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收藏帖丨楼市升温,刚需增多,“新手小白”如何在西安买房?

四海为家 2019-04-18 16:00:08

自三月以来,西安楼市的供应量缓步回升,整体的热度也随之上升,可以预见,随后的四月五月至七月八月,楼市的走势可能会像这天气一样,继续升温。楼市的升温,势必会引来更多的人进入市场,其中自然就包括部分首次购房的纯新人小白。

与此同时,近期四海为家的粉丝群以及后台留言中,也出现了很多新面孔,以及和首次置业相关的问题咨询。因此,为了照顾到这部分新人,海风特别准备了这篇新手向的置业全攻略,希望能对首次买房的购房者们带来帮助。

前期准备:清楚购房资格和流程

首先,我们要清楚买房不像买菜那般容易,想买的时候直接去找个售楼部就能买了,它是一个系统工程,需要做很多前期准备工作,中期考察工作,以及后期复杂的购买流程,才能如愿买到一所物美价廉又适合你各方面需求的房子。

在前期的准备工作中,步是先要了解当地的购房政策,搞清楚自己是否有购房的名额,关于西安市的购房资格,大家请看下图。

丨西安市购房资格明细表

西安市目前仍处于限购限贷的政策下,家庭拥有两套房及以上就会被限制购买。需要注意的是,居民家庭包括夫妻双方和未成年子女,也就是说如果您的孩子成年了,且是西安市户籍,其名下就可以单独购买房产。

其次对于二手房的交易,以网签备案的时间为准,满3年才可上市交易,房屋取得《不动产权证书》的,满2年上市交易不产生增值税。

第二步是要了解购房的大致流程。首先是房源信息的获取,一般房源准备入市销售的个环节就是公示备案价格,我们可以通过官方渠道西安市发展和改革委员会商品住房价格公示信息网站查询(http://117.39.29.75:8085/pricePublic/house/public/index),或者是订阅四海为家公众号,随时关注房价公示信息。

丨西安市商品住房价格查询网站

在备案价公示之后,各个项目会根据各自节奏取得商品房预售许可证,在西安房管局官网(http://fgj.xa.gov.cn/index.aspx)可以查询到的预售证公示情况。紧接着就是几天之后的线上登记环节,对有想要购买的项目,在房管局意向登记平台(http://124.115.228.93/zfrgdjpt/index.html)上进行登记,然后核验资料,如果登记人数大于房源总数,则由公证处摇号排序出购房顺序,如果登记人数小于房源总数,则由售楼部自行组织销售。

丨西安市房管局官方网站可查询预售证及进入意向登记平台

关于意向登记,不得不提一下,西安市对于刚需家庭和普通家庭的划分标准。刚需家庭需满足:1、居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女,不含未婚、离异不满3年的单身;2、登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的;3、登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。 

以及支持刚需家庭购房主要体现在:1、公证摇号售房时,房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;2、刚需家庭在本类别摇号未中的,可再次参与普通家庭摇号排序。

中期功课:了解“品牌+区域+配套+价格”

在了解完购房政策和流程之后,我们大致对买房的步骤有了一定的了解,之后就是初步筛选项目了。由于项目很多,我们不可能一个一个实地考察个遍,因此提前的了解项目大致情况就是这一阶段主要功课,主要分为四个方面,“品牌、区域、配套和价格”。

品牌,主要是指开发商的实力与口碑,附带着其物业水平的好坏。挑选的原则基本上是综合实力排名越靠前越好,国企央企实力雄厚,在本地有过开发项目且口碑不错的也可以优先考虑,物业水平的口碑也要考虑。目前西安市销售排名靠前的开发商有万科、融创、绿地等。

丨2018年西安房企销售金额10(图片来源阳光售房网)

区域,这里主要指对区域的价值和特点考察,有的区域以成熟配套和产业加持为优势点,有的区域又以价值潜力和生态宜居为优势点,要结合自己的工作生活侧重点来考虑。例如曲江虽然生态环境不错,但是除了文旅产业外,缺乏其他产业的支撑;浐灞和沣东虽然同时生态和产业兼具,但是浐灞的产业主要以金融文化等产业为主,沣东则以贸易和高新科技产业为主;例如秦汉新城泾河新城以及临潼等,又以投资价值与宜居养老为特色,我们根据个人需要进行大区域的选择。而城东、城北、城西、城南则是配套较为成熟的主城区,其生态环境却不占据优势。

