▲西安某买房场景
供需不平衡，是上半年西安市场的一个突出特征。
适合普适性需求的产品供应欠充分，且在推出时间和区域分布上存在结构性不平衡，导致一段时间内各类房源呈现价稳量升的态势。
其中，高层、大平层、洋房、叠拼、双拼等产品中的优质房源，一经推出，便遭争抢，频频出现“千人摇”甚至是几千人摇的奇观。
进入下半年，伴随着政策高压，西安620新政出台，主城8个批次密集化房价公示，超约2万套房源相继入市，上半年“高歌猛进”的态势陡然变得舒缓，市场分化态势再现：
普通商品住宅的摇号盘占比相对减少，“千人摇”比例下降，核验数和可售房源比从之前的动辄4:1、3:1，变为2:1，甚至1:1，购房紧张度大幅缓解。
在大势宽松、买房难度总体下降的同时，在双拼、叠拼等高端产品市场，一个突出的现象并没有因此改变：供需失衡、“一房难求”的市场局面依旧。
▲碧桂园·香湖湾1号双拼实景
双拼、叠拼作为高端居住形态，由于政策及土地开发限制等原因，以后新增供应量也不会太大，当前可谓卖出一套少一套。
对于高端置业需求人士而言，因产品稀缺、供应锐减，从而面临难以选择的困惑。从另一个角度看，正因为如此，该类产品的价值潜力和未来，恰恰是值得期待的。
何以见得？
一个因素是土地开发强度控制更加严格，双拼、叠拼等墅居产品，成为原本购买更高级产品买家的替代选择。
二是西安适合开发此类产品的土地日渐稀少，尤其是主城区，理论上可建设此类产品的地块已非常有限。
▲碧桂园·香湖湾1号效果图
众所周知，作为人居的高级形态之一，双拼、叠拼等产品的价值，离不开四大要素的组合：
一是土地的优质资源禀赋。在地段选择上，对环境的要求是硬性的，近园、临湖、靠水、傍山等，区域的生态性首先要强，闹中取静或曲径通幽是必然的。
二是必须是“系出名门”。产品缔造者的能力和经验足以信赖，在西安乃至范围内，有说服力强的产品呈现，在业主和市场上有较高的认可度和品牌影响。
三是产品力足以打动人。产品理念和设计，能够满足并预见潜在需求者的物质和精神需求，品质保证，经得起时间和市场的检验，并能给买家带来较高溢价预期。
四是自身及外部配套较优。项目为居住者提供的日常服务、从生理到精神的服务设施和内容，足以满足需要。外部的交际、交通、环境等配套优质并能近享。
从地段资源禀赋看，当前的西安，适合做此类双拼产品区域，无非是曲江、浐灞、秦汉、沣东及沣西的生态环境较佳的地段。
这些区域，要么现在已是城市的核心，价值性较高；要么即将成为核心，价值正在凸显。在这类地段拥有双拼叠拼产品，无疑是占据了价值高地！
▲蓬勃发展中的浐灞核心区
从同时具备地段资源禀赋、品牌影响力、产品力和自身和外部配套等这四点看，在西安主城区目前有哪些双拼叠拼可选呢？
当前，仅有高新、曲江、浐灞等少数区域有，屈指可数：
高新三期的龙湖天钜，推出的叠拼产品，面积在170-190㎡，价格21600-28576元/㎡。
浐灞雁鸣湖板块的海伦湾， 6+1的错层叠拼，面积在140-170㎡，均价17100元/㎡。
浐灞世园园区的碧桂园·香湖湾1号，今年5月份推出6层的叠拼产品，面积161-196㎡，首批次叠拼均价25023.65元/㎡。
▲碧桂园·香湖湾1号内部实景
曲江雁翔路上的玫瑰园二期，其双拼、叠拼产品，面积230-320㎡，前两批房源的均价在30077-33335.85元/㎡。
当然，或许还有其它项目会有，但目前尚未有具体而确切的消息公布。总而言之，叠拼和双拼产品，供应量是非常小的，可谓稀缺难求。
这其中，从区域发展态势看，位于浐灞核心区的碧桂园·香湖湾1号，综合价值的排名显然是靠前的。
▲碧桂园·香湖湾1号大门实景
不妨从前述四个特点，来分解一下碧桂园·香湖湾1号的综合特性：
碧桂园作为2019年百强房企中排名靠前品牌房企，其综合能力和产品打造力，已为市场所检验，无需赘述。
从区位看，落位浐灞核心区，陕西自贸区浐灞板块所在，近享6000亩世博园与西安丝路国际会展中心、承办国际会议的生态酒店、地铁3号线香湖湾站等为邻，地段可谓，生态环境、交通便捷、发展前景，堪称优质。
▲浐灞世博园及周边实景
在产品上，其双拼产品层高在3-3.75米，地下1层层高达5.15米。且独门独院，享有私家花园。其理念和价值性，在当前同类产品中不多见。
▲碧桂园·香湖湾1号会所实景
从配套看，内有下沉式庭院会所，内有阶梯式星空书吧、瑜伽室、健身区、游泳馆等为业主创造健康、快乐的生活方式。周边有砂之船奥特莱斯，艾美酒店、锦江酒店及华海湖滨会馆、灞柳驿等酒店环伺周边，对于高端买家而言，消费和交际品质可见一斑。
▲浐灞核心区酒店集群实景
更为突出的是，相对于其它项目尚在建设中，未完全呈现，碧桂园·香湖湾1号已是现房状态，所见及所得。据悉，该盘近期将推出新房源，值得关注。
▲碧桂园·香湖湾1号实景
总体看，对于高端买家而言，根据土地集约化控制的大势和西安未来的需求潜力，此类产品在当前可谓买到即赚到。
编辑=周鑫编审=徐红
西安楼市2019-09-15 02:11:56
