现几个特点：

房价总体稳中有升、成交量阶段性起伏、不同的市场面表现差异巨大。

想必大家已经注意到：

12月的中央经济工作会上，对宏观经济再次强调要“六稳”，对房地产强调了“三稳”，并明确“

全面落实因城施策

”。

从报道来看，2019年7月政治局会议到12月份的中央经济工作会释放的信息有所不同，从“不把房地产作为短期刺激经济的手段”到“精准实施因城施策”，被认为调控有“放手”到具体城市根据自身情况决定的意思。

可以理解为，各地对于房地产的调控，在坚持“房住不炒”总基调下，根据自身的情况，可相对灵活地采取一些措施，而不再是硬性的“一刀切”。

但言辞或态度的模糊，不等于说是完全可放松。

各地“因城施策”的前提也不仅仅是看房地产一个行业层面，更多的是要从当地的经济发展而定。

在服从宏观经济大局、稳就业等总体需要之下，各地发展情况不一，经济发展对房地产的依赖度也不一样，房地产调控政策从“一刀切”到“差异化”是必然，松与紧，将变得更正常。

聚焦到西安，则需要具体问题具体分析。

即房地产的发展和政策举措，要服从总体经济的需要。那么，从西安的情况看，总体经济发展态势如何呢？

从西安市统计发布的经济运行情况看

，2019年前三季度生产总值增长6.7%，高于0.5个百分点。

1-11月“经济运行总体平稳，

主要经济指标稳中有进”。

1-11月，

规模以上工业增加值同比增长6.5%

。前三季度战略性新兴产业产值1798.54亿元，增长9.8%；高新技术产业产值1107.18亿元，增长12.3%；服务业增加值4240.17亿元，占比达66.5%。

新增高新技术企业超过500家，科技小巨人企业260家。1-10月份引进培训各类人才32.29万名，共获授权专利量27893件。

基础设施投资增长13.6%。

1-11月，固定资产投资（不含农户）同比下降0.1%，降幅比1-10月收窄1.8%。其中，水利、环境和公共设施管理业投资增长13.7%，教育投资增长19.0%。

但值得注意的是，2019年1-11月，

西安房地产运行实际是下滑的

：开发投资下降4.3%，商品房销售面积2253.01万㎡，下降1.5%；其中，住宅销售面积1846.38万㎡，下降1.2%。

从1-11月月份经济运行的态势看，西安房地产的波动，对总体经济的稳中有升，影响不大。预计2019年的经济总量有望与2018年持平或略有赶超。

2019年，西安共有4批次619个重大项目开工，总投资6358亿元；

截止11月底，772个市级重点项目完成投资4145亿元，占年计划的103.6%。

预计2019西安经济总量有望比2018年“稳中有升”，2020年实现“稳增长”，经济总量超过2019，再上新台阶的概率也不低。

房地产态势下滑，而西安经济运行却“稳中有进”，且后劲正在显现，说明什么？

西安经济的发展在2019年对房地产的依存度在减弱，虽然很细微，但至少为2020年房地产政策的相对稳定、严控房价提供了支持。

那么， 个问题，即

“2020年西安楼市限购是紧还是松”

的答案已然显现，

从总体经济发展的层面看，限购松动的支持度较低。

2019年多地出台了关于人才落户、抢抓大学生落户等政策，同时对他们在本地购房给予方便，这些政策被认为是限购政策松绑的信号。 从2016年12月31日到2019年6月20日，西安出台多次限购政策，能打的牌几乎已出尽，再加码的可能性目前还看不到。

被认为是变相松绑限购的政策，西安其实也有。即关于人才购房的政策，被认定为是“D/E”人才的仅需半年社保即可买房，这个早已开始执行。

最近一些民间渠道在流传“2020西安限购要松绑”的说法，大概率的是无稽之谈。不排除是因为当前部分楼盘销售不理想，为促进销售而故意编造。

2020年西安经济发展“稳增长”、稳就业是重点，具体到房地产，目前投资势头良好、购买力增量平稳、房价上行压力持续、成交量中位稳定，不大热也不太冷，尚保持一定的温度，已进入另一个市场状态，

看不出有需要对房地产政策进行调整的必要性。

所以，我们认为，2020年再加码限购的可行性不大。期待进一步松绑，似乎也没有更多的理由。

第二个问题是：

2020年西安房价走势如何？

这实际也能看出端倪了。 从2019年的态势看，范围内绝大多数热点城市的房价“滞涨”效应已出现，西安房价已从过去的快涨转换为慢涨态势，尤其是主城区的高层产品。 从国家统计局发布的月度房价报告来看，

2019年西安的新房价格处于全年小幅增长的态势、二手房自2019年9月份开始出现下滑

。应该说，

这一“基调”在2020年还将持续。

总体来看，

2020年西安新房价格还会处于小幅增长阶段

。但是从具体层面来看，表现将会有所不同：

一是刚需刚改类产品，新房的价格依然会稳中有升。

这从总第104批次两个新盘的价格可以看得出来，在浐灞北翼，新房价格已经在12000元/㎡左右。目前这类房源少，需求大，价格不会降，只是涨幅多大的问题。

二是中高端改善型产品，实际成交价格会回落走稳。

2019年西安主城区+西咸新区有7个均价在1.7万/㎡以上的盘，开盘就出现打折的情况，实际成交价低于公示价15%左右。但总体成交态势并不好，基本都是一般化。

三是商办类小户型

（以前称为“公寓”）

走势将面临跌宕。

目前西安各区都有此类产品，价格在6500-33000元/㎡，总量比较大，价格跨度也大，但价值却参差不齐。预计价值性高的价格会走高，价值性弱的会打折促销。

第三个问题：机会点何时出现？

当前，西安楼市实际上已进入了一个新的阶段。从当前状态看，目前产品门类多，各区都有可选房，而且存量不小，增量也将不小；成交处于小步慢走状态，价格处于上涨乏力阶段，进入了一个相对“

低位稳定

”的阶段。 我们预计2020年的楼市形势对房企来说不会好于2019年，对买房人而言，置业的时机没有“”，只有适合不适合的问题。即：

在满意的地段，什么时间有合适的产品、能接受的价格，自己也能买。

2019年年底和2020年上半年，应是出手的较好时间。

年底冲量、资金回笼、决定2020年战略和目标计划等；开春后，一些房企楼盘比较多、战线较长、资金面紧的房企和楼盘，为了“抢得先机”，会稳价促进销售，这时买房可以享受一些阶段性优惠，实际购买成本会略低些。

在上述之外，

还有一个非常值得关注的问题是：

产品力

。这将几乎是所有品牌房企楼盘面临的共性问题。

一是2017年以来新进入西安的外来品牌房企的项目，已开始进入交房期，2020年会更多，

能否顺利通过业主收房时严苛的挑剔、能不能获得绝大多数的满意度，这是个问题

。预计会有一些维权事情的发生，但不一定公开。

二是一些地价比较高的新建项目，从土地成本、建按成本、装修成本、品质标准等综合测算，目前的售价显然是“亏损”的，

未来交付时是否会出现“降标”的情况，是否已经“埋雷”，只有届时才知。

所以，

购房时认真审视产品力，将是2020年置业考虑的重点。

三是刚需刚改产品的升级，事实上，现在说的刚需刚改产品，与2017年之前的产品，应有较大的差异，毕竟房价已接近，如果产品品质再不能完全同步升级，比如电梯间、过道、墙壁等共建部位的装修、空间的宽窄，户型理念等不能同步提升，也将是个问题。

2020年正来，未来我们拭目以待。