配套,分析完大的区域,再来看小的地段配套,考虑配套无非是这几个点,其一,交通,主干道及地铁的分布,先了解大概距离,后期有条件了还要实地走一遍,确认真实的距离感受。其二,教育医疗,显然教育是会更加重要一点,不仅要考虑学校的远近,对学校的教学质量也要做好提前评估,例如某些城中村改造项目周边的村小或中学,其教学质量与名校确实相差巨大。其三,商业配套,社区底商是目前主流小区的标配,但是如果附近有大型商业中心,对于喜好购物娱乐的年轻人来说也是一个很大竞争优势。

价格,由于西安市的限价政策,各大小区的价格基本都由原市物价局原、现市发展和改革委员会定价且公开透明的发布在官网上(前面提到的西安市发展和改革委员会商品住房价格公示信息网),查询起来很方便,因此对比周边同区域甚至跨区域项目的价格就成了考察该项目的必要环节。同时也要对区域的整体价格坐到提前了解。这样做不仅能让自己对购房预算做到心中有数,同时也能在后期项目价格公示后,对比出其真实的性价比高低。

3月份西安市区域房价的是高新区的15000-16000元/㎡,其次是城南的13000元/㎡左右,城北、城东、曲江新区、航天新城的均价都在11000-12000元/之间,浐灞、长安、西咸、和城西则在10000-11000元/㎡之间。

后期行动:实地看盘+“避坑”

在做完中期功课,筛选出大致的项目范围之后,我们就可以进入后期的实地看盘+选房阶段了。

在实地看盘时是规划出一天时间,将周边几个备选项目,一并考察,这样可以更直接对比项目的优劣势。诸如户型、楼层、朝向、面积等常规问题,海风就不在这里赘述了,置业顾问都会跟大家一一介绍。下面为大家强调的都是一些在购房过程中容易忽视却又非常重要的问题。

,注意查看项目的“证件公示”和“风险提示”展示板。在“证件公示”中不仅要查看项目的“五证”是否齐全,还要注意其拿地的时间和土地年限,有的项目会存在收购地块或者开发中断等情况导致土地使用年限的剩余时间大幅缩水。

丨售楼部的“风险提示展板”

其次,在“风险提示”中,要搞清楚垃圾台、设备间、通风井、楼体拉梁、小区出入口、车库出入口、大堂墙体、商业裙楼等不利影响,这些置业顾问是不会主动告知你的,如果在买房时疏忽了这些,后期居住可能会产生很多烦恼。

丨高层楼体腰线及外立面装饰的不利影响

第二,注意高层楼体腰线、楼栋外立面装饰对于房屋的阳台、窗户、采光及视野的影响。有些项目楼栋的部分楼层存在腰线及外立面装饰等隐晦的不利因素,楼体腰线会造成宣传时的落地窗变成及腰高的半截窗,而有些外立面装饰会遮挡住户的视野和采光,这些都是要提前跟置业顾问确认清楚的。

第三,对于某些项目可能存在的噪音污染,可以多跑一次,等到晚上或者去临近的已经交房的小区实际听一下这个噪音是否在可以接受的范围内,如果可以接受,那么可以放心购买,如果不能接受则规避了风险。

第四,对于地铁站的实地考察,目前有很多楼盘都在说自己是地铁盘,距离地铁站多少米,步行多少,可实际上多多少少都会有一些夸大成分。我们可以实地的走一走项目到地铁站的,测算一下真实的步行时间,再结合老人和小孩的情况做出判断和选择。

总之,买房实在算不上是一件容易事,不仅前期要多下功夫,熟知买房要注意的各项事宜,中期多了解市场以及区域的价值分析,后期在实际买房过程中,还得要提高警惕性,多跑多看,识破各种“买房坑”,这样才有可能买到称心如意的好房子。

(如果大家还有更独特和具体的购房问题,或者独道的购房心得,欢迎在下方留言,让更多的购房者从中受益)。

END

★★四海为家之聚焦西安篇★★

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◆新屋种不让你当房奴

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★★四海为家之买房年代秀★★

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◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

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