沣东新城在经历了2017年的“网红”、2018年的“褪红”之后，还有何价值魔力？如何看待沣东新城短期和中长期的置业价值？
—— 壹 ——
对于沣东新城的现状和发展，从地产的角度，总体上一直存在两个疑问：
一是对规划前景与发展速度之间的疑问。因为目前，整个区域的不同板块之间的基础和发展速度存在非常大的差异，“都市里的村庄”还较大程度存在。
二是区域内的房价支撑度问题。自2017年以来，新盘没有低于10000元/㎡，现状较差仅靠规划利好支撑，房价在11000-12000元/㎡或以上的，比比皆是。
既然如此，沣东新城为何在西咸新区五大新城中房价率先整体过万？有其历史和未来两个维度的原因：
1、沣东新城的三桥、和平村、王寺街办等，原属于西安未央区的一部分，虽然现在看起来有些“乱、差”，但奠定的产业发展基础较好，且在地缘关系和交通衔接上，是西安城西的一部分，被称为“西大门”。
2、因为个因素的存在，在2017年西咸新区整体被西安托管，地位上等同于“西安的一个大开发区”，这个信息的被解读之后，在产业集聚和地产发展上产生几何倍增效应，最终沣东新城的得益，远大于其它四个新城。
3、绿地、华侨城、保利、万科等抓住时机签约，介入沣东城市建设和产业发展，昆明池一期、阿房宫遗址改造，大西安新轴线（西轴线）、陕西自贸区的主要承载区，助推沣东在2017年开始对投资置业及外溢置业产生虹吸效应。
无论是从“西安+西咸新区+咸阳（主城区）”一体化发展，还是从“西咸新区相当于再造一个西安”的角度看，在地理上介于“中心”位置的沣东新城（含能源金贸区），其作用相当于一根扁担或粘合器，它在新时期的发展快慢、品质如何，意义重大！
因此，对于沣东新城寄予较大的希望，是当然；对沣东新城的发展有更大的信心，是必然！
—— 贰 ——
在说沣东新城时，必须要提及西咸能源金贸区。在区划管理上，能源金贸区是独立的，但在地理位置上，因位于沣东新城的北部，因此在楼市版图上，往往也被广义地纳入沣东的范畴。
时隔两年，按理说楼市板块应该有新的变化，但目前沣东新城楼市板块的划分与2017年时没有太大的差别，仍然是以三桥-和平村、大轴线-501（沣东管委会）、大轴线-能源金贸区核心区（西咸管委会）这三个板块为重点。
虽说沣东新城总体发展前景和城市地位可期，但在当前较有置业和投资价值较高的也仅只有这3个板块。
略微有差异的是两年来，板块的“卖”点发生了变化：两年前，三桥-和平村是卖现状+未来；大轴线两个板块是卖未来；两年后的今天，三桥-平村板块依然是卖现状+未来，大轴线-501（沣东管委会）依然是卖未来，而大轴线-能源金贸区也进入卖现状+未来的阶段。
在沣东新城置业，需要奠定一个认知：从西咸新区的规划约束看，居住区应当是“见缝插针”式分布的，为产业人群提供重要的就近生活服务功能。沣东新城也是如此。
根据之前西咸新区的规划看，在总约822平方公里的范围内，多数是“田园”、“遗址文旅区”，仅有200多平方公里可用于城建。这里面还不全是建设住宅区，还包括办公、商超、学校、公建设施等。
也就是说，在西咸新区，未来可能看不到像经开、高新那样连片高楼大厦的城区，居住区可能是呈点状式、带状式分布在交通干道沿线，或原聚居区升级扩容，或在某个产业区的边上，成为生活圈场。
—— 叁 ——
2018年，沣东新城“网红”不再、缺乏新的大型题材的刺激，热度有所下降。那么，2018年以来沣东新城有那些变化呢？
