最近两周，八宝从各个维度盘点2018年销售的楼盘和2019年在售待售新盘发现：改善楼盘扎堆，且普遍以大户型为主。你能看得上的板块，90㎡以下小户型几乎没有。
2018年，90-120㎡和120-140㎡的面积段是西安市场主力成交面积段。其中120-140㎡面积段的成交涨幅，同比上涨3.05%。
2018年，100-120万、80-100万和120-140万位居成交总价段前三位，分別成交2701套、22038套和18494套。
据悉2019年上半年住宅待推量达到1066万㎡，约9万套房源将入市，对于有置业意向的购房者：高新、曲江、浐灞以及港务区，从1万出头，到2万左右，都有的选。
所以多看看，可以多一点产品比较。
与新房不同，西安二手房全面回调，价格不再坚挺，议价的空间越来越大。
公开数据显示，虽然2018年12月份西安市二手房均价为12433元/㎡，环比上涨了1.76 %，同比上涨了19.64 %。但整体看来，后半年的二手房市场，处于凉凉状况。
1、关键词：秦汉新城、3盘投选
在判断中天诚品、万科理想城、旭辉江山阅如何投选之前，不妨先看下秦汉新城的定位和居住体验。
从城市发展的现状和地段中近期发展看，秦汉有4大看点：
1、渭河是生态屏障，以此为主形成的渭河景观带、湿地公园遍布。在生态性、休闲性、互动性上，已和浐河及灞河核心段类似，未来价值还会放大。
2、城际轨道交通线（原称13号线）即将通车，将大大提升区域公共交通品质和效率。该线从西安高铁北客站西安咸阳国际机场，并与地铁2、4号线换乘，进入西安主城区各地时间大大缩短。
3、经开和秦汉2018年1月签署协议正式联合发展，会带来什么？在各自辖区内的渭河南北两岸将联动发展。南岸是产业+居住+商务休闲，北岸是居住+商务+休闲。
4、区域联动发展，在具体表现上首先是交通的贯通。一是前面提及的城际线，在秦汉有4个站点；二是西有福银高速、中有草滩八路渭河横桥、东有正阳大桥贯通渭河南北两岸。
兰池大道板块是秦汉新城的桥头堡，是率先发展的板块，也将是未来秦汉新城最有居住价值的板块，没有之一。
兰池大道板块自西往东有御河上院、春城十八里、绿地项目、德杰国际城、星河湾、万科理想城、西港兰池郡、中天诚品、启迪佳莲未来科技城、旭辉江山阅等盘。
鉴于地段低密、生态的基因特性，这些楼盘中的产品多以洋房、叠墅居多，小高层、高层相对少。
在此背景下，秦汉新城兰池大道板块的发展潜力和地段的配套，现状和未来价值，对所有楼盘而言，利好都能享受得到。
从地段、房企和产品三要素看，中天诚品>旭辉江山阅>万科理想城（价格）
2、关键词：长安区
长安区可分为长安区板块、常宁新区板块、大学城板块。
常宁新区可看常宁府、绿地城、万科润园、雅居乐星辉、恒大养生谷等；大学城成为继长安街之外，最醇熟繁华板块，目前可看万科润园、雅居乐湖居笔记、海亮德文郡、紫薇睿纳时代、中海长安府、金茂府等。
3、关键词：沣西
答：沣西新城划分为两个板块，一个是老西宝高速以北的世纪大道沿线，一个就是老西宝高速以南的大学城片区。近一年左右房价的快涨或支撑，世纪大道板块比较凸显。
目前世纪大道沿线的盘，价格差非常明显，从8000元/㎡-12000元/㎡左右。
但近一年来，沣西新城世纪大道板块在配套设施和现状上，本质没什么变化和加强，只是地铁1号线三期在2018年7月从规划进入了地勘、陈阳寨板块在年中出了个要建设“CBD”的规划。入驻的房企包括金科、紫薇、万科、绿城、新城控股等。
虽说在从当下往前倒推一年左右的时间，进入的人士都能感受到房价上涨带来的兴奋和激动，但因短期涨的太快，还需要几年的发展来支撑。
4、关键词：沣东、浐灞
首先在回答“跟风炒作”之前，先来看一下沣东和浐灞目前所呈现的态势：
沣东新城：西咸新区被西安托管后，发展走上快车道；“陕西自贸区”-沣东新城板块确立；20公里长的大西安新轴线（西轴线）——科技创新引领轴，南北纵贯沣东新城，并将在2020年初步建成；
绿地501规划落实，并拿地千亩；华侨城协议670多亿进入，建设欢乐谷，连片改造历史文化风貌区域；昆明池一期·七夕公园开园；如意湖建设中；地铁5号线开建，东西贯穿沣东新城南部……
正是因为区域利好的频出，才猝不及防间的成为了置业热点区域，在沣东置业大军中，外来置业和本地投资置业成为主要力量，购买踊跃，成交旺盛，房价也在追赶主城区。
浐灞：作为西安东部新城的核心区，是大西安东轴线的主力板块。看浐灞，主要看浐灞核心区。
产业发展对一个区域房产有着重要考量价值。在经历了“生态、交通、居住、生活”四个发展阶段后，浐灞正迎来最重要的阶段——产业浐灞建设阶段。随着陕西自贸区-浐灞板块、西安丝路会展中心（圆桌会议中心）等建设，浐灞的产业正迎来“五区”互动发展模式。
虽然横向对比，浐灞比不上高新、经开，甚至也不如航天基地；但纵向对比，浐灞产业发展速度和活力，与过去几年相比，已经取得较大变化。“浐灞无产业”的印象已成历史。
世界500强国内300强已有8家入驻。花园办公、生态居住，已经成为浐灞的价值所在和发展方向。
现在回过头我们再来看浐灞和沣东，正是因为有了产业，自然能够发展，只是步子走得慢一些，需要投入更大的资源。
规划的落地和政策红利并非空穴来风，实质上是让这两个区域有了更宽广的平台，打开了向上发展的空间。
5、关键词：航天城+浐灞、loft房源
航天城关于loft的产品屈指可数，浐灞相对而言，选择较多，可看SPRING+钛茂、旭辉公园大道、世园大观，但是产品差异化，需要“对症下药”。
SPRING+钛茂位于欧亚大道与兴泰四街交汇处向北100米，绿化率35%，容积率5.5。目前在售C栋512套智慧loft，价格13000元/㎡左右，房源面积为32—63㎡，可分割改造户型。
旭辉公园大道位于浐灞广运潭大道与欧亚大道十字东北角，绿化率30%，容积率5.50。目前在售1号楼，房源面积约45㎡，均价14000元/㎡左右。
世园大观位于灞河西路与兴泰南路交汇口西北角，容积率3.50，绿化率35%。在售房源面积约55-65㎡，均为loft公寓。价格12000-13000元/㎡。
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编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-27 00:16:05