1、基础教育资源进一步充实。沣东新城辖区内新建的6所公办学校开始投入使用，涉及幼儿园、小学和初中，新增学位总数超过7000个。
2、昆明池二期开始建设。在一期开园产生较大的轰动效应之后，二期的开建，对区域生态环境的期待进一步加剧。
3、签约项目相继落地。华侨城、保利等企业的产业项目用地相继摘牌，对社会信心和期待起到进一步加强作用。
4、大轴线核心区启动建设。将在2020年之前初步建成。对标上海等城市，核心区（段）将充分利用地面、地下空间，按照“海绵城市”高起点规划建设。
从“网红”的梦幻中回归本色的沣东新城，楼市面貌迎来了“返璞归真”的阶段。
在2018年，因房价与西安主城区高层房源价格差距不大，而后者受“控价”影响，吸引着置业回流，沣东新城各盘面临着不小的压力。
—— 肆 ——
沣东新城的房价，近五年的变化趋势十分明显：
从4、5年前，沣东新城住宅主要集中在世纪大道沿线，如奥林匹克花园、白桦林印象、国润城、大沃城、加州壹号等项目，均价4500元/㎡左右。
随着西安托管西咸新区，华润、阳光城、蓝光等品牌房企进入带动区域品质发展之后，均价稳定在8000元/㎡左右。
而在2017-2018年上半年市场普涨的态势下，沣东凭借着自身的发展优势和潜力带动下，区域住宅房价成功破万，开发商拿地价格飞涨。
在2018年下半年甚至随着高地价的影响下，高品质、高价格的产品频频出现，部分项目价格甚至领跑主城区价格，令人惊叹。
但需要理性看的是，从城市发展和基础配套看，高房价多少有些透支城市价值的成分存在，好盘火、烂盘冷成为区域鲜明的购房现象。
虽然区域内适合刚需、刚改的房源不少，但多数集中在三桥-世纪大道板块，区域环境属于硬伤，在置业时一定要到项目周边踩一踩，了解清楚之后再入手。
客观而言，沣东的发展处于起步阶段，区域内各项人居配套发展不均衡，总体上处于“补短板”时期。
但从未来的定位、规划还是目前发展态势来说，对于“等得起”的刚需、改善以及投资客来说，属于西安市主城区外的较佳投选地。
对生活配套需求急迫的刚需购房者来说，有地铁1号线、5号线、印象城、吾悦广场、高新一中等的三桥-和平村-世纪大道沿线是较为理想的选择地。
这里的新盘君合天玺、紫薇西棠、蓝光公园华府，老盘奥园等可重点考虑，以及部分次新盘二手房也可选择。
而大轴线-501（沣东管委会）、大轴线-能源金贸区核心区等板块，则不太适合刚需置业，对配套需求较有弹性和耐心的改善和投资置业需求，则可考虑。
而事实上，这两个板块的楼盘，基本上是靠“卖未来”而热销，如绿地新里公馆、菁英公寓、沣东i立方、阳光城壹号等。
—— 伍 ——
在沣东新城置业，要有这样的认识和心态：
1、短期购房看老板块。目前及未来五年左右的时间，三桥及世纪大道沿线，和平村板块等这些发展有基础，需要升级或填补留白的板块，将逐步改造焕新，留白之处将逐步被填充，加强生活配套的完善和升级。
2、中期置业看大轴线双管委会板块。即沣东管委会、西咸管委会所在板块。大轴线沿线有居住组团、商业组团、产业组团等，预计未来五年左右的时间里，面貌将焕然一新，城市价值将全面呈现。
3、远期投资看沣河生态、昆明池板块。在大区域交通、产业、医疗、教育、商业等配套和支撑点完善后，购房者可以适当选择区域以生态为核心的居住板块。
在沣东买房如炒股，可以抓概念，抢先入局，在一个或几个周期才能显现其实际的价值和溢价。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-02-10 03:12:15